Millistel tingimustel annavad Eesti pangad 0% sissemaksega kodulaenu ning kas vanemate kinnisvara on endiselt pankade jaoks aktsepteeritav laenu tagatis? Vastavad LHV, Swedbank, SEB ja Coop Pank.
Euribori kiire tõus on pannud kodulaenuvõtjad murelikult oma pere-eelarvesse sisse vaatama. Keskmine eluasemelaenu summa kasvas läinud aastaga 10 000 eurot ja jõudis 113 000 euroni. Need, kes kodulaenu veel võtnud pole või plaanivad teist laenu pangalt taotleda, peavad kindlasti hetkel hindama, kas suudavad kasvavate laenumaksetega toime tulla. Kes ja miliistel tingimustel saavad nii-öelda null sissemaksega kodulaenu võtta ning miks peetakse omafinantseeringut „heaks tooniks“? Suuremad Eestis tegutsevad pangad annavad vastused.

Coop Pank
Ilma rahalise omafinantseeringuta ehk sissemakseta on kodulaenu võimlaik saada kui kasutatakse lisatagatisi, rääkis erakliendi kinnisvarafinantseerimise äriliini juht Karin Ossipova.

„Coop Pank aktsepteerib olukordi, kus kodulaenu taotlejal ei ole rahalist omafinantseeringut ja tal ei ole võimalik kasutada ka KredExi käendust või MES kaaslaenu, mis omafinantseeringut osaliselt katta aitaks ning sellistel juhtudel arvestab pank omafinantseeringuna lisatagatist. Lisatagatiseks sobib nii laenusaaja enda muu vara kui ka kolmandate isikute antud tagatis, kuid seda teatud piirangutega,“ sõnas Ossipova.

Ossipova lisas, et lisatagatisena aktsepteerivad nad vanemate, täiskasvanud laste ning vanavanemate vara, kuid näiteks õdede-vendade või muude sugulaste-sõprade vara mitte. Kui tagatiseks pakutakse kolmandale isikule kuuluvat vara, siis peab laenusaaja enda vara ehk ostetav kodu jääma samuti laenu tagatiseks. Nõuded lisatagatisele ei erine nõuetest põhitagatisele.

Nii-öelda null sissemaksega on võimlik Coop Pangast saada kodulaenu näiteks kodu põhjalikumaks renoveerimiseks, kui renoveerimisele kuluv summa on võrreldes tagatise väärtusega oluliselt väiksem. Kehtib nõue, et laenu ei või anda rohkem kui 85% tagatise/ tagatiste turuväärtusest. See määr sõltub aga tagatise enda likviidsusest-asukohast ja seisukorrast.

Juhul kui lisatagatisi ei ole ja napib ka raha omafinantseeringuks, on laenutaotlejal mitmeid võimusi omafinantseeringu oluliseks vähendamiseks. Näiteks saab seda teha kasutades KredExi erinevaid käendusi. KredExi käendus tähendab sisuliselt seda, et KredEx võtab laenu maksmise kohustuse enda kanda olukorras, kus laenusaajad ise enam laenu tagasi maksta ei suuda. Käenduse summa ulatus lepitakse kokku laenu- ja käenduslepingus.

Suurtest keskustes kaugel ja väiksemates maapiirkondades aitab kodu osta, ehitada ja renoveerida ka Maaelu Edendamise Sihtasutuse (MES) pakutav kaaslaen. Selle laenu puhul ei le omafinantseeringut vaja, kuid kinnisvara tagatis peab siiski panga laenu katma. MES-i kaaslaenu on võimalik taotleda kuni 100 tuhande euro ulatuses, kuid mitte rohkem kui on panga poolt väljastatav kodulaen. Näiteks, kui pere soovib võtta maakodu ostmiseks kodulaenu 180 tuhat eurot, siis saab MES-i osakaal olla 90 tuhat eurot eeldusel, et pank finantseerib laenu samuti 90 tuhande euro ulatuses.

Swedbank
Swedbanki eluasemelaenude juhi Anne Pärgma sõnul on vanemate vara kodulaenu lisatagatisena kasutamine võimalik, kuid seda kaalutakse hoolikalt arvestades mitmeid asjaolusid. „Kui laenu väljastamisel pööratakse tähelepanu maksevõimele, siis lisatagatisena kolmanda isiku vara (mida vanemate vara on) kasutamisel on sellel eriti oluline tähtsus. On hea toon, et laenuvõtja panustab omafinantseeringuga sel juhul mingigi osa. Kui omafinantseeringut üldse ei ole, siis on oluline mõista, et kui omafinantseeringuks sissetulekust säästa ei olnud võimalik, kas siis laenumakse tasumisel probleeme ei teki,“ tõdes Pärgma.

Pärgma lisas, et tuleb ka mõista, kas kolmas isik, kelle vara tagatiseks pakutakse, suudaks ka ise enda vara tagatisel laenu võtta. Tagatisvara omanik peab hindama ka enda jaoks riske, mida vara kolmanda isiku laenu tagatiseks andmine temale võib tähendada.

Omafinantseeringu minimaalne määr algab Swedbankis 15% (KredExi käendusega alates 10%) ning kui omafinantseeringut ei ole, siis on võimalik kasutada lisatagatist. Lisatagatiseks sobib eelkõige laenusaajale endale kuuluv elukondlik kinnisvara. „Kuid lisaks tagatisele on eelkõige oluline maksevõime,“ põhjendas Pärgma.

Kodulaenud
Swedbank
62% laenuvõtjatest kasutavad omafinantseeringuna kuni 30 000 eurot. Keskmine omafinantseering on 38 000 eurot ning see on tõusnud võrreldes eelmise (2021) aastaga 1000 eurot. Sealjuures KredExi käendusega laenudel, kus omafinantseeringu nõue on minimaalselt 10%, kasutatakse keskmiselt 15 550 eurot (+950 eurot). Ligikaudu viiendik laenuvõtjaid on kasutanud omafinantseeringu katteks olemasolevat kinnisvara.

33% laenuvõtjatest panustab omafinantseeringuks 15–25% tehingu hinnast ning 34% laenuvõtjatest vähemalt 25%.

Swedbanki väljastatud laenude toel osteti 69% juhtudel korter ja 30% juhtudel maja (sh paaris- või ridamaja) ning 1% juhtudel maa, kuhu järgnevatel aastatel eramu püstitada.

2022. aastal vähenes laenuga soetatud uute varade osakaal, mis on tingitud sellest, et müügis olevate varade hulk läheneb laojäägile, ehk ostjal jääb valikut vähemaks. Uute korterite osakaal vähenes eelneva aastaga võrreldes 8%, jõudes 20%-ni ja uute majade osakaal vähenes 1%, jõudes 35%-ni.

LHV
Vastpidiselt näiteks Coop Pangale aktsepteerib LHV lisaks teistele lähikondsetele, st vanematele, ka õele või vennale kuuluva kinnisvara lisatagatisena kasutamist. Erandiks on vaid olukord, kui vanemad on pensioniealised ning tegemist on nende ainsa kinnisvaraga, märkis LHV eraisikute finantseerimise juhi Catlin Vatsel.

„Seda põhimõtet rakendame seetõttu, et vältida olukorda, kus kellegi pensioniealise kodu peaks ohtu sattuma, kui laenusaaja ei suuda oma kohustusi enam mingil põhjusel täita. Kui vanemad on pensioniealised, aga neile kuulub veel kinnisvara, saame ka seda lisatagatisena arvestada,“ möönis Vatsel.

Vatsel lisas, et lisatagatise olemasolul saab ka ilma omafinantseeringuta kodulaenu võtta. „Lisatagatiseks sobib teine maja või korter, mis üldjuhul kuulub laenutaotlejatele. Oluline on, et lisatagatise dokumendid oleksid korras. Näiteks, kui kliendil on kehtiv laen mõnes teises pangas piisavalt väikese jäägiga võrreldes vara turuväärtusega, saab ka selle laenu lihtsasti refinantseerida LHV-sse ja soetada uue kodu laenu abil ilma omafinantseeringuta, kasutades vana kodu lisatagatisena,“ rääkis ta.

SEB
SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang selgitas sarnaselt teistele pankadele, et kodulaenu puhul saab kasutada vanemate kinnisvara lisatagatisena, kui laste poolt ostetud eluase on laenulepingu põhitagatiseks. „Kuna väljastame hüpoteeklaenu ka kinnisvara ostuks, mis ei pruugi tingimata saada kliendi koduks, seetõttu eeldame, et selle puhul kuulub tagatis kliendile endale,“ lisas Hallang ning kinnitas, et SEB väljastab kodulaenu ka null sissemaksega, kui lisaks ostetavale kinnisvarale on olemas lisatagatis, mis on piisava turuväärtusega ja heas seisukorras.