Ostjad avastavad, et uue kortermaja elektrisüsteem on projektist nõrgem ja odavam
Riigiasutused peavad muudatusi seaduslikuks ning suunavad korteriomanikud kohtusse
Arendaja väitel on tegu veaga andmete esitamisel ning reaalset kahju pole tekkinud
Kas uus korter peab vastama projektile? Uhiuue korteri värske omanik märkas, et majale oli pandud hulga nõrgem ja odavam elektrisüsteem, kui projektis lubati, kuid ehitajate ja riigi arvates on kõik korrektne.

Mis saab siis, kui oled ostnud korteri paberil, kuid hiljem selgub, et tehnilisi detaile on oluliselt muudetud? Kuigi on terve rida riigiasutusi, kes selles küsimuses justkui ostja poolel peaks seisma, ei oska nad muud soovitada kui oma raha eest kohtusse minna.

Mati (nimi muudetud) ja teised Tallinna Kummeli 4 kortermaja omanikud ostsid korterid projekti järgi ehk nii-öelda paberil, ajal, mil maja polnud veel ollagi. Projektis oli kirjas, et kortermajale on määratud 3x160A elektriühendus.

Kui omanikud korteri kätte said ja ehitisregistris dokumente uurima hakkasid, selgus, et kui põhiprojektis oli endiselt 160A, siis elektripaigaldise auditis oli 160st saanud 125A ning ka juhtmete ristlõige oli oluliselt väiksem. Ampreid tuleb osta Elektrilevi käest ja mida vähem ostad, seda vähem ka maksad.

Omanikud leidsid, et nii ei saa – müües lubati kallimat, aga tehti odavam.

Maja arendaja on Redman (Kummeli Majad OÜ) ning selle juht Andreas Otsmaa nentis, et teab probleemi, kuid selle murega olla nende poole pöördunud vaid mõned Kummeli 4 maja elanikud, kellele on ka vastatud.

Viga on andmetes
Vastusest selgub, et toitekaabel vastab OÜ Nortes koostatud tööprojektis ettenähtule ning kasutatud kaabli läbilaskevõime on tootja andmetel piisav ka peakaitsme võimsuse suurendamisel kuni 160A-ni. «Eeltoodust tulenevalt puudub tehniline vajadus ja õiguslik alus nõudmaks toitekaabli vahetamist 4G150 toitekaabli või mistahes muu korteriomanikule meelepärasema analoogi vastu,» seisab Otsmaa vastuses.
Peakaitsme võimsust korrigeeriti tööprojekti koostamise käigus, lähtudes korterelamu arvestuslikust tarbimisest, milleks piisas ka 125 amprist. «Meieni pole jõudnud ühtegi sisulist kaebust, et peakaitsme suuruse tõttu oleks ühegi Kummeli elurajooni hoone elektrivarustuses tõrkeid esinenud,» märkis Otsmaa. Ta lisas, et Kummeli Kinnisvara OÜ on korduvalt selgitanud korteriühistule, et Kummeli 4 korterelamu elektripaigaldis on ehitatud vastavalt tööprojektis ettenähtule ning mittevastavusi müügi­lepingus kokkulepitule elektripaigaldise osas ei ole.

Otsmaa sõnul on arusaamatus tekkinud sellest, et inimliku eksimuse tõttu on ehitusregistrisse laaditud ehitusloa aluseks olnud algsed andmed, mitte tööprojekti korrigeeritud versioon. «Selle eest palusime vabandust. Meie teada sai selgituste andmisega mure lahendatud ja antud teemal pole ühtegi pöördumist Kummeli Kinnisvara OÜ poole rohkem tulnud,» lisas Otsmaa.

Ühe maja puhul oleks selline eksitus mõistetav, aga sama lugu olevat mitmes majas. «Meile ei ole senini üheltki teiselt korteriühistult tulnud infot, et ehitaja oleks ka teiste majade puhul jätnud tööprojektile vastava korrigeeritud lahenduse EHRi üles laadimata,» väitis Otsmaa. «Arvestades, et kogu vajalik dokumentatsioon on ehitaja arhiivis kättesaadav, siis palume tal selle info üle kontrollida ning vajaduse korral dokumentatsioon EHRis korrastada.»

Ministeerium: projekti ei peagi kontrollima
Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium (MKM), kellele TTJA allub, ei pea projekti ja tegelikkuse lahknevust õigeks ning mõistab korteriomanike muret. Kuid MKMi metroloogia ja seadme ohutuse nõunik Maanus Urb lisas: «Auditeerija lähtub talle esitatud projektist, mis võimaldab hinnata paigaldise ohutust. Ehk teisisõnu peab ta audit käigus vajalikus ulatuses ka projekti kontrollima. Praeguse korra järgi ei saa auditeerijalt nõuda, et ta kontrolliks ehitisregistris kajastatud projektide ja talle esitatud projekti samasust.»

Kliimaministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna ehitustegevuse valdkonnajuht Liisi Pajuste selgitas, et ehitamise ajal koostatud dokumendid, sealhulgas ka ehitusprojekt, esitatakse ehitisregistrisse kasutusloa taotlusega ehk selleks ajaks peavad olema ka elektripaigaldise ohutust kinnitavad paberid.

Kui elektripaigaldise audit on tegemata, võib omavalitsus kasutusloa andmisest keelduda. «Omavalitsus saab keelduda kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta nõuetele või on oluliselt muutunud võrreldes ehitusloa saanud ehitusprojektiga,» selgitas ta.

Seda, kas vähendatud amprite tõttu ei vasta ehitis enam nõuetele, tuleb igal üksikjuhtumil eraldi otsustada – näiteks kas selline amprite hulk oli ehituse hea tava järgi sellisele hoonele ette nähtud. Kui ehitis vastab nõuetele, aga suuremaid ampreid lubati arendaja ja ostja vahelises lepingus, siis tuleb rakendada lepingulisi nõudeid, aga kohalik omavalitsus kasutusloa andmisest keelduda ei saa, selgitas Pajuste. Seega võivad korteriomanikud õiglust nõuda vaid kohtu kaudu.



Korteriomanikud on aga ikka nördinud: ühest küljest arendaja peale, aga teisalt on seadusega määratud, et teha tuleb küllaltki kallis elektripaigaldise audit, ja hoolimata sellest on võimalik säärane valskus. Mati nentis, et kui niimoodi asju aetakse, võiks ju ära jätta kõik projektid ja auditid – tehtagu maja valmis ja siis pärast vaadatakse, kas on ohutu või mitte.

Elektripaigaldiste auditite eest vastutab tarbijakaitse ja tehnilise järelevalve amet (TTJA), kelle tõlgenduse järgi tekiks probleem, kui ehitaja paneks ampreid rohkem – kui pannakse vähem, siis juriidiliselt on kõik korrektne, JOKK.

«Seaduse järgi tuleb auditi käigus tuvastada olulised puudused ning auditi tegija peab juhtima omaniku tähelepanu auditi käigus ilmnenud puudustele,» selgitas TTJA tehnikaosakonna juhataja Lauri Kütt. «Oluline puudus ei ole see, kui elektripaigaldis, mis on seadistatud 125A peale, ei vasta projektis kavandatud 160A-le. Sellisel juhul ei kaasne lisanduvaid riske ning olukord on ohutu. Oluline puudus oleks vastupidine, kui näiteks 125A läbilaskmiseks mõeldud elektripaigaldis seadistatakse 160A peale. Sellisel juhul kaitse liigse koormuse eest puuduks ning kaasneks tuleoht.»

Kindlustuskaitse kehtib
TTJA ütleb, et auditit tegev elektrik peab dokumente küll kontrollima, aga pisteliselt. Audit pole ekspertiis. «Lisaks ei pea elektripaigaldise auditeerija kontrollima, kas ehitatud on ehitusloa taotlusesse märgitud projekti järgi – see on eelkõige ehitusjärelevalve roll. Ehitusseadustiku järgi tuleb ehitada pädeva isiku koostatud projekti järgi, projekti osad peavad olema vastava osa vastutava isiku poolt allkirjastatud ning kasutusloa taotluse raames tuleb ehitisregistrisse kanda õiged andmed. Selles osas on järelevalvepädevus määratud omavalitsusele,» sõnas Kütt.

Lubatud ja lubamatud muudatused on reguleeritud
Kuigi lubatust nõrgema elektrisüsteemi paigaldamine võib olla juriidiliselt korrektne, siis päris omatahtsi seda muuta ei saa, selgitas Lauri Kütt tarbijakaitse ja tehnilise järelevalve ametist.

Kui projektis on ette nähtud näiteks elektrisüsteem 63A, aga kokkuhoiu huvides piirdutakse 25 ampriga, tuleb auditeerijal veenduda, et elektripaigaldis on välja ehitatud koormuse ehk 25A jaoks piisav ning kasutus, mille jaoks paigaldis mõeldud on, seda koormust ka reaalselt võimaldab.

Samamoodi ei saa 25A-elektrisüsteemiga majja teha mitme elektriahjuga pagaritöökoda, sest sellisele koormusele ei pruugi süsteem vastu pidada.

Sellisel juhul tuleb paigaldis uuesti üle vaadata, vajadusel ümber ehitada ja vajadusel ka uuesti auditeerida, et tagada ohutus uue kasutuse juures.

Ehk siis: kasutusotstarvet ja -koormust ei saa auditist täielikult lahti siduda, sest just see määrab, milline elektripaigaldis on ohutu ja milline mitte.



Üks korteriomanike hirme on seotud kindlustusega. Kui nüüd midagi juhtuma peaks, kas siis kindlustus hüvitaks kahju, kuna paberid pole ametlikult ju korras?

Eesti Kindlustusseltside Liidu juhatuse liikme Lauri Potsepa sõnul kindlustuskaitse kehtib – kuid tuleb järgida mitut punkti. «Õnnetuse korral kindlustus kehtib ja kindlustus hüvitab tekkinud kahju. Kindlustuse eesmärk on kaitsta klienti ootamatult tekkinud kahju rahas hüvitamisega. Kindlustus ei saa abi pakkuda siis, kui kahju tekkimine oli ette näha või ülimalt tõenäoline,» seletas ta.

Potsepp lisas, et kui elektrisüsteem on projekteeritust erinev, aga ohutu, kindlustus kehtib. «Ainult siis, kui tulekahju tekib teadlikult valesti ehitatud elektrisüsteemist, on alus kahju hüvitise vähendamiseks või hüvitamisest keeldumiseks.»