Что я понял, недавно купив квартиру в ДС:
0) Перед поиском квартиры сходи в банк и получи предодобрение по ипотеке. В идеале у нескольких банков.
1) Агент для поиска квартиры - не нужен, будет тебя подгонять, ибо мотивация быстрее закрыть сделку и получить гешефт.
2) Юрист для сопровождения сделки может пригодиться, чтобы составить авансовый договор/ДКП в твою пользу и проверять квартиру на юридическую чистоту. А также для общения с агентом/собственником на той стороне. Юристы обычно в курсе за нотариусов и помогут подготовить пакет доков для нотариальной сделки.
3) С нотариусом твою сделку быстрее зарегистрируют и нотариальный ДКП гораздо сложнее оспорить в одностороннем порядке. С нотариусом легче доказать что ты добросовестный покупатель. Нотариус делает дополнительные проверки по собственности.
4) Электронная регистрация нахуй не нужна. Отказывайся от нее в банке. Сумму в ~24к рублей (14к - регистрация ДКП, 8к - забор закладной, 2к доверенность на регистратора) попросят за то, что ты сам в состоянии сделать двумя визитами в МФЦ, потратишь 2к и 1,5 часа времени.
5) Страховщиков которые навязывают банки по умолчанию обходятся дороже на 30%. Надо взять список аккредитованных, всех обзвонить и страховаться у кого дешевле. Высокие суммы титульного страхования - индикатор повышенных рисков.
6) Расчет с покупателем лучше проводить через аккредитив, с ячейкой дольше и дороже. Убеждайте покупателей проводить через счет аккредитива в идеале в том банке где берете ипотеку. Суды больше любят безналичные расчеты.
7) Покупать квартиру по заниженной стоимости - опасная затея, суд может удовлетворить расписки, а может и послать нахой при откате сделки. Если решаешься на такое, юзай п. 2 обязательно.
8) Заключать агентский договор с агентом продавца - самая тупейшая вещь в мире. В обратную сторону работает также, если ты собственник.
9) Банк НЕ проверяет квартиру, не надейся на то, что если банк одобрил - квартира юридически чиста. Банк смотрит может ли квартира стать объектом залога и сложно ли будет ее ликвидировать если заемщик перестанет платить. Проверяют собственность только нанятые тобой люди за деньги (п. 2).
10) Точкой давления на продавцов является - раскрытие аккредитива или передача денег. Все вопросы по квартире и исполнение обещаний должны быть выполнены до того как продавцы увидят средства.
11) Купить квартиру у шиза возможно через нанятого судмедэксперта + видеофиксацию сделки + нотариуса. Обычно такие квартиры продаются с приличным дисконтом.
12) Купить квартиру с коммунальными долгами тоже возможно без рисков. Грамотно прописывайте в ДКП будто передали деньги (на уплату долга по КУ) в качестве аванса, берите расписку с продавца что он принял эти деньги, платите долги после перехода права собственности на вас.
13) Не стесняйтесь брать справки ПНД и НД у продавцов. И чем старше собственник, тем резоннее взять у него эти справки.
14) Минимум одну справку из ЕГРН необходимо заказать самостоятельно и чтобы деньги списались в вашей карты.
15) Помимо первоначального взноса за квартиру необходимо иметь в запасе около 70-150к денег на бюрократические расходы и сопровождение. Страховки по ипотеке (30-70к), оценка (4к), госпошлина за регистрацию (2к), открытие аккредитивов (2к за каждый) и далее по желанию: заказ справок и выписок (1-3к), юрист/агент (40-80к), нотариус (25-50к).