Poštovani,
obraćam vam se kao građanin Republike Hrvatske koji je u procesu kupnje prve nekretnine, u dobroj vjeri i s velikim zanimanjem pratio prijedlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (POS), kao i cjelokupno savjetovanje na portalu e-Savjetovanja (ID: 29855). Nakon detaljnog proučavanja službenog prijedloga zakona, obrazloženja i odgovora Ministarstva na komentare građana, osjećam potrebu javno ukazati na niz ozbiljnih nelogičnosti, nejasnoća, pravnih rupa i potencijalno štetnih posljedica po građane koje proizlaze iz prijedloga zakona – kako u njegovom sadržaju, tako i u načinu komunikacije prema javnosti.
U nastavku navodim najvažnije primjedbe, jasno i temeljito argumentirane, uz pozive na konkretne članke zakona.
1. Pravilo "30% veće kvadrature" – različito komunicirano u savjetovanju i zakonu
U službenim odgovorima Ministarstva na komentare građana tijekom e-Savjetovanja više je puta navedeno da će se "pravo na potporu moći ostvariti ako nekretnina ne prelazi za više od 30% maksimalno dopuštenu kvadraturu". Međutim, u trenutku objave prijedloga zakona, to pravilo nije bilo sadržano u samom zakonskom tekstu, što je građane dovelo u zabludu prilikom planiranja kupnje stana.
Tek u novoj verziji zakonskog prijedloga (ožujak 2025.), u članku 30.c stavku 11. navodi se ograničenje: "korisna površina stambene nekretnine ne smije biti 30% veća od propisane". Postavlja se pitanje:
Zašto ovo ograničenje nije bilo jasno i pravodobno komunicirano?
Koliki broj građana je u međuvremenu sklopio ugovor za stan veće kvadrature, oslanjajući se na informacije iz odgovora Ministarstva?
Zašto nije objavljena prijelazna odredba kojom bi se zaštitili oni koji su odluke donijeli temeljem ranijih službenih odgovora?
2. Nedefinirano što ulazi u "korisnu površinu"
U zakonu se spominje ograničenje korisne površine (čl. 30.c st. 11), no nigdje nije jasno definirano što se sve ubraja u korisnu površinu:
Ulazi li u to parkirno mjesto?
Terasa?
Zajednički prostori?
Vrtovi ili dijelovi okućnice?
S obzirom na to da te stavke mogu značajno utjecati na ukupnu kvadraturu stana, njihova nedorečenost ugrožava pravnu sigurnost građana. Građani nemaju jasno pravilo na temelju kojeg mogu znati jesu li unutar limita ili ne.
3. Prosječna cijena kvadrata – bez jasnog izvora i metodologije
U članku 30.d stavku 1. navodi se kako se prosječna cijena kvadrata uzima prema podatku koji "javno objavljuje ministarstvo nadležno za graditeljstvo". Međutim:
Nigdje nije navedeno gdje točno građani mogu pronaći taj podatak.
Nije propisana metodologija izračuna.
Nije poznato je li riječ o prosjeku ostvarenih cijena iz kupoprodaja, oglašenih cijena, cijena POS-a ili tržišnih vrijednosti.
Ovo građane stavlja u nesiguran položaj. Kako mogu planirati kupnju ako ne znaju kolika je prosječna cijena za njihovu lokaciju? Kako mogu znati hoće li premašiti +30% granicu (čl. 30.c st. 10) i izgubiti pravo na potporu?
4. Nepoznat je sastav cijene po m² – uključuje li dodatke?
Povezano s prethodnom točkom: zakon ne navodi što sve ulazi u prosječnu cijenu po kvadratu. Da li se u nju uračunava:
parkirno mjesto?
vrt/okućnica?
garaža?
Ako građanin kupi stan od 80 m² s parkingom i vrtom, a sveukupna cijena podijeljena s ukupnim kvadratima (uključujući dodatke) ispadne manja od prosječne, ali stan bez dodataka ima cijenu veću – koja se cijena uzima kao referenca?
5. Broj članova kućanstva – kada se "zaključava"?
Zakon ne sadrži jasnu odredbu o tome na koji dan se definira broj članova obitelji koji određuje maksimalnu kvadraturu:
Je li to dan sklapanja ugovora?
Dan predaje zahtjeva?
Građani koji, primjerice, kupuju stan kao dvočlano kućanstvo, a dijete im se rodi za mjesec dana, ostaju bez jasne informacije – i potencijalno prava – ako nisu čekali s predajom zahtjeva.
6. Nema definiranih prijelaznih odredbi za građane koji su djelovali prema ranijim informacijama
Zakon se primjenjuje retroaktivno od 1. 1. 2025., ali:
Građanima nije bilo dostupno jasno sročen službeni tekst do ožujka 2025.
Mnogi su svoje odluke (o kupnji, veličini, cijeni) donijeli temeljem neformalnih najava i odgovora na savjetovanju.
Nigdje u prijedlogu zakona ne postoji mehanizam zaštite onih koji su postupali u dobroj vjeri.
Zaključak
Predložene izmjene zakona sadrže ozbiljne nedostatke u jasnoći, preciznosti i pravnoj sigurnosti za građane. Nejasnoće u ključnim odredbama – poput kvadrature, cijene, broja članova kućanstva i izvora podataka – mogu dovesti do pogrešnih odluka i uskraćivanja prava na potporu.
Pozivam medije, udruge za zaštitu potrošača i sve relevantne institucije da ispitaju navedene probleme i traže hitne izmjene zakona prije njegova usvajanja, s ciljem da on bude pravedan, transparentan i provediv za sve građane.
S poštovanjem,