Zamieszanie w mieszkaniach. W końcu będzie taniej? To nie takie proste

Deweloperzy przekonują, że prawdziwą barierą dla kupujących nie są ceny, ale (nie)dostępność kredytów hipotecznych.

Po raz drugi w ciągu ostatnich dwóch lat kupujący mieszkania liczą na spadki ich cen. Poprzednio srodze się zawiedli. Czy tym razem będzie inaczej?

Na rynku nowych mieszkań widać już nie zastój, ale bessę. Jak wynika z analizy portalu Rynekpierwotny.pl, w drugim kwartale tego roku deweloperzy notowani na warszawskiej giełdzie sprzedali o ponad 40 proc. mieszkań mniej niż w drugim kwartale 2021 r. Niektóre firmy miały nawet spadki przekraczające 50 proc. W lipcu wyniki nieco się poprawiły, ale wciąż mamy do czynienia ze sprzedażową zapaścią. Nic dziwnego, że w szukających nieruchomości znowu wstąpiła nadzieja na obniżki cen. Zwłaszcza że mieszkania w wielu miastach drożały ostatnio nawet o kilkanaście procent rocznie.

Gdy zaczęła się pandemia, rynek mieszkaniowy niemal zamarł. Wielu analityków też oczekiwało wysokich przecen, a tymczasem, gdy po kilku tygodniach minął pierwszy covidowy szok, razem z liczbą transakcji zaczęły jednak znowu szybko rosnąć ceny nieruchomości. Pandemia skłoniła wiele osób do szukania większych mieszkań nadających się jednocześnie do rodzinnego życia i pracy zdalnej, a tych, którzy tęsknią za ciszą i spokojem – do budowy domu czy segmentu. Nie tylko ogródki, ale nawet balkony stawały się wyjątkowo pożądanymi dodatkami.

Wszystko to po obcięciu stóp procentowych prawie do zera zbiegło się z możliwością zaciągania coraz wyższych kredytów hipotecznych. I gdy Polacy ruszyli na zakupy mieszkań, działek budowlanych i gotowych domów, sprzedający szybko wyczuli okazję. Zamiast spadku cen nastąpił ich gwałtowny wzrost. Od wiosny 2020 r. do dziś mieszkania podrożały średnio o 25–30 proc., a w niektórych segmentach rynku jeszcze bardziej.

Teraz, podobnie jak w pandemii, znów mamy moment niepewności i próby łapania nowej rynkowej równowagi. Liczba transakcji znacznie spadła, a ceny w ostatnich tygodniach się ustabilizowały. Niewielkie spadki przeplatają się ze skromnymi wzrostami. Gdy jedni mają nadzieję na solidną przecenę, inni uważają, że to tylko chwilowa przerwa przed kolejną falą podwyżek. Rolę wirusa, który na wiosnę 2020 r. na chwilę zmroził rynek, przejęły tym razem stopy procentowe. Polacy przestali kupować mieszkania przede wszystkim z jednego powodu. Nie jest nim ani obawa o przyszłość, ani wysoka inflacja, ani nawet wzrosty cen nieruchomości w ostatnich latach. Podstawowy problem to znacznie utrudniony dostęp do kredytów, kiedy to główna stopa procentowa w ciągu niespełna roku wzrosła w Polsce z 0,1 do 6,5 proc.

Małe zapasy mieszkań
W praktyce oznacza to, że tzw. zdolność kredytowa wielu osób spadła o ok. 50 proc. Teraz banki mogą pożyczyć tylko połowę tej kwoty, którą można było uzyskać rok temu. Dla jednych oznacza to konieczność poszukiwania dużo skromniejszego lokum, a inni, licząc tylko na kredyt, nie mają szans na żadne, nawet najmniejsze mieszkanie w swojej okolicy.

Statystyki robią wrażenie. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, Polacy brali w ubiegłym roku po ok. 25 tys. kredytów hipotecznych w miesiącu. Od początku tego roku widać załamanie na tym rynku, a liczba nowych pożyczek udzielanych miesięcznie spadła w czerwcu i lipcu poniżej 10 tys. – Bessa w kredytach mieszkaniowych będzie się pogłębiać. Mamy 25-proc. spadek ich sprzedaży przez banki w pierwszym półroczu. Szacujemy, że na koniec tego roku wyniesie on ponad 40 proc. – mówi Mariusz Cholewa, prezes zarządu BIK.

Oznacza to, że na rynku mieszkaniowym kupują niemal wyłącznie ci, którzy wciąż mają gotówkę i nie są uzależnieni od banków. To oni stanowią już 60–70 proc. kupujących. Deweloperom też jest oczywiście wygodniej obsługiwać takich klientów. Gdyby taki spadek obrotów dotknął wiele innych branż, zarządy firm musiałyby mocno spuścić z tonu. Powszechne obniżki cen, atrakcyjne promocje, nerwowe poszukiwania klientów, a niekiedy bankructwa byłyby na porządku dziennym. Tymczasem przy ogromnym, ciągle niezaspokojonym popycie mieszkaniowym w Polsce deweloperzy na każdym koniunkturalnym zakręcie potrafili skutecznie chronić swoje marże, gromadzić kapitał, kupować dziesiątki hektarów pod nowe osiedla. Dziś, patrząc na nowy układ sił na rynku, nie są skłonni zaczynać wyprzedaży.

– Mamy sprzedanych już 85 proc. lokali, które zostaną ukończone w tym roku. Co więcej, podpisaliśmy umowy z klientami na 60 proc. mieszkań, które planujemy oddać do użytku dopiero w roku przyszłym. W ostatnich latach dzięki świetnej koniunkturze mieliśmy bardzo małe zapasy gotowych mieszkań. Teraz pewnie nieco się powiększą, ale to normalne zjawisko – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Firmy budujące mieszkania po wielu tłustych latach są w świetnej kondycji finansowej. Nie widzą zatem dobrych powodów, żeby ciąć ceny, nawet jeśli nie mogą szybko znaleźć chętnych na wszystkie gotowe lokale. W obliczu załamania na rynku kredytów wybierają inną taktykę. Wolą spowolnić lub odłożyć część inwestycji, niż ograniczać swoje marże, nadal sięgające 20–25 proc. To taktyka na przeczekanie, którą stosują zresztą nie pierwszy raz.

Sami deweloperzy narzekają oczywiście, że koszty budowy wzrosły im o ponad 20 proc. przede wszystkim z powodu szybko drożejących materiałów budowlanych i podwyżek płac dla pracowników. Wiedzą, że wielu klientów nie stać na coraz droższe mieszkania, więc na razie będą ich budować mniej. W większości mają też już nieźle wypełnione banki ziemi, czyli wykupione działki budowlane. To ich najcenniejszy kapitał na przyszłe lata. Poczekają na tańsze kredyty i ożywienie koniunktury, a wtedy odmrożą część inwestycji.

W ten sposób, dzięki poduszce finansowej z poprzednich lat, przejdą suchą stopą przez kryzys. W nieco gorszej sytuacji mogą być firmy budowlane, którym zmniejszy się liczba zamówień. One z kolei liczą, że wreszcie ruszy wiele inwestycji infrastrukturalnych, finansowanych z funduszy europejskich. Pewnie trochę na wyrost, bo na razie nic nie wskazuje na odblokowanie Krajowego Planu Odbudowy dla Polski. PiS nadal testuje determinację urzędników w Brukseli, którzy nim wypłacą pieniądze z KPO, nadal oczekują wypełnienia przez rząd Morawieckiego wszystkich przyjętych wcześniej zobowiązań, i to nie tylko w sferze praworządności. Dzisiaj to prawie nierealne.

Zdolność nie rośnie
Oczywiście nie wszyscy właściciele firm deweloperskich mogą spokojnie czekać na opanowanie inflacji, spadek kosztów kredytów i powrót kupujących. Wiele zależy od segmentu rynku, na którym się obracają. Mieszkania małe, dobrze położone, wciąż sprzedają się świetnie, bo to ciągle niezła, alternatywna lokata kapitału, najlepsze mieszkania pod wynajem. Po rosyjskiej inwazji na Ukrainę i wielkiej fali uchodźców stawki najmu takich mieszkań wzrosły średnio o 20–30 proc. W wielu miastach brakuje już lokali do wynajęcia, a chętnych przybywa. To nie tylko wracający po wakacjach na studia stacjonarne studenci i dziesiątki tysięcy uchodźców z Ukrainy, ale też całkiem pokaźna grupa młodych, którzy szykowali się do mieszkaniowych zakupów, ale nie przeszli testu zdolności kredytowej. Wracają więc do rodzinnych domów albo na coraz ciaśniejszy rynek mieszkań do wynajęcia.

Finansowe kłopoty mogą natomiast spotkać tych deweloperów, którzy stawiali domy i domki na peryferiach, często małe segmenty i bliźniaki. Takie nieruchomości w osiedlach „łanowych”, powstające teraz na dalekich przedmieściach, kupuje się nie na wynajem, tylko głównie na własne potrzeby i najczęściej na kredyt. Ze znalezieniem chętnych na część takich inwestycji może być więc problem i tu mogą się pojawić ewentualne promocje cenowe.

Działki budowlane, które w pandemii drożały jeszcze szybciej od mieszkań, w tym roku już wiosną zaczęły nieoczekiwanie tanieć. Wszystko dlatego, że część inwestorów indywidualnych musiała przerwać budowę z powodu szybko drożejących materiałów i robocizny albo w ogóle nie rozpoczęła prac. Czekają na lepsze czasy albo nawet próbują pozbywać się gruntów.

Sami deweloperzy, pytani o swoje wygórowane żądania za metr kwadratowy nowych mieszkań, przekonują, że prawdziwą barierą dla kupujących nie są ceny, ale (nie)dostępność kredytów hipotecznych. Ich zdaniem nawet obniżenie finalnych cen mieszkań np. o 10 proc. niewiele zmieniłoby sytuację na rynku. Zdolność kredytowa zainteresowanych zakupem wzrosłaby minimalnie.

– Sytuację dodatkowo pogarsza rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego. Zgodnie z nią bank musi sprawdzić, czy klientów stać będzie na spłatę kredytu w przypadku podwyższenia stóp o 5 punktów procentowych. Dla stopy referencyjnej NBP oznaczałoby to jej wzrost z obecnych 6,5 aż do 11,5 proc. Co więcej, wymóg ten dotyczy także coraz popularniejszych kredytów o stałej stopie oprocentowania, które przecież przez najbliższe pięć lat nie zdrożeją nawet w przypadku dalszych podwyżek stóp – podkreśla Marcin Krasoń, analityk serwisu nieruchomości Obido. Deweloperom zależałoby na złagodzeniu tych wymagań. Podkreślają, że dalsze tak drastyczne podwyżki stóp procentowych są już mało prawdopodobne. Prezes NBP liczy przecież na stabilizację inflacji i przewiduje koniec zaostrzania polityki pieniężnej jesienią. Jednak nadzór finansowy po fatalnych doświadczeniach z kredytami frankowymi woli być ostrożny.

Deweloperzy, zwłaszcza renomowani, mogą też zawsze liczyć na zainteresowanie ich ofertą ze strony klientów o najgrubszych portfelach. To wciąż bardzo mały w Polsce, ale szybko rosnący rynek tzw. najmu instytucjonalnego. Chodzi o duże międzynarodowe fundusze inwestycyjne, które niedawno na coraz większą skalę zaczęły inwestować w Polsce. Ich właściciele zakładają, że coraz więcej Polaków, zwłaszcza młodych, zacznie najem mieszkań stawiać przed własnością. Jedni dlatego, że nie stać ich na kredyty. Inni, bo chcą być mobilni, często się przeprowadzają albo nie chcą brać na siebie 30-letniego zobowiązania.

Takie fundusze kupują od deweloperów od razu całe budynki, a nawet osiedla. W okresie zastoju na rynku mogą się okazać szczególnie interesującymi partnerami. Nie są na razie w stanie zastąpić wszystkich indywidualnych klientów, bo dziś mają w całej Polsce (a głównie w Warszawie) ok. 7,5 tys. lokali. Jednak do 2026 r. ich liczba powinna wzrosnąć do prawie 30 tys.

Sprzedaje kto musi
Jeszcze w ubiegłym roku fundusze w praktyce konkurowały z detalistami, co pozwoliło deweloperom tak szybko podnosić ceny. Teraz mogą poprzez swoje zakupy złagodzić stagnację na rynku nowych mieszkań. A kiedy ich szefowie widzą błyskawicznie rosnące w Polsce czynsze za mieszkania, dochodzą do wniosku, że inwestycje nad Wisłą to właśnie ich przyszłość.

Nawet jeśli deweloperzy nie chcą obniżać cen, powinny one teoretycznie spadać z innego powodu. Skoro szybko rosną stopy, a wraz z nimi raty kredytów, zwłaszcza tych zaciągniętych niedawno, część właścicieli prawdopodobnie wpadnie w finansowe kłopoty. W takiej sytuacji powinni wystawić swoje mieszkanie na sprzedaż i szukać innego, mniejszego. To zwiększyłoby ubogą ofertę na rynku wtórnym, a w efekcie prowadziło do spadku cen. Jednak interwencja rządu pod hasłem wakacji kredytowych zmieniła sytuację. W tym i w przyszłym roku spłacający kredyty mogą bez konsekwencji odsunąć spłatę aż ośmiu rat. Dzięki temu wielu z nich nie zdecyduje się na sprzedaż zadłużonego mieszkania. Będą w stanie na razie czekać na obniżenie stóp procentowych, a w ślad za tym na zmniejszenie kredytowych obciążeń.

Ceny mieszkań nie spadają bowiem nie tylko z powodu ograniczania oferty przez deweloperów, ale też małej liczby lokali używanych wystawianych na rynku wtórnym. Nieruchomości sprzedaje tylko ten, kto musi lub planuje inne mieszkaniowe inwestycje. To skutek wciąż ogromnej dysproporcji między oprocentowaniem nawet najlepszych lokat (6–7 proc. rocznie) i wskaźnikiem inflacji, bliskim 16 proc. Trzymanie sporych sum w bankach to teraz recepta na utratę sporej części majątku.

A mieszkania wciąż wydają się dobrą ochroną dla oszczędności lepiej sytuowanej części społeczeństwa. Teraz także dzięki szybko rosnącym czynszom. Raczej nie będą tracić na wartości, chyba że czeka nas nie trwająca pół roku techniczna recesja, lecz kryzys połączony ze wzrostem bezrobocia. To na razie jedyna droga do wyraźnego spadku cen mieszkań i domów. Tylko kto chciałby ją dla nas wszystkich wybrać?

Polityka 37.2022 (3380) z dnia 06.09.2022; Rynek; s. 45
Oryginalny tytuł tekstu: "Zamieszanie w mieszkaniach"

Cezary Kowanda
W dziale ekonomicznym „Polityki” od 2006 r. Autor poradników finansowych i tekstów o sektorze bankowym. Próbuje godzić makroekonomiczne pasje z wymogami publicystyki gospodarczej. Z troską pochyla się nad naszymi transportowymi problemami. Pasjonat kolei w wydaniu niemiecko-szwajcarskim i niepoprawny marzyciel o takiejże kolei w wydaniu polskim.