Gerald Hörhan: Geld verdienen mit Immobilien - Teil 1

Hallo und herzlich willkommen bei AktienMitKopf. Heute geht es mit Gerald Hörhan (um Immobilien). Falls du das letzte Video verpasst hast, blende ich es dir hier noch einmal ein. Wir haben dort über finanzielle Unabhängigkeit gesprochen und jetzt gehen wir dann über in dein, wenn ich sagen darf, Spezialgebiet - Immobilien.

Hallo. Also Immobilien sind eines meiner Spezialgebiete, dort habe ich einen guten Teil meines Geldes veranlagt und das funktioniert auch sehr gut.

Nehmen wir einmal an, ich bin ein ganz normaler Privatanleger. Du würdest mir dann nicht raten, mein Geld auf dem Sparbuch zu lassen.

Mittelfristig nicht. Weil du auf Dauer durch die Inflation sicher Geld verlierst. Das heißt, am Ende musst du schauen, dass dein Geld arbeitet. Allerdings musst du dich, egal worin du investierst oder was du machst, damit beschäftigen und möglichst viel lernen. Ansonsten wird dir das Fell über die Ohren gezogen und du wirst abgezockt. Außerdem musst du noch aufpassen, dass du in keine Preisblasen hineinkommst. Zum Beispiel Immobilien, wie auch viele Aktien und Anleihen sind derzeit extrem teuer. Und wenn etwas extrem teuer ist und stark im Wert gestiegen ist, dann ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß, dass er wieder fällt. Eine Grundregel der Wirtschaft, egal auf welchem Land, auf welchem Kontinent, in welchem Unternehmen, ist, dass es in Wellen geht. Einmal geht's hinauf und einmal hinunter. Es gibt kein Investment und keinen Chart der immer nur hinauf geht, auch wenn ein langfristiger Trend sicherlich aufwärts gehen kann. Aber auch der geht in Wellen. Es gibt aber auch selten etwas, das immer nur nach unten geht, außer die Firma geht bankrott. Die meisten gehen in Wellen und deswegen muss man aufpassen, wenn Dinge schon sehr teuer sind, weil das erste Geschäft beim Investieren immer mit dem Einkauf beginnt. Ein günstiger Einkauf ist schon einmal die halbe Miete.

Im wahrsten Sinne. Wenn es um Immobilien geht, dann gibt es ja die unterschiedlichsten Meinungen und auch Halbwahrheiten. Ich bin jetzt kein Immobilienexperte und habe keine Immobilien, die ich vermiete, aber was gibt es denn so für Möglichkeiten für Privatanleger in Immobilien zu investieren. Es gibt ja nicht nur die Möglichkeit ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Ich habe ja auch andere Möglichkeiten.

Also die häufigste Möglichkeit und auch risikoärmste ist sicherlich, du kaufst dir eine Wohnung oder kaufst dir ein Zinshaus und vermietest es und die Miete zahlt dir den Kredit ab. Das ist bei den jetzigen Preisen nicht mehr ganz einfach. Vor ein paar Jahren war das, vor allem in vielen deutschen Städten, noch sehr leicht möglich. Jetzt muss man schon sehr geschickt sein, dass man solche Objekte findet - trotz den niedrigen Zinsen. Es gibt aber auch noch einige andere Möglichkeiten. Du kannst zum Beispiel eine Wohnung kaufen, die in einem sanierungsbedürftigen Zustand ist, die Wohnung sanieren und dann versuchen die Wohnung teurer weiterzuverkaufen. Oder, du kannst ein ganzes Zinshaus kaufen, (??entmieten??), sanieren und dann die einzelnen Wohnungen abverkaufen. Eine andere Möglichkeit ist, du kaufst ein (Bau-)Grundstück und baust darauf etwas. Oder du kaufst ein Grundstück, das noch außerhalb der Stadt ist, in der Erwartungshaltung, dass die Stadt wächst und dann das Grundstück von Wiese in Bauland umgewidmet wird. Auch da kannst du Geld verdienen. Eine andere Möglichkeit auch in Immobilien zu investieren, allerdings benötigt man da in der Regel etwas mehr Geld - das heißt die Anzahl der Leute, für die das interessant wird, wird geringer - sind Gewerbeimmobilien. Das kann alles sein von einer Tankstelle, einem Geschäft, einem Lagerhaus, einem Büro, einem Hotel, einem Pflegeheim und alles Mögliche. Allerdings braucht man für einige dieser Dinge eine Menge Geld. Und bei Gewerbeflächen außerhalb der AAA-Lagen, wie zum Beispiel der Zeile in Frankfurt oder der Graben am Kohlmarkt in Wien, muss man aufpassen, dass der stationäre Handel durch den Onlinehandel leidet. Das heißt, dass immer mehr des Handelsgeschäftes online geht, das heißt, dass offline weniger verkauft wird. Und wenn offline weniger verkauft wird, braucht man weniger Handelsflächen und die Handelsflächen können sich nicht so teure Mieten leisten. Hier ist generell ein negativer Trend festzustellen.

Und was hältst du so von Immobilienfonds und es gibt ja auch sogenannte REITs, also Real Estate Investment Trusts, und so etwas. Ist das denn eine gute Möglichkeit, wenn man jetzt zum Beispiel als Privatanleger neben dem Studium noch nicht soviel Kapital hat.

Auch das kann Sinn machen, wenn du glaubst, dass der richtige Zeitpunkt ist. Allerdings würde ich derzeit auch bei Immobilienfonds und Real Estate Investment Trusts vorsichtig sein, weil auch diese natürlich von der Preisinflation betroffen sind. Und viele börsennotierte Immobiliengesellschaften haben auch teilweise folgendes interessantes Phänomen: In wirtschaftlichen Boomzeiten ist die Börsenbewertung, also die Marktkapitalisierung der Unternehmen, oft höher, als der Wert des Immobilienportfolios. Obwohl der Wert des Immobilienportfolios bereits teurer ist als vorher, weil ja bereits Boomzeit ist. Da müsste man glauben, dass die Häuser Kinder bekommen. Oft ist es so, dass in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten die Börsenkapitalisierung der Immobiliengesellschaften teilweise zu einem Abschlag des Wertes der Häuser passiert. Obwohl dann die Häuser auch schon im Wert gesunken sind. Das heißt in wirtschaftlich schlechten Zeiten hast du dieselben Häuser und du kaufst, wenn du Immobilienaktiengesellschaft oder den Real Estate Investment Trust kaufst, oft zu einem Discount zum Wert der Immobilien und in Boomzeiten zu einer Prämie. Das heißt, auch hier muss man aufpassen, wann man einsteigt.

Also ich persönlich bin, was Aktien und so angeht, eher diese passive Investor, der im Prinzip sowohl in Boomzeiten, als auch in Crashzeiten kauft. Einfach weil ich gar nicht das Know-how habe, diese einzelnen Prognosen zu machen oder zu wissen, wann denn überhaupt der Crash kommt. Woran erkenne ich zum Beispiel, dass eine Immobilie im Preis günstig ist - welche Indikatoren habe ich da?

Bei Immobilien hast du mehrere Indikatoren. Das eine ist zum Beispiel einmal...

Es gibt ja zum Beispiel diesen Mietpreisspiegel, glaube ich.

Naja, du hast die Indikatoren - zum einen die Mietrendite. Wenn das Verhältnis der Miete zum Kaufpreis bei Wohnimmobilien unter 5% fällt - in normalen Lagen - dann weißt du, dass es Blasenbildungen gibt. Und das zweite ist die sogenannte Landspekulation, das ist der Kaufpreis pro Quadratmeter. Wenn du heute in der Innenstadt eine Wohnung für 1500 oder 1700 Euro pro Quadratmeter bekommst, ist das billiger als die Baukosten, das heißt, das Land wird sehr gering bewertet. Auch wenn du sagst die Wohnung ist gebraucht und gewisse Sanierung braucht. So war es lange in Deutschland, selbst in Stuttgart oder Karlsruhe oder in Wiesbaden oder in Hannover oder Berlin, waren die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen deutlich günstiger als die Baukosten. Wenn aber eine Wohnung 6000, 7000 oder 8000 Euro am Quadratmeter kostet und die Baukosten nach wie vor ungefähr 2000 Euro am Quadratmeter oder sogar darunter, dann ist das Land sehr teuer. Das heißt du hast dann Landspekulation. Und wenn dann gleichzeitig die Mieten nicht entsprechend stark steigen, hast du das Gefahr einer Blase. Wenn die Mieten sehr stark steigen, muss auch der Preis des Landes der Immobilie steigen, weil du mehr Einkünfte erzielen kannst. Wenn aber, wie in Deutschland gerade, Gewitterwolken am Horizont stehen, weil die Politiker Dummheiten macht - wie die Mietpreisbremse oder die Maklerverordnung - und auf der anderen Seite die Preise trotzdem steigen, dann ist das wirtschaftlich unsinnig.

Maklerverordnung - ist das, das, dass der Vermieter den zahlen muss.

Vollkommen richtig.

Und was war das andere?

Die Mietpreisbremse.

Mietpreisbremse, das habe ich schon einmal gehört.

Mietpreisbremse bedeutet, dass in gewissen Großstädten nur maximal 10% über dem Mietpreisspiegel bei Neuvermietungen vermieten darfst. Das betrifft besondere Städte, wo die Mieten in den letzten zwei Jahren stark gestiegen sind. Das betrifft insbesondere Teile von Berlin, wo früher die Mieten sehr niedrig waren, das war in Berlin Neuköln oder Berlin (??Wedding??) usw. Die sind jetzt in den letzten zwei Jahren gestiegen, der Mietpreisspiegel ist aber noch nicht mitgegangen und jetzt darfst du nicht mehr über 10% des Mietpreisspiegels vermieten.

Verstehe, ja. Berlin ist ja, glaube ich, im Verhältnis zu anderen Städten, wie München, relativ günstig bei der Miete. Ich hab' ja in Berlin 500 Euro warm gezahlt, trotz einer super Lage.

Ja das war relativ billig, aber es wird langsam teurer.