Kodu müüjatele tulevad ostjate paar aastat hiljem leitud varjatud puudused halva üllatusena. „Kui võimalik, ära üldse müü!“  (49)

Võib oletada, et just tuntud näitleja maja müügi juhtum pani paljud kinnisvaraostjad teadvustama oma õigusi varjatud puuduste puhul. Kodu müüjatele tuleb aga halva üllatusena, et nad vastutavad kolm aastat pärast müüki ka nende puuduste eest, millest polnud isegi teadlikud.
Kirsti Vainküla
Kirsti Vainküla
[email protected]

18 min

Paar nädalat tagasi istus näitleja Jan Uuspõld hommikutelevisioonis ja rääkis Anu Välbale oma elust. Põgusalt puudutas Uuspõld ka oma eraisiku pankrotti, milleni viis tema maamaja ebaõnnestunud müük.

Uuspõllu majasaaga sai alguse 2016. aastal, kui ta müüs 100 000 euro eest maamaja, kus ta ise oli aasta ringi elanud. Uus omanik aga leidis, et maamaja ei pea sooja, ja kaebas mehe varjatud puuduste eest kohtusse. Uuspõld pidi maksma omanikule kahjutasu – ligi 40 000 eurot. Näitlejal sellist raha pole.

Seda saadet vaatas ka üks noor perekond, ja mõlemal abikaasal tulid pisarad silma. Nad teadsid täpselt, mida Jan Uuspõld tundis. Nad olid samast olukorrast napilt pääsenud.
„Kui võimalik, ära müü!“

See noor pere müüs heas usus oma ilusa korteri buumiajal, 2000. aastate alguses ehitatud majas.

Ootamatult hakkasid aga nende kodu ostjad aasta hiljem korterist varjatud puudusi leidma. Ostjad olid palganud ehituseksperdi, kes tuvastas nende korteril mitmeid ehituslikke vigu.

Noorel perel polnud sellest aimugi – sest nad olid ka ise ostnud korteri järelikult samade varjatud puudustega –, kuid nad pakkusid uutele omanikele kohe variante puuduste hüvitamiseks. Selleks palkasid nad ka oma ehituseksperdi, kelle abiga pakuti ostjatele lahendusi vigade parandamiseks.

Ostjad polnud ühegi pakkumisega nõus.

Ja ostjate hinnapakkumine leitud puuduste kõrvaldamiseks oli müüjate omast 70 protsenti kõrgem.

Ära müü oma „hubast mõnusat kodu“.
Jan Uuspõld

Kuna kokkulepet omavahel ei saavutatud, kaebasid ostjad müüjad kohtusse, nõudes tehingu tagasipööramist koos suure kahjutasu ja vastaspoole advokaadikulude tasumisega.

Tehingu tagasipööramine tundus noorele perele alguses kõige hullem – oli neil ju kodumüügist saadud raha juba paigutatud uude koju ja uus laengi peal. Nad palkasid end kaitsma advokaadi, kes suures osas ostjate nõuded põrmustas.

Ootamatult pakkusid ostjad hoopis ise müüjatele kompromissi, mille tulemusena ostis noor pere oma kodu tagasi. Kumbki osapool tasus ise oma advokaadikulud.

Täna tunneb see noor pere end pigem õnnega koos: neil on nüüd kinnisvara, mille vead on lihtsasti parandatavad. Nii tunnevadki nad kaasa Uuspõllule, kellele ostja ei andnud võimalust maja tagasi osta.

Traumeeriva kodumüügi läbi teinud noor pere annab mõned soovitused kodumüügiks. Esiteks: kui võimalik, ära müü! Kui müüd, vii end kõigi ehitusdetailidega peensusteni kurssi! Ja lepingusse tuleb kirja panna kõik kinnisvara puudused, mis iganes pähe tulevad. Leping tuleb lasta üle vaadata nii maakleril kui advokaadil.
„See on ostjate diktaat“

Jan Uuspõld mõtleb kaua, et vastata Ekspressi küsimusele: mida ta täna teistmoodi teeks?

„Väga raske küsimus, sellele ei ole vastust – ja miks ei ole? Sest kuidagi on selle võlaõigusseadusega nii, et müüjal ei ole ennast mitte ühegi asjaga kaitsta. Müüja oleks nagu milleski süüdi. See on ostjate diktaat! Vastaspoolel on kõiki pakkumisi õigus ignoreerida, kuni selleni välja, et mind aeti lõpuks nii nurka, et olin sunnitud pankrotti minema.“

Paar viga, mida Jan enda meelest maja müües tegi, toob ta siiski välja. Esiteks, ta müüs maaklerita. Ja teiseks – ta müüs kodu, mitte kinnisvara.

„Juba seal tegin vea – kuulutusse panin natuke emotsiooni ka sisse, kuid hiljem sain aru, et just see emotsioon hakkab igal juhul sinu vastu töötama, tuleb ainult kuiva teksti anda. Ära müü oma „hubast mõnusat kodu“.

Teda hämmastas ka see, et asjad, mis ta notaris ostjaga kokku leppis, reaalsuses ikkagi ei kehtinud.

***

Notar Diana Lõhmus kinnitab, et viimasel ajal on kinnisvara ostu-müügilepingud üha üksikasjalikumad ja pikemad, sest ainult nii saab kinnisvara müüja end kaitsta varjatud puuduste eest.
DIANA LÕHMUS: Alati rõhutan müüjale – puudusest mitte teadmine ei vabasta vastutusest.
DIANA LÕHMUS: Alati rõhutan müüjale – puudusest mitte teadmine ei vabasta vastutusest.
FOTO: Vallo Kruuser | Eesti Ekspress
Üks armas vanapaar müüs vana maja, kus uus omanik avastas, et püstpalksein põhjapoolsel küljel on mädanenud. Ei müüja ega ostja teadnud palkide seisukorda laudise all. Kas see on varjatud puudus?

Jah, kuigi varjatud puudus on veidi halva maiguga mõiste, jääb mulje, justkui müüja varjaks midagi ostja eest. Aga tegelikult on varjatud puudus tavaliselt lihtsalt see, mida polnud müüjale ega ostjale näha.
Nii et siis pigem varem teadmata puudus?

Olen mõelnud, mis see õigem termin oleks. Ilmne puudus on see, et sa kohe näed – katust või aknaid pole ees, näiteks pooleliolev ehitis. Riigikohus on öelnud, et varjatud puudus on see, „mida ostja ei võinud avastada, kui ta käis asja väliselt üle vaatamas“. Aga varjatud puudus võib olla ka müüja poolt pahatahtlikult varjatud puudus.
Kes oleks pidanud sinna laudise alla minema, et neid palke kontrollida? Müüja või ostja?

Seaduse järgi on see müüja vastutus, ta peab tundma asja, mida ta müüb. Inimestele tuleb see halva üllatusena, kuid tõesti müüja vastutab üldreeglina kolm aastat pärast müüki ka nende puuduste eest, millest ta polnud müügihetkel teadlik. Ostjal on selle aja jooksul õigus esitada müüjale nõudeid seoses varjatud puudustega. Aga ostja peab ka ise käituma heas usus, andma müüjale kohe teada, kui ta puuduse avastab.
See tähendab, et müüja istub kolm aastat justkui sütel, kas avastatakse mingi puudus või mitte?

Tuleb usaldada elu, vastasel korral ei saaks ju ka müüja ise midagi asemele osta. Pigem on siin soovitus: kõik, mida müüja vähegi teab, tuleb müügilepingusse ausalt kirja panna. Paraku ei taha kahjuks mõned müüjad oma vara maha teha ega kõiki puudusi ostjale öelda.
Targem oleks raha üldse notari juurde kolmeks aastaks deposiiti panna?

Minu praktikas ei ole vastavat juhust olnud, aga on olnud kliente, kes hoiustavad suurema müügisumma pangakontol, et hilisemaid võimalikke kulusid katta.
Selle ajaga kaotab raha ju väärtust.

See on inimese enda otsus, kuid ostjast tuleb ka aru saada – ta käib mõned korrad vaatamas, kõige peale ei tule, ta ei ole seal sees elanud, ostetakse tihti pangalaenuga, arvestatakse, kui palju läheb remondi peale. Seaduse järgi ei ole eraisikust ostjal kohustust objekti kohapeale isegi üle vaatama minna. Ta võib kinnisvara osta ka kuulutuse põhjal.
Ja kui siis ilmnevad varjatud puudused, on müüja süüdi?

Jah, ja tegelikult ei ole ostja selline käitumine müüja huvides. Näiteks, kui on olemas ilmsed puudused – seinas suur pragu või maja vajunud –, siis ostja ju näeks neid kohapeal, ta ei saa hiljem öelda, et ta ilmset puudust ei märganud. Aga kui ostja objekti kohapeal üle vaatamas ei käinud ja ilmset puudust kuulutuses ega lepingus kirjas pole, siis ostja saab väita, et tegu on varjatud puudusega.
Peaks ostjal siiski olema kohustus käia kohal vaatamas? Et vähendada kõiki neid vaidlusi, mis hiljem võivad sellelt pinnalt tekkida?

Seadus seda hetkel ette ei näe. Enamik ostjaid siiski käivad vaatamas, reeglina üks-kaks korda, mõni on isegi nii kohusetundlik, et ööbib korteris. Mõni käib maja vaatamas ehitusspetsialistidega, ja mida rohkem ostja tutvub, seda parem olukord on ka müüjal. Eesmärk on selgitada välja kõik puudused enne müüki, et hiljem ei tekiks vaidlusi.
Mida korteris ööbimine ostjale juurde annab?

Kas öösel on majas rahulik või on müra? Kuidas korter üldiselt tundub? Kui ostja heidab hiljem müüjale ette, et igal öösel mängib keegi trompetit, siis müüja saab vastu väita, et te ju ööbisite seal ja vastav varjatud puudus pidi ilmnema.
Kas ostjal on õigus ise mingeid uuringuid teha, näiteks minna seina sisse, lae vahele, põranda alla?

Kui müüja on nõus – see on kokkuleppe küsimus. Kuna vastutus on müüjal, siis võiks müüja ise vajalikud ekspertiisid enne müüki ära teha. Kui müüakse ilma ehitisteta maad, siis on oluline, milliseid ehitisi kinnistule püstitada saab, millised avalik-õiguslikud piirangud kehtivad jne. Ka minu praktikas on olnud juhuseid, kus pooled soovivad tehingu edasi lükata, ostja tahab ise täpsustada, kas ta saab sinna ehitada seda, mida soovib.

On ka flippijaid, kes ostavad remontimata kortereid, teevad korda ja müüvad maha, neid ei huvitagi varjatud puudused, isegi kui põranda alt midagi välja tuleb, nad teevad selle ise korda, see on nende äririsk.

Kui müüja ei tea tehnosüsteemide seisukorda, siis tuleb see kirja panna. Kui viga hiljem välja tuleb, siis müüja enam ei saa öelda, et ei teadnud sellest.
Oletame, et inimene ostab maja piirkonda, kuhu on planeeritud suuri ehitusi, teede laiendusi, mõni tööstusettevõte, kuid müüja sellest talle ei räägi.

Riigikohus on leidnud, et korteri puudused ei piirne ainult eluruumiga, vaid puudutavad ka elukeskkonda tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on oluline teada, kas näiteks majas toimuvad kärarikkad peod, kas korteriühistul on palju võlglasi jne.
Ostja ise ei peaks veidi vaeva nägema ja uurima ümbruskonna plaane?

Ostja ei pea seda tegema, kuigi eluliselt on see muidugi tema enda huvides. Lepingutesse oleme pannud teinekord kirja, et reisilennukid lähevad kortermaja kohalt madalalt üle või asub kortermaja lauluväljaku vahetuses läheduses, teatud perioodidel võib olla tavapärasest valjemat heli.
Kui lähistele plaanitakse tuumajaama, kaevandusi – kas seda peaks müüja ütlema?

Uusarenduste puhul on hea eeldus, et ostja tutvuks ka ise detailiplaneeringuga. Soovitatakse vaadata, mitu kortermaja kinnistule tuleb, kas aknast avanevale vaatele ehitatakse midagi ette. Sageli on uusarenduslepingutes kirjas ostja kinnitus, et ta on tutvunud kortermaja lähiümbruse detailplaneeringuga.

Oleme pannud lepingutesse kirja ka naabrid, kes suitsetavad koridoris või lärmavad. Mida rohkem kirja panna, seda vähem on hiljem vaidlusi. Abiks on ka professionaalsed maaklerid, kes juhivad tähelepanu võimalikele puudustele ja esitavad notaribüroole põhjaliku info müügilepingu ette valmistamiseks. Kohati on info väga detailne. Näiteks on soovitud kirja panna, et köögimööblit on kasutatud paar aastat, sel võivad olla tavapärasest kulumisest tulenevad täkked ja kriimud.
Kes tahab osta korterit, kus on lärmakad naabrid?

Eks ostja siis võtabki selle riski, kuid kõige tähtsam, et ta oleks sellest teadlik ja see oleks lepingus kirjas. Tean juhtumit, kui maja müüdigi tülikate naabrite pärast. Ostja peab siiski ka tõendama, kuidas need naabrid talle tülikad on. Kui naaber alustab kell viis hommikul muruniitmisega – kas see on ebameeldiv või mitte? Mürataluvus on inimestel erinev. Näiteks oleme kirja pannud, et alumine naaber käib rõdul suitsetamas. Aga kes on ise suitsetaja, teda see võib-olla ei häirigi.

Tean juhtumit, kui maja müüdigi tülikate naabrite pärast.
Kui üleval elab lastega pere, müdistavad seal, kas selle peaks puudusena kirja panema?

Kui see on piisavalt häiriv, siis pigem panna kirja rohkem kui vähem. Näiteks mängib keegi majas klaverit – on see puudus või mitte, oleneb inimesest, kuid tasub kirja panna, et see ei tuleks ostjale üllatusena.

Notariaalse lepingu ettevalmistamise käigus küsime kliendilt: kas esemel on varjatud puudusi? Mõni vastab lühidalt: ei ole. Ma alati rõhutan müüjale – puudusest mitte teadmine ei vabasta vastutusest ja püüan selgitada, et müüja peab võimalikult palju infot andma tema enda huvides – kui ta ei tea tehnosüsteemide seisukorda, siis tuleb see kirja panna. Kui hiljem tuleb viga välja, siis müüja ei saa enam öelda, et ei teadnud sellest. Küsimus on selles, kes selle probleemiga hiljem edasi tegeleb, müüja või ostja. Seaduse järgi peab vea korda tegema see, kelle omanikuks olemise ajal puudus tekkis.

Võib sõlmida ka vastutuse piiramise kokkuleppe ehk piirata vastutust nende puuduste eest, millest müüja ei teadnud ega pidanudki teadma. Kui ostja on sellega nõus. Ostjal on alati õigus keelduda, sest tal on seaduse järgi õigus kuni kolm aastat müüjale nõudeid esitada.

Muidugi on ka pahatahtlikke müüjaid, kes teavad puudusi, aga varjavad seda. Kui müüja nüüd ütleb, et see pole tema mure, siis tuleb ostjal minna kohtusse, mis on ostjale märkimisväärne aja- ja rahakulu ja ta peab oma väiteid puuduste kohta tõendama.
Saate te tuua mõne näite?

Näiteks ostetakse sügisel kinnisvara ja kevadel hakkab lumi sulama – lume sulamisvesi jookseb keldrikorrusel asuvasse korterisse. Kui on kortermaja, siis näiteks ühistu kaudu selgub, et see probleem oli juba varem ka müüjal.
Siin on tegu tõesti varjamisega. Aga põranda alla ei näe ka müüja.

Ostja ka ei näe. Need asjad tulebki omavahel enne tehingut selgeks rääkida. Notarid küsivadki pooltelt, mis siis saab, kui peaks ootamatult midagi välja tulema. Hallitus, ebameeldivad putukad, soojustust on vähem? Inimlikult saad aru, et võib-olla müüja ei taha kõike rääkida, et äkki siis ei ostagi keegi, kuid rääkimata jätmine kahjustab müüjat ennast kõige rohkem.

Hiljuti oli olukord, kui müügilepingu järel ilmnes, et maja korsten oli katki, võeti korstna parandamiseks hinnapakkumine ja kulu jagasid müüja ja ostja omavahel võrdselt. Selline lahendus on ideaalne. Kui inimesed kokkulepet ei saavuta, siis otsustab kohus, kas tegu on varjatud puudusega või mitte.

Ehk kui müüja ütleb, et ta tõesti ei tea, mis põranda all on, sest ta müüb vanaema korterit, siis ostja peaks seda ette teadma – et kui selgubki hiljem mõni puudus, siis ostja teadlikult võtab riski ja katab ise need kulud. Selles tuleb enne kokku leppida.
Juhul, kui kuulutuses on kirjas, et korter on renoveeritud, siis võib eeldada, et saab kohe sisse kolida?

Jah, aga on ka osaliselt renoveeritud kortereid. Sel juhul palun alati täpsustada, mis seal tehtud on. Kas radiaatorid on vahetatud, seinad värvitud, niiskuskahjustus likvideeritud? Siis tuleb vahel välja, et elutoa- ja köögiremondi tegin küll ära, kuid vannituba on remontimata. Aga vahel ei taheta meiega seda infot jagada.
Kui palju tuleb ette selliseid olukordi, et uus omanik avastab varjatud puudused ja müüjal tuleb oma kinnisvara tagasi osta?

Need on emotsionaalselt hästi rasked tehingud. Mul endal oli juhus, kui ostja avastas suured ehitustehnilised puudused ja müüja oli nõus tagasi ostma. Müüja ei soovinud vaielda, ta otsustas, et paneb edaspidi selle puuduse veel täpsemalt müügikuulutusse kirja. Sellised rahumeelsed kokkulepped on parimad. Samas on selline tagasiost keeruline siis, kui ostjal on võetud pangalaen.
Kas kirjalik kinnitamine, et ostja soetab kinnisvara „nagu on“ seisukorras, võib müüjat päästa varjatud puuduste hüvitamisest?

Praktikas sageli soovitakse see punkt lepingusse lisada. See sobib juhul, kui ostja on kinnisvara enne üle vaadanud, ja tähendab, et ostja oli nõus selle kinnisvara ostma seisus, mida ta väliselt nägi, eraldi puudusi müügilepingus loetleda pole vaja. Kui aga ilmnevad varjatud puudused, siis see ei välista siiski müüja vastutust.
Kas vammiohtu saab ka lepingusse panna, kas või igaks juhuks?

Saab ja võibki panna nii: kui majas tuleb välja vamm, siis selle likvideerimisega tegeleb ostja.

Tean juhtumit, kui ostja avastas majavammi ja tehti kompromissleping, müüja võttis vastutuse ja oli nõus hüvitama kulud.

Tihti on ka nii, et kui müüakse halvas seisukorras maja, siis ostja ütleb, et teda maja seisukord ei huvita, ta lammutab selle maha. Selle me paneme lepingusse: maja läheb lammutamisele ja müüjal varjatud puuduste eest vastutus puudub, v.a seaduses sätestatud erandid.
Jääb mulje, et ostjal puudub igasugune vajadus teha kindlaks, mida ta ostab. Vastutab ainult müüja.

Ma ei ütleks nii. Ega ostjal pole oma õiguste maksma panemine eluliselt lihtne. Ta peab oma nõudmised kõik ära tõendama, esitama dokumendid jne. Kui müüja vaidleb vastu, siis tuleb minna kohtusse.

Ostja peab ka ise käituma heas usus, ta ei tohi olla pahatahtlik. Kui ostja avastab varjatud puuduse, siis ta saab nõuda asja parandamist. Kui ta ise parandab, siis kulude hüvitamist. On juhuseid, kui ostja avastab mingi puuduse ja hakkab seda suure hoolega ise remontima, aga avastab, et see läheb kalliks, ja alles siis pöördub müüja poole. Tegelikult peab ostja kohe teavitama müüjat, kui ta puuduse avastas. Kui puudus on juba likvideeritud, siis on raske tõestada, kui ulatuslik see oli.

Nii ka ei saa, et ostja täna avastab puuduse, kuid kolme aasta pärast alles teavitab müüjat. Selle ajaga võib puuduse ulatus oluliselt suureneda.
Kas müüja saab üldse kunagi kindel olla, et ostja ei avasta mingeid varjatud puudusi?

Mina soovitan müüjal olla võimalikult aus ja kui ta midagi ei tea, siis seda ka otse öelda: ma ei vastuta nende puuduste eest, millest ma ei teadnud. See on parim variant. Kui ostja on nõus, siis eraisikute puhul saab tähtaega ka lühendada – et kui aasta jooksul midagi ilmneb, näiteks hallitus või katus laseb läbi, siis müüja hüvitab puuduse kõrvaldamise kulu. Aga kui müüja varjas midagi meelega, siis pole see kokkulepe siduv.
Seitse aastat hiljem pidid müüjad seenkahjustuse kinni maksma
Riigi Teataja

A. ostis 24. novembril 2017. aastal 65 820 euro eest majaosa. Kolm aastat hiljem ilmnes esimese korruse konstruktsioonides majavamm ehk varjatud puudus.

Neli päeva enne pretensioonide aegumise tähtaega, 20. novembril 2020 esitas ostja kohtusse hagi ja nõudis müüjatelt 47 014 eurot.

Ringkonnakohus tegi mullu lõpliku otsuse: müüjad peavad ostjale maksma 28 745 eurot hüvitist. Kohtu hinnangul vastutab müüja kaasomanikena kogu hoone oluliste osade, sh ka esimesel korrusel paiknevate kandvate seinte olukorra eest.
Kolm päeva enne aegumist kohtusse

H. ja M. ostsid 20. oktoobril 2021. aastal Põltsamaal kinnistu, kus avastasid remonditööde ja hoone kasutamise käigus varjatud puudused. Ostjad pöördusid kolm päeva enne aegumise tähtaega, 17. oktoobril 2024. aastal kohtusse ja nõudsid müüjatelt kahjuhüvitist 64 062 eurot.

Mullu novembris sõlmisid ostja ja müüja kohtuliku kompromissi, et müüja maksab ostjale 20 000 eurot kolme tööpäeva jooksul.