Wita Stwosza we Wrocławiu to 380-metrowa ulica łącząca Rynek z ul. Świętej Katarzyny, czyli placem Dominikańskim. Jest równoległa do Oławskiej. Słowem – serce miasta.

Już w średniowieczu przy Wita Stwosza mieściły się zakłady rzemieślnicze, głównie kuśnierzy i złotników. W XVIII i XIX wieku działały tu duże karczmy, winiarnie, cukiernia i kawiarnia, a także trzy hotele. Od XIX wieku, gdy władze Prus zezwoliły na handel poza obszarem Rynku, na parterach (później na piętrach) wielu domów otworzono nowe sklepy. Tyle historia.

Bez alkoholu nie ma chętnych
Dziś ulica Wita Stwosza to świadectwo umierającego miejskiego drobnego handlu i usług. Na tym krótkim odcinku mamy dziesięć pustych lokali na sprzedaż lub wynajem – to prawie połowa wszystkich dostępnych.
Część z nich należy do gminy Wrocław, która wystawiła je na przetarg, szukając kolejnego najemcy spełniającego warunki określone w ramach Wrocławskiego Parku Kulturowego. Miasto zakazuje tu m.in. sprzedaży alkoholu (poza lokalami gastronomicznymi), prowadzenia lumpeksów, zakładów pogrzebowych, salonów gier i innych przybytków. Generalnie można tam prowadzić działalność gospodarczą, ale najlepiej pożytku publicznego lub handlowo-usługową, i to o wysokim standardzie.
Cena wywoławcza za gminny lokal przy Wita Stwosza o pow. 350 m kw., gdzie wcześniej funkcjonowały restauracja i klub szachowy, to 13 533 zł miesięcznie. W drugim gminnym lokalu o powierzchni 136,8 m kw. – 5160 zł miesięcznie. To oferta przetargowa na poziomie zaledwie 38 złotych za metr kwadratowy.
Podobne zakazy dotyczą też prywatnych lokali świecących pustkami na tej ulicy. W prywatnych pustostanach ceny ofertowe najmu jednego metra kwadratowego są jednak znacznie wyższe – wahają się od 90 do 150 zł za m kw. Podobne stawki czynszów najmu prywatnych lokali są na innych ulicach przyległych do Rynku.

„Lokal do wynajęcia"

Tylko który najemca zdecyduje się np. na handel bez alkoholu, gdy tuż za rogiem ma giganta w postaci galerii handlowej? Sieciowe sklepy, a nawet największe handlowe marki modowe wybiorą miejsce gwarantujące im sprzedaż.

Mała gastronomia też ma problem, bo większość klientów przyciągają podziemia Galerii Dominikańskiej z bogatą ofertą kulinarną dla osób pragnących szybko zjeść. „Biznes bowiem musi się spinać” – jeśli po roku lub dwóch działalności nie przynosi spodziewanych dochodów, to należy go zamknąć.
„na sprzedaż” stały się już naszym widokiem powszednim.

Całe centrum wymiera

Ulica Wita Stwosza nie jest wyjątkiem. Podobny los spotkał Ruską i Świętego Mikołaja, gdzie najemcy lokali zmieniają się jak rękawiczki, Świdnicką – gdzie mimo usilnych starań znów pojawił się sklep z tanią odzieżą i wiele innych przyległych do serca miasta (czyli przy Rynku lub w bliskim jego sąsiedztwie): Włodkowica, Kazimierza Wielkiego, Piłsudskiego itp., itd.
Praktycznie na każdym kroku w centrum miasta można zobaczyć lokal użytkowy świecący pustkami. Umieranie wrocławskich ulic handlowo-usługowych z powodu nadmiernej koncentracji galerii handlowych to nie mit.

W nielicznych przypadkach, zwłaszcza lokali gastronomicznych, chwilowym ratunkiem są wakacyjne ogródki, ale te nie w każdym miejscu mogą powstać. Ich dostępność ograniczają bowiem ruch samochodowy i wąskie chodniki.

Początki agonii

Zaczęło się niewinnie, od powstania pierwszego nowego domu handlowego Solpol. Postmodernistyczny budynek przy Świdnickiej zbudowany został w latach 1992-1993. Jego otwarcie było jako „powiew Europy” w kraju, który dopiero kilka lat wcześniej odzyskał wolność.
Obecnie w ponad 95 procentach stoi pusty, a jego stan techniczny pozostawia wiele do życzenia. Usilna próba wpisania go do rejestru zabytków podzieliła wrocławian na jego zwolenników i zagorzałych przeciwników wyobrażających sobie, że w tak eksponowanym miejscu stanie nowoczesny obiekt godny reprezentacyjnej ulicy Świdnickiej.

Nie przeszkodziło to jednak radzie miejskiej uznać Solpol za „dobro kultury” i umieścić w nowym Studium Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Wrocławia pod szczególną ochroną, doceniając tym samym dorobek artystyczny architekta.

Prawdziwy przełom w handlowej historii Wrocławia nastąpił jednak w roku 2001, gdy otwarta została popularna do dziś Galeria Dominikańska. Ten obiekt także został wyróżniony przez Stowarzyszenie Architektów Polskich nagrodą w dziedzinie architektury za swoją innowacyjność i nowatorskość.

Była to pierwsza inwestycja niemieckiej firmy ECE w Polsce. Powierzchnia handlowa tego obiektu wynosi 30 tys. m kw. i mieści się na trzech kondygnacjach. Jest tam też 2500 m kw. powierzchni biurowej, a na trzypoziomowym parkingu ok. 900 miejsc postojowych. Tam też znajdują się siłownia oraz biura. Galerię Dominikańską odwiedza rocznie ponad 11,6 mln osób.

Nagradzani

Przez dwie dekady we Wrocławiu powstawało w sumie 20 tego typu dużych centrów handlowych. Praktycznie każde z nich uznawane było za wyjątkowy, nowatorski, innowacyjny, największy, jak np. Galeria Magnolia i obsypywany mniejszymi lub bardziej znaczącymi nagrodami architektonicznymi.

Najnowsza Galeria Wroclavia przy ul. Suchej, która została hucznie otwarta jesienią ubiegłego roku, też już ma nagrody. Została uznana za najlepszy i najnowocześniejszy obiekt handlowy w Europie Środkowo-Wschodniej.

Nic dziwnego. To już prawdziwe centrum handlowo-rozrywkowo-biurowe na europejskim poziomie i do tego zintegrowane ze znajdującym się na poziomie -2 galerii dworcem autobusowym. Znajduje się tam ok. 200 sklepów, restauracji, kawiarni, punktów usługowych, a także kino z 20 salami, całodobowy klub fitness, sala zabaw dla dzieci itp. Słowem wszystko, co wrocławianinowi jest potrzebne, aby spędzić wolny czas, unikając świeżego powietrza.

W ten oto sposób, w pogoni za nowoczesnością i Europą, staliśmy się miastem galeriowych rekordów i architektoniczno-handlowych wzorów potencjalnie do uznania za „dobro kultury” przez kolejne rady miejskie. Od lat nie schodzimy z podium polskich miast o największym nasyceniu nowoczesnej powierzchni handlowej na tysiąc mieszkańców.

Wrocław galeriową stolicą Europy?

Jest miasto w Polsce o zasięgu regionalnym o wyższym poziomie nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową na 1000 mieszkańców niż Wrocław. To Lublin.

Na tysiąc mieszkańców przypada tam aż 1128 m kw. galeriowej powierzchni. We Wrocławiu ten współczynnik wynosi obecnie 906 m kw., co plasuje nas na drugim miejscu na handlowym podium. Kolejne rekordowe miasta to Poznań z 866 m kw. i Trójmiasto (717). Warszawa plasuje się w środku galeriowej tabeli ze współczynnikiem 598 m kw. na 1000 mieszkańców.

Utrata pierwszego miejsca przez Wrocław w galeriowym wyścigu nie powinna nam poprawiać samopoczucia. Poziom nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową jest u nas trzy razy wyższy niż średnia krajowa (301 m kw. na 1000 mieszkańców), nie mówiąc już o średniej europejskiej, która utrzymuje się na stałym poziomie 247 m kw. Na zachodzie Europy duże centra handlowe buduje się bowiem na obrzeżach miast, aby zachować miejskość i handlowy charakter głównych ulic.

Mimo otwarcia w ubiegłym roku dwóch nowych obiektów – Wroclavii i Tarasów Grabiszyńskich – a tym samym wzrostu galeriowej konkurencji, na koniec grudnia ubiegłego roku wskaźnik pustostanów we wszystkich obiektach wynosił 2,9 proc., a czynsze pozostawały na stabilnym poziomie 41-43 euro za m kw. miesięcznie. Inwestycja w galerię handlową jest więc dobrym interesem dla właścicieli – we Wrocławiu roczna stopa zwrotu w tych obiektach wynosi średnio 5 proc.

Wrocławskie galerie stają się więc łakomym kąskiem dla międzynarodowych inwestorów. Zakup centrum handlowego Magnolia przez Union Investment za blisko 380 mln euro był największą transakcją na rynku handlowym dotyczącą pojedynczej nieruchomości. Krajowy rekord na rynku najmu w tych obiektach także padł we Wrocławiu – firma P&C z branży modowej wynajęła 4000 m kw. powierzchni w galerii Wroclavia.

Nowa broń w wojnie handlowej

Galerie handlowe od dawna nie zajmują się tylko handlem. Aby zwiększyć atrakcyjność, stawiają na usługi towarzyszące: biura, przedszkola, strefy relaksu, multimedia, darmowe gry, siłownie czy też gabinety medyczne i punkty pocztowe.
Odpowiedź, dlaczego tak się dzieje, daje firma doradcza Savills w jednym ze swoich ostatnich badań. 88 proc. respondentów stwierdziło, że idealna galeria handlowa to taka, która poprawia samopoczucie i jest blisko. Jej niezbędnymi atrybutami są więc m.in. „bogata oferta rozrywkowa” i „restauracje z dobrą opinią”. Ponadto obiekt taki powinien „dostarczać pozytywnych wrażeń”, „organizować wydarzenia kulturalne” i „pasować do stylu życia” klienta.

W ten oto sposób na rynku nieruchomości pojawiło się nowe zjawisko określane dziś jako „galeria społecznościowa”, a więc taka, w której funkcje handlowe nie są nadrzędne w stosunku do usług dodatkowych. Galeria społecznościowa ma bowiem sprzyjać kontaktom z innymi ludźmi i wspólnemu przeżywaniu emocji.

Ceny sprzedawanych w tych obiektach produktów i tak ustalają centrale. Bo najemcami centrów są głównie sklepy sieciowe. Galerie handlowe konkurują więc tylko i wyłącznie między sobą.

W ten oto sposób wkroczyły na teren przeznaczony dla handlowo-usługowych miejskich ulic, osiedlowych centrów kultury i miejsc spotkań, które we Wrocławiu praktycznie nie istnieją. Zasysają lokalne życie do środka, nie dając miastu nic w zamian. Dodatkowo utrudniają życie wrocławskim przedsiębiorcom prowadzącym swoją działalność handlowo-usługową w innych miejscach niż te obiekty. Są też odpowiedzią na pytanie: Jak w dwie dekady załatwiliśmy kilkaset lat handlowej historii wrocławskich ulic.