"Kochają podróżować" i przypadkiem mają po 200 mieszkań w Warszawie. Gospodarze na Airbnb i Booking.com to zwykle deweloperzy i agencje. Prowadzą pseudohotele i pompują bańkę na rynku nieruchomości.


53-letni Krzysztof jest księgowym. - Praca w rachunkowości zaczęła mnie nudzić, poza tym będzie jej coraz mniej. Rynek stopniowo przejmują wielkie firmy, znaczną część moich usług oferują już banki. A niedługo zaczną ją wykonywać automaty - tłumaczy. Nowy pomysł Krzysztofa na siebie jest oryginalny. Od niedawna sprawdza się na nowym polu: podnajmuje trzy mieszkania turystom na Airbnb i Booking.com. Mieszkania nie są jego własnością, wynajął je od właścicieli na długi termin. I zastanawia się nad rozszerzeniem działalności o kolejne dwa. Ile zarabia? Nie chce zdradzać, twierdzi, że to zależy od sezonu. Niedawno musiał do jednego z mieszkań dopłacać, ale pozostałe dwa mu to zrównoważyły.

Krzysztof sam obsługuje Airbnb i Booking.com. Sprząta w mieszkaniach. Jego dzień wypełnia rutyna pracownika hotelowego. - Zazwyczaj rano jadę i odbieram mieszkania osobiście. Mógłbym wysłać kod, ale kiedy turyści wiedzą, że przyjadę, pilnują się, żeby niczego nie zniszczyć. Kalendarz na platformach ustawiłem tak, że mieszkania można wynająć na co najmniej dwie doby, to oznacza mniej sprzątania. Nie chcę też, żeby odbywały się w nich imprezy - dodaje.

Podobnie jak armia kierowców Ubera czy Bolta Krzysztof zawdzięcza swoją pracę cyfrowym platformom. Takich jak on jest coraz więcej, ale to płotki. Szukam rekinów.

"Cześć, jestem Marta"
Na Airbnb wita mnie atrakcyjna blondynka na zdjęciu: “Wiem, jak ważne jest znalezienie odpowiedniego zakwaterowania podczas podróży. Sama jestem podróżniczką i wiem, czego oczekują goście”. Na Booking.com jej profil jest utrzymany w podobnym tonie: “Jestem przekonana, że się nie zawiedziesz i mam nadzieję, że za niedługo się zobaczymy, Marta”.

Na początku swojej działalności Airbnb miało łączyć takich jak Marta, czyli właścicieli mieszkań, z turystami. W zamyśle Marta miała mieć wolny pokój w Krakowie i móc dorobić do pensji, wynajmując go parze Brytyjczyków. Dzięki temu zwiedzający mogli “poczuć się jak u siebie”, zamiast spędzać czas w zwykłym hotelu. Z czasem jednak Airbnb zmienił się w coś innego, a tacy jak Marta zaczęli zarządzać wieloma nieruchomościami. Dziś tworzą rozproszone hotele działające poza regulacjami branży hotelarskiej.

Nie Marta, recepcja
W sieci znajduję numer użytkowniczki i dzwonię.

- Czy rozmawiam z Martą?

- Nie, tu recepcja ClickTheFlat - słyszę.

Marty nie ma, ale mogę wynająć jeden z apartamentów wspomnianej firmy. Ile ich jest? - Kilkadziesiąt - odpowiada pani z recepcji. Widzę jednak, że Marta na swoim profilu na Airbnb ma 18 mieszkań. Przypadkiem znajduję jej drugi profil - łudząco podobny, z tymi samymi treściami - różni się tylko zdjęciem blondynki. Tutaj jest już 66 apartamentów.

Autorzy raportu “Airbnb w Warszawie: charakterystyka rynku i wyzwania dla miasta” podkreślają, że większość ofert w Warszawie kontrolują “profesjonalni” gospodarze (zarządzający czterema i więcej ofertami). Niektórzy z nich, tacy jak Marta, rozdzielają swoje oferty na kilka profili. - W zeszłym roku 5 proc. gospodarzy Airbnb odpowiadało za blisko 30 proc. ofert i aż za 60 proc. przychodu. Dokładna analiza struktury właścicielskiej jest utrudniona, bo najwięksi gracze to firmy zarządzające powierzonymi przez właścicieli mieszkaniami - mówi Kristóf Gyódi, analityk DELab UW. Platforma rośnie w Warszawie jak na drożdżach od kwietnia do września tego roku liczba aktywnych ofert wzrosła z 5,47 tys. do 6,53 tys., czyli o ponad 19 proc.

Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowuje tzw. białą księgę, w której mają się znaleźć zasady regulujące turystykę w Polsce, m.in. najem krótkoterminowy, czyli modne ostatnio udostępnianie prywatnych apartamentów turystom.

Kognitywistka i rentierka
Szukam kolejnych “indywidualnych” gospodarzy.

“Witajcie, podróżnicy” - pisze Dominika. - “Studiuję kognitywistykę i naprawdę fascynuje mnie ludzki mózg. Uwielbiam poznawać ludzi z różnych miejsc na świecie i różnych kultur”. Trochę dalej czytam, że to profil “rodzinnej” firmy Dominiki - Warsawrent. Wynajmuje ona w stolicy 40 mieszkań. Znajduję kontakt i maila na domenie Zamiasthotelu.pl.

- Czy mogę rozmawiać z Dominiką?

- (śmiech) Tak. To znaczy, dodzwonił się pan na recepcję.

- Ale ma pani na imię Dominika?

- Wynajmujemy apartamenty pod nazwą Dominika.

- Dlaczego tak?

- Bo kogoś trzeba było wpisać na Airbnb.

Okazuje się, że użytkowniczka Asia mająca w ofercie 36 mieszkań to firma ApartmentsApart, prowadzona przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, i druga, zarejestrowana na Cyprze. Matt i Mary mają w Warszawie 49 apartamentów i też raczej nie zarządzają nimi sami, bo mieszkają w Holandii i “kochają podróżować po całym świecie”.

Anna, do której należy 25 apartamentów w Warszawie, jest tak naprawdę firmą Bizzi Apartments. Podobnie grupa czworga przyjaciół, którzy “kochają podróżować i mieszkać w ładnie zaprojektowanych apartamentach na całym świecie” - to Warsaw Design Apartments.


Olaf & Paulina - 200 apartamentów
Na zdjęciu uśmiechnięta para w jesiennych płaszczach i okularach przeciwsłonecznych na ławce w parku. To Olaf & Paulina, którzy “od ponad 12 lat zajmują się wynajmem apartamentów na krótki termin”. Ile ich mają? - W okolicach 200 - mówi mi Olaf Dzierżykray-Rogalski. Część znajduje się na Costa Del Sol w Hiszpanii, więc trudno, żeby sami je objeżdżali. Kiedy dzwonię na podany na ich stronie numer, włącza się automat: - Jeżeli chcesz odebrać klucze do mieszkania - wybierz 1. Połączenie z operatorem - 2. Wybieram 2, jestem pierwszy w kolejce do połączenia z recepcją.

Ich firma P&A Apartments zatrudnia kilku pracowników zajmujących się sprzedażą i marketingiem, w tym dyrektora zarządzającego, który jest “przedsiębiorcą, konsultantem, coachem i trenerem biznesu”. Olaf Dzierżykray-Rogalski tłumaczy mi jednak, że nie jest właścicielem wszystkich nieruchomości, jego firma jest agencją pośredniczącą. Zarządza wieloma mieszkaniami w imieniu właścicieli i pobiera prowizję od przychodów.

Użytkownik ShortStayPoland oferuje 88 apartamentów na Airbnb. To firma Hosthelper, która pobiera 25-proc. prowizję od właścicieli. W 2018 r. jej przychody przekroczyły 2 mln zł przychodów. To daje średnio 1894 zł miesięcznie z każdego mieszkania.

Renters.pl - 750 apartamentów
Największy gospodarz Airbnb, jakiego udaje mi się odnaleźć, to firma Renters.pl. Zajmuje się “kompleksowym zarządzaniem nieruchomościami na wynajem krótkoterminowy”. - Obsługujemy przelewy i opiekujemy się lokalami. Prowadzimy marketing, organizujemy sesje zdjęciowe, zapewniamy sprzątanie i drobne naprawy - mówi Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl. - I coraz częściej wdrażamy też home staging, czyli profesjonalne przygotowanie nieruchomości niewielkim nakładem środków do efektywnego wynajmu. To coraz bardziej popularna usługa wśród właścicieli, którzy kupują mieszkania pod inwestycje. Chodzi o osoby zamożne, które nie mają czasu same zająć się wystrojem wnętrz - dodaje.


Renters.pl zarządza ponad 750 mieszkaniami w całej Polsce (na samym Airbnb na razie ma 518 ofert), m.in. w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście, które wystawia na Airbnb i Booking.com. Na początku tego roku zarządzał blisko 120 mieszkaniami. Od właścicieli pobiera prowizję w wysokości 25 proc. wartości najmu plus opłata na rzecz serwisu Airbnb albo Booking.com. W zeszłym roku jego przychody wyniosły już 850 tys. zł.

Jakie lokale dają zarobić najwięcej? Zależy. Mieszkanie o powierzchni 35 m kw. w centrum Warszawy może zarobić 6 tys. zł miesięcznie (zysk właściciela, po odliczeniu kosztów obsługi). Z kolei 50 m kw. potrafi przynieść tylko 3 tys. zł - wszystko zależy od standardu, wyposażenia, dokładnej lokalizacji i budynku. - Najszybciej znajdziemy gości do mieszkań z dwiema lub więcej sypialniami. Jest ich znacznie mniej na rynku (prym wiodą mieszkania typu studio 20-30 m kw. albo z jedną sypialnią 35-45 m kw.), dlatego błyskawicznie znajdują turystów lub klientów biznesowych szukających większej przestrzeni - mówi prezes Renters.pl. Według niego goście Airbnb już nie chcą się “czuć jak u siebie w domu”. Dziś szukają mieszkań w standardzie hotelowym - z dostępem do recepcji i z odpowiednim wyposażeniem.

Jak deweloperzy wykorzystują Airbnb

Kim są właściciele współpracujący z Renters.pl? Jedna trzecia z nich wystawia faktury, reszta to osoby fizyczne. Najwięksi właściciele mają od pięciu do dziesięciu mieszkań, pozostali do trzech. Coraz częściej zgłaszają się deweloperzy. W stolicy większość z nich na stronach internetowych poszczególnych inwestycji od razu dzieli mieszkania jako inwestycyjne oraz dla siebie. Deweloperzy potrafią połączyć potencjalnych właścicieli z firmami zarządzającymi najmem krótkoterminowym, co pomaga sprzedawać mieszkania. - W przypadku zastojów w sprzedaży deweloper może wykończyć mieszkania i oddać do najmu krótkoterminowego, żeby nie stały puste - mówi Krzyżanowski. Z czasem te mieszkania zyskują na wartości. Od września w Warszawie ceny nowych mieszkań wzrosły o 10 proc. (przez ostatnie dwa lata - o 20 proc.).

Deweloper może też podzielić swoją inwestycję: większość sprzedać, a 10 proc. od razu skierować pod najem krótkoterminowy. Z analizy firmy doradczej JLL wynika, że aż 30 proc. mieszkań z rynku pierwotnego jest kupowanych pod inwestycje.

Dane potwierdzają, że w dzielnicach, w których jest dużo ofert Airbnb, rosną ceny nowych mieszkań. Spodziewając się zysków z krótkoterminowego wynajmu, inwestorzy są skłonni zapłacić za zakup nieruchomości więcej. W tym sensie wykorzystywanie takich platform jak Airbnb czy Booking.com przez deweloperów zwiększa bańkę na rynku nieruchomości w Polsce. To wpływa na nasz rynek mieszkaniowy i życie mieszkańców.

Co dalej? - Na razie ciągle rośnie liczba mieszkań, podróży turystycznych i służbowych, ale prędzej czy później można się spodziewać spadków ze względu na zbyt dużą podaż. Nadal jednak wynajem krótkoterminowy będzie bardziej opłacalny niż długoterminowy, o ile ktoś będzie optymalizować ten proces - uważa prezes Renters.pl.

Radek Majdan i J.W. Construction
Apartamenty Varsovie mają 27 dostępnych mieszkań na Airbnb. Twarzą firmy jest dyrektor Radosław Majdan. Na zdjęciu widać, jak w garniturze rozmawia przez telefon - prawdopodobnie prowadzi negocjacje biznesowe. Chcę porozmawiać z dyrektorem Majdanem. - Nikt nie wie, kiedy przyjeżdża do hotelu - odpowiada pracownik.

Apartamenty mają “standard hotelu pięciogwiazdkowego”, ale to “coś więcej niż hotel”. Varsovie oferuje około 200 apartamentów.

Właścicielem spółki Apartamenty Varsovie jest deweloper J.W. Construction, który w swoim portfolio ma też licencjonowane hotele, np. Hotel 500 czy Czarny Potok. W końcu łączą z dyrektorem marketingu Arturem Kopaczem. Ten z kolei odsyła mnie do innego dyrektora. Mówi, że przekaże mu mój numer. Po trzech dniach nikt nie oddzwania. Znowu wybieram numer do Kopacza, ale nie odbiera. Dzwonię znowu. Tym razem słyszę: “Przepraszamy, ale połączenie z wybranym numerem jest obecnie zablokowane.”

Jak uporządkować najem krótkoterminowy?
Nad problemem obchodzenia przepisów hotelowych pracowało Ministerstwo Sportu i Turystyki. We wrześniu przedstawiciele resortu mówili m.in. że w przypadku gospodarzy bez działalności gospodarczej najem zostanie zredukowany do 30 dni w roku. Po wyborach resort turystyki ma wejść w skład Ministerstwa Rozwoju, na którego czele ma stanąć Jadwiga Emilewicz. Wśród jej kompetencji będą zatem wszystkie obszary dotyczące najmu krótkoterminowego: budownictwo, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne i mieszkalnictwo.

Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego domaga się rejestracji lokali sprzedawanych przez Airbnb oraz Booking.com. Ograniczyłoby to ukrytą działalność i dałoby też miastom informacje na temat wielkości ruchu turystycznego, np. w Krakowie czy Sopocie. Hotelarze chcieliby, żeby duże obiekty apartamentowe miały obowiązek uzyskania licencji hotelarskiej albo poddania się tzw. Kategoryzacji, czyli punktacji hotelowej w gwiazdkach. W ramach tego sprawdzana byłaby m.in. dokumentacja techniczna budynków, co poprawiłoby bezpieczeństwo turystów.


Agata Twardoch, architektka i urbanistka, autorka książki “System do mieszkania”, uważa że zarządzanie najmem krótkoterminowym powinno się oddać w ręce miast. - To leży w ich interesie, to one powinny stać na straży mieszkańców. Strategie regulacji tego zjawiska polegają przede wszystkim na objęciu apartamentów na najem krótkoterminowy obowiązkiem rejestracji i opłaty. Na przyjezdnych nakładany jest podatek wykorzystywany na usługi komunalne, z których przecież korzystają - wywóz śmieci, odśnieżanie ulic, oświetlenie i tym podobne - mówi.

Według Twardoch miasta powinny kontrolować także rozkład przestrzenny wynajmowanych mieszkań. - Dwa apartamenty na wynajem w kwartale zabudowy nie zrobią różnicy, ale już 30 proc. apartamentów w tym samym kwartale obniży poczucie bezpieczeństwa mieszkańców, przecież nie będziemy wówczas znali średnio co trzeciej spotykanej na klatce osoby. Do tego wzrosną ceny. Dlatego część europejskich miast pozwala na uruchomienie w każdej okolicy tylko określonej liczby apartamentów - dodaje.