Πόσο κοντά είμαστε στην επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων;

ΤΟ ΣΧΟΛΙΟ ΤΗΣ ΗΜΕΡΑΣ

3 Ιανουαρίου 2014

Πόσο κοντά είμαστε στην επανεκκίνηση της αγοράς των ακινήτων?

Έχουμε μία σειρά από ενδείξεις, οι οποίες παραπέμπουν σε αυξημένη πιθανότητα, να αποτελέσει η αγορά των ακινήτων, τη θετική έκπληξη για το 2014.

Είναι ξεκάθαρο ότι τα τελευταία 6 χρόνια, η αγορά των ακινήτων έχει υποστεί σημαντική διόρθωση στις τιμές και ουσιαστικά αυτή τη στιγμή δεν λειτουργεί για το μεγαλύτερο τμήμα της ελληνικής επικράτειας.

Παρόλα αυτά, κατά το 2013 είχαμε σημαντικές εξελίξεις σε μία σειρά από τομείς, οι οποίες δημιουργούν ένα θετικό υπόβαθρο για την επανεκκίνηση της αγοράς των ακινήτων το 2014.

Αναλύοντας το θέμα ανά τομέα, κατά το 2013 είχαμε τις παρακάτω εξελίξεις:

1. Τιμές ακινήτων. Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση του IMF, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκονται περίπου 20% χαμηλότερα από το ιστορικό μέσο όρο, με αποτέλεσμα η ελληνική αγορά να κατατάσσεται στη 2η χειρότερη θέση μετά την Ιαπωνία.

Επίσης, στην πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, αναφέρεται ότι κατά το πρώτο 9μηνο του 2013, είχαμε μείωση των τιμών των κατοικιών στην Αθήνα κατά -12,4% σε ετήσια βάση και κατά -10,6% στις άλλες αστικές περιοχές. Επίσης, η σωρευτική πτώση από το 2008 ανέρχεται στο -33,4% στις περιοχές της Αθήνας και στο -32,1% στις άλλες αστικές περιοχές.

Τα παραπαών στοιχεία δείχνουν ότι η πολιτική της εσωτερικής υποτίμησης μέσω της μείωσης της προσφοράς χρήματος (μονεταριστικό εργαλείο), η οποία είχε ως στόχο τη διόρθωση των τιμών και την επαναφορά τους σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα, έχει ενδεχομένως ξεπεράσει τους αρχικούς στόχους.

Αυτό επιβεβαιώνεται κι από την Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία στην τελευταία έκθεσή της, παρατηρεί ανάσχεση της πτώσης των τιμών κατά το 3ο τρίμηνο του 2013.

Πιο συγκεκριμένα, στην έκθεση αναφέρεται ότι στην Αθήνα οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν κατά -0,9% σε τριμηνιαία βάση και στις άλλες αστικές περιοχές μειώθηκαν κατά -1,2% σε τριμηνιαία βάση. Αυτό αποτελεί θετική εξέλιξη εάν συνυπολογίζουμε ότι προηγούμενα τρίμηνα του 2013 είχαμε μείωση κατά μ.ο. -3,1% στην Αθήνα και κατά -2,5% στις άλλες αστικές περιοχές.

2. Νομικό και φορολογικό πλαίσιο. Εδώ έχουμε την ψήφιση ευνοϊκών ρυθμίσεων από τη Βουλή σε σχέση με α) τη μείωση του φόρου μεταβίβασης από το 10% στο 3% β) τον εξορθολογισμό του πλαισίου για τους πλειστηριασμούς και γ) την αυτοτελή φορολόγηση των ενοικίων.

Στον αντίποδα, η επιβολή διπλής φορολόγησης μέσω του ΑΝΦΙΑ +ΦΑΠ τιμωρεί τις επενδύσεις σε ακίνητα με «αντικειμενική αξία» άνω των 300.000 ευρώ, ουσιαστικά πριμοδοτεί τις μαζικές αλλά μεμονωμένες ξένες επενδύσεις στην αγορά τουριστικής κατοικίας, μέχρι το παραπάνω ποσό.

Τέλος είναι ακόμα σε εκκρεμότητα, η κατάργηση μίας σειράς φόρων υπέρ τρίτων και γραφειοκρατικών διαδικασιών, οι οποίες επιβαρύνουν σημαντικά το κόστος κατασκευής, αγοράς και κατοχής ακινήτου στην Ελλάδα.

3. Επενδυτικά κεφάλαια. Έχω αναφερθεί σε προγενέστερα σχόλια, για τις θετικές επιδράσεις στην ελληνική οικονομία α) από τη βελτίωση της οικονομίας της ευρωζώνης και των ΗΠΑ, καθώς και β) από τη φυγή επενδυτικών κεφαλαίων από αναδυόμενες αγορές.

Στο πλαίσιο αυτό, θα έλεγα ότι παρά τις εκκρεμότητες που εξακολουθούν να υπάρχουν σε σχέση με τη βελτίωση του νομικού και φορολογικού πλαισίου, ότι υπάρχει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον για επένδυση σε ακίνητα στην Ελλάδα, κι αυτό έχει ήδη αποτυπωθεί σε μία σειρά από σημαντικές επενδύσεις.

Πιο συγκεκριμένα, έχει υπολογιστεί ότι κατά το 2013 επενδύθηκε άνω του 1,5 δις ευρώ σε μεγάλα deals ακίνητης περιουσίας (επαγγελματικά ακίνητα), κι αυτό είναι ενθαρρυντικό για το σύνολο της αγοράς των ακινήτων. Αυτό δεν σημαίνει ότι υπάρχει αντίστοιχη κινητικότητα σε ακίνητα μικρομεσαίας αξίας αλλά η κινητικότητα σε αυτό το επίπεδο αποτελεί ξεκάθαρα μία θετική εξέλιξη.

Κατά τη γνώμη μου, η εξαγορά του Αστέρα Βουλιαγμένης (400 εκατ. + 53 εκατ. δάνεια + 40 εκατ. εξαγορά μειοψηφικού πακέτου + 300 εκατ. επένδυση), αποτελεί τη συναλλαγή που σηματοδοτεί το στάματημα του κατήφορου των τιμών των ακινήτων.

Επιπροσθέτως κατά το 2013, είχαμε μία σειρά από εξαγορές ή την ολοκλήρωση εξαγορών όπως αυτές των νήσων Σκορπιός (100 εκατ.), Οξιά (5 εκατ. + 300 εκατ. επένδυση), τα 28 ακίνητα του Δημοσίου (261 εκατ.), το Athens Executive Apartments στο Παλαιό Ψυχικό (8 εκατ.) και το κτήριο της BNP Paribas στην Βασιλίσσης Σοφίας (10,3 εκατ.), τα 4 κτήρια της Praktiker (50 εκατ.), την εξαγορά της Πανγαίας από την Invel (για το 66% της εταιρείας διαχείρισης ακίνητης περιουσίας της Εθνικής, 653 εκατ.) και την επένδυση στην Eurobank Properties από την Fairfax (164 εκατ.), την επένδυση της Prada στο Μεγανήσι (4 εκατ.), την εξαγορά του κτηρίου Karela A.E στην Αττική οδό (100 εκατ.), και πολλές μικρότερες εξαγορές μέσω των ηλεκτρονικών δημοπρασιών (11 εκατ.) .

Οι παραπάνω εξελίξεις αποτελούν θετικές ενδείξεις αλλά η πραγματικότητα για το σύνολο της αγοράς των ακινήτων εξακολουθεί να είναι εξαιρετικά δυσμενής.

Θα πρέπει όμως να επισημανθεί ότι λόγω του μικρού μεγέθους της ελληνικής αγοράς και των δομικών ιδιαιτεροτήτων της (μικρομεσαία ιδιοκτησία που σε μεγάλο βαθμό δεν εξαρτάται από τραπεζικό δανεισμό), είναι σχετικά πολύ πιο εύκολο να έχουμε επανεκκίνηση της αγοράς με μικρότερο αριθμό ή όγκο συναλλαγών.

Σε γενικές γραμμές, εκτιμώ ότι οι χαμηλές αποτιμήσεις των ακινήτων ως αποτέλεσμα της 6ετους ύφεσης, σε συνδυασμό με τη συσσώρευση επενδυτικών κεφαλαίων προς επένδυση στη Νότια Ευρώπη σταδιακά θα αλλάξουν προς το καλύτερο, το κλίμα στα ακίνητα.

Στο πλαίσιο αυτό, αν κατά τη γνώμη μου η επένδυση στον Αστέρα Βουλιαγμένης σηματοδότησε τη σταθεροποίηση της αγοράς των ακινήτων, εκτιμώ ότι η επένδυση στο Ελληνικό σε συνδυασμό με τις οικονομικές δραστηριότητες που θα δημιουργηθούν εκεί, καθώς και η ανάπτυξη του διεθνούς διαμετακομιστικού κέντρου στο Θριάσιο, θα σηματοδοτήσουν την αλλαγή του κλίματος προς το καλύτερο στην αγορά των ακινήτων.

Εκτιμώ ότι η ελληνική οικονομία βρίσκεται ήδη σε ισχνή αλλά πραγματική ανάπτυξη κατά το 1ο τρίμηνο του 2014.

https://www.facebook.com/vkarayannisfinance
https://www.facebook.com/vkarayannisfinance/posts/702678056429769
Β.Καραγιάννης @VKarayannis