2018 Direito das coisas IV

Direito das coisas 2018 - Carlos Roberto Gonçalves

Capítulo 01) Da perda da propriedade mediante desapropriação
1. Fundamento jurídico
-> Trata-se de modo involuntário de perda do domínio
-> Desapropriação é instituto de direito público, fundado no direito constitucional e regulado pelo direito administrativo
   - Todavia, repercute no direito civil: determina a perda da propriedade imóvel, de modo unilateral
   - Ressalva-se a existência de prévia e justa indenização

-> Maria Helena Diniz: Desapropriação é o procedimento pelo qual o Poder Público despoja alguém de certo bem, com fundamento em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, adquirindo-o mediante indenização prévia e justa, pagável em dinheiro ou, se o sujeito passivo concordar, em títulos de dívida pública com cláusula de exata atualização monetária
-> É fundamentado na utilidade pública ou no interesse social
   - Obriga o titular de bem, móvel ou imóvel, a desfazer-se desse bem, mediante justa indenização paga ao proprietário

-> Art. 1.275 (que arrola algumas das causas de perda da propriedade), V: também se perde a propriedade por desapropriação
-> Art. 1.228
   § 3º: “o proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente”
   § 4º: "o proprietário também pode ser privado da coisa e o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estar nela houveram realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante
   - Hipótese de desapropriação determinada pelo Poder Judiciário

   § 5º: "No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores"

-> CF/88 garante o direito de propriedade (art. 5o, XXIV), mas ressalva a desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social
   - Mediante prévia e justa indenização em dinheiro, ressalvados os casos nela previstos

-> Representa transferência de domínio para a entidade que promova a desapropriação em prol da coletividade
-> Não representa confisco, uma vez que não existe em nosso direito esse modo de perder a propriedade, salvo no caso de bem apreendido em decorrência de tráfico ilícito de entorpecentes e drogas (CF, art. 243, parágrafo único)
   - Hipótese que independe do pagamento de qualquer indenização

-> Não se identifica também com a compra e venda, tendo em vista que esta significa ato voluntário
-> Não representa a servidão administrativa, pois nesta o poder público não adquire o bem, que permanece no domínio do particular
   - O bem deve apenas suportar um uso público, mediante indenização apenas se houver algum prejuízo

-> Desapropriação constitui modo de transferência compulsória, forçada, da propriedade, do domínio particular
   - Ou até mesmo do domínio de outra entidade pública de grau inferior, para a Administração Pública ou seus concessionários
   - É limitação do direito de propriedade (baseada na ideia da prevalência do interesse social sobre o individual)

-> Desapropriação dispensa o registro do título anterior, por entender que é um modo originário de aquisição da propriedade (não lida com transação)***
   - O Estado recebe o imóvel livre de qualquer ônus
   - Registro é meramente declarativo, ocorrendo aquisição do domínio independentemente dele

-> O domínio é constituído a partir da vontade do Poder Público e do pagamento do preço
   - Independe de título jurídico anterior do proprietário
   - Se concretiza independentemente do título aquisitivo, embora seja de inegável utilidade para regularização e publicidade da aquisição originária

2. Pressupostos para a desapropriação
-> As normas básicas da desapropriação se acham consubstanciadas no Decreto-Lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941, com as modificações posteriores
-> Sujeitos ativos da desapropriação: União, Estados, Municípios, Distrito federal e Territórios (art. 2o)
   - Também são concessionários de serviços públicos e os estabelecimentos de caráter público, ou que exerçam funções delegadas, de interesse geral
       ~ Nesse caso, porém, dependem de autorização expressa, constante de lei ou contrato (art. 3o) (Poder Executivo ou Poder Legislativo)

-> O Poder Judiciário apenas intervém na fase contenciosa da desapropriação
-> Não basta a legitimidade ativa para desapropriar
   - Faz-se mister que exista decreto da autoridade pública competente em cada caso concreto, declarando a utilidade públicas dos bens expropriados
   - Deve efetuar-se dentro de 5 anos da data do respectivo decreto, sob pena de caducação

-> Publicado o decreto que declara a utilidade pública do imóvel, fica o expropriante autorizado a penetrar nos prédios compreendidos na declaração, podendo, em caso de oposição, recorrer`a força (art. 7o)
   - "Penetrar nos prédios" limita-se a trânsito pelos imóveis, necessário aos levantamentos topográficos, aos atos de avaliação e outros mais que não prejudiquem a utilização dos bens pelo proprietário
   - A imissão na posse (que não é sinônimo de penetrar no prédio) apenas se dará após o pagamento da justa indenização
      ~ Em casos de urgência, pode efetuar o depósito de pronto, fazendo-se acompanhar de mandado de imissão de pose

-> De acordo com o disposto no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, a desapropriação só se justifica para atender a uma necessidade ou utilidade pública, ou a um interesse social
   - Necessidade pública surge quando a Administração defronta problemas que só se podem resolver com a transferência de bens particulares para o domínio da pessoa administrativa incumbida de solucioná-los
   - Utilidade pública (onde mais se condensam as causas de desapropriação, por seu sentido amplo) se apresenta quando a utilização de bens particulares é conveniente (embora não sejam imprescindíveis)
   - Interesse social: ocorre quando a transferência de bens se impõe como medida destinada a resolver problemas da coletividade criados pela propriedade particular de um ou de alguns indivíduos (Lei n. 4.132, de 10-9-1962, que regula a desapropriação por interesse social)
      ~ Solução de problemas sociais

3. Objeto da desapropriação
-> Via de regra, todos os bens e direitos patrimoniais são expropriáveis, desde que sirvam a uma utilidade ou a um interesse social, inclusive o espaço aéreo e o subsolo
   - Excluem-se os direitos personalíssimos, indestacáveis do indivíduo (art. 11, CC)
   - Exclui-se também a moeda corrente do país, pois ela constitui o próprio meio de pagamento da indenização

-> Geralmente é cerceada para casos de bens imóveis
   - Bens de outra natureza podem ser também expropriados, como o direito autoral, privilégio de invenção navios, gêneros alimentícios e de primeira necessidade, gado, medicamentos etc.

-> Expropriação do bem imóvel poderá abranger a sua totalidade ou somente parte
   - No que tange a edifícios, recairá sempre sobre sua totalidade, indenizando-se os proprietários proporcionalmente ao valor da suas unidades autônomas (CC, arts. 1.357, § 2º, e 1.358)

-> Bens dos Estados, dos Municípios, por exemplo, são suscetíveis de desapropriação pela União (e assim segue a ordem, respeitando a hierarquia)
   - É vedada, porém, a desapropriação pelos Estados, Distrito Federal, Territórios e Municípios de ações, cotas e direitos representativos do capital de instituição e empresas cujo funcionamento dependa de autorização do Governo Federal e se subordine à sua fiscalização, salvo mediante prévia autorização, por decreto do Presidente da República (Dec.-Lei n. 856, de 11-9-1969, art. 1º)

-> Podem ser desapropriados terrenos, prédios, fazendas, usinas, águas e estradas de ferro
-> A Súmula 157 do Supremo Tribunal Federal considera necessária “prévia autorização do Presidente da República para desapropriação, pelos Estados, de empresa de energia elétrica”
   - Por outro lado, proclama a Súmula 476 da aludida corte: “Desapropriadas as ações de uma sociedade, o poder desapropriante, imitido na posse, pode exercer, desde logo, todos os direitos inerentes aos respectivos títulos”

-> São comuns os casos de desapropriações parciais para a instituição de servidão (caso de passagem de fios condutores de energia elétrica)
   - Não necessitando de todo o imóvel, o Poder Público o desapropria para certa finalidade, impondo-lhe certas restrições, ou a utiliza sem afastar o proprietário, que continua a usá-la com alguma limitação
      ~ Desapropriação administrativa para a instituição da servidão
         ~> Precedentes fixaram o valor de indenização em 20% sobre o valor do bem serviente
         ~> Quando, todavia, a instituição da servidão administrativa acarreta a inutilização da exploração econômica do imóvel objeto do ato, a indenização devida deve corresponder à totalidade da propriedade
         ~> Não ocorre servidão administrativa em casos de restrições à plantação de árvores e à altura das edificações, dada sua proximidade com campo de aviação (caso de mero condicionamento aos poderes inerentes ao domínio, que revertem em benefício de um interesse público genérico e abstrato, e não de um interesse público corporificado, individualizado, perfeitamente identificado)

4. Processo de desapropriação
-> A desapropriação pode efetivar-se amigavelmente, mediante acordo entre expropriante e expropriado sobre o montante da indenização, consubstanciado em escritura pública se o imóvel tiver valor superior ao legal
   - Não havendo entendimento, será observado o processo expropriatório judicial regulado nos arts. 11 a 30 do Decreto-Lei n. 3.365/41

-> Ação proposta no foro do imóvel, salvo se a União for autora (caso em que a Justiça Federal com sede na capital do estado onde for domiciliado o réu será o juízo competente)
-> Petição inicial: requisitos do art. 319 do CPC/2015
   - Conterá oferta do preço
   - Instruída com exemplar do contrato ou do jornal oficial que houver publicado o decreto de desapropriação
   - Planta ou descrição dos bens e suas confrontações

-> Ao despachar a ação, juiz designará perito para proceder à avaliação dos bens
-> Faculta-se ao Autor, mesmo antes da citação do réu, depositar a importância arbitrada pelo juiz e requerer a imissão da posse nos casos de urgência
   - STF admite pagamento menor do que o valor do imóvel; pagamento integral dar-se-á no momento de transferência definitiva do domínio

-> Se o réu aceitar a oferta, o juiz homologará o acordo por sentença
   - Se discordar, oferecerá contestação, na qual poderá arguir somente vícios do processo ou insuficiência da oferta, tornando-se inadmissível qualquer alegação a respeito da ausência de utilidade ou necessidade pública*** (art. 20 do Decreto-Lei 3.365/41)

-> Quando o Poder Público desapossa alguém sem o processo expropriatório, pratica esbulho
   - Todavia, conforme aduz a jurisprudência, a obra pública não pode ser demolida
      ~ Ao proprietário nada mais resta: interditos possessórios acabam convertidos em ação de indenização
      ~ Caso denominado por "desapropriação indireta"

5. Montante da indenização
-> Indenização deve ser justa e prévia
-> Sempre paga em dinheiro (art. 5o, XXIV, CF)
   - Salvo nos casos dos arts. 184 e 182, § 4º, III, da CF

-> Indenização para ser justa deve abranger valor real e atual dos bens e lucros cessantes do proprietário
   - Computar-se-á, ainda, benfeitorias necessárias posteriores, e as úteis, quando autorizadas pelos expropriante

-> Súmula 131 do STJ: "nas ações de desapropriação incluem-se no cálculo da verba advocatícia as parcelas relativas aos juros compensatórios e moratórios, devidamente corrigidos"
-> Cabe a incidência por juros moratórios e compensatórios (os últimos equivalem aos frutos civis do capital empregado)
   - Súmula 12 do STJ: "em desapropriação, são cumuláveis juros compensatórios e moratórios"

-> Expropriante responde pelos gastos que o expropriado tiver de fazer para levantar o preço da indenização (como certidões negativas, obtenção de documentos etc.), assim como pela desvalorização da área remanescente
-> Art. 27 fixa alguns elementos (que não são absolutos) para o cálculo do montante de indenização, como a estimação do bem para efeitos fiscais; o preço de aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; sua situação, estado de conservação e segurança etc.

6. Retrocessão
-> Se a Administração Pública deixa de utilizar o imóvel desapropriado, não lhe dando a destinação mencionada no decreto de expropriação, exsurge a obrigação de oferecê-lo ao ex-proprietário, pelo preço atual da coisa
   - Art. 519 do CC: "Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa"
      ~ Disposição concernente aos contratos de compra e venda (hipótese de preferência ou preempção legal)

-> Jurisprudência: não caberá a retrocessão se, desapropriado o terreno para nele ser construída, por exemplo, uma escola, outra destinação lhe for dada, também de interesse público (p. ex., uma creche)
-> Se em cinco anos não for dada ao imóvel expropriado nenhuma finalidade de interesse público ou social, haverá lugar, em tese, para a retrocessão (art. 519) (ver item 2 deste capítulo)
   - Jurisprudência entende também ser inadmissível a reivindicatória contra o Poder Público, devendo o direito do ex-proprietário resolver-se em perdas e danos, propondo a ação indenizatória em 5 anos
      ~ Os tribunais têm dado à retrocessão, assim, apenas o caráter de direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos e não um direito de reaver o bem, na hipótese de o expropriante não lhe oferecer o bem pelo mesmo preço da desapropriação, quando desistir de aplicá-lo a um fim público

Capítulo 02) Dos Direitos de Vizinhança
1. Introdução
-> Direito de propriedade, malgrado seja o mais amplo dos direitos subjetivos ao homem no campo patrimonial, sofre inúmeras restrições ao ser exercício, impostas não só no interesse coletivo, senão também no interesse individual
   - Dentre as últimas destacam-se as determinadas pelas relações de vizinhança

-> Regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar conflitos de interesses entre proprietários de prédios contíguos
   - Necessidade de conciliar o exercício do direito de propriedade com as relações de vizinhança

-> Não se confundem com as limitações impostas às propriedades contíguas com as servidões propriamente ditas
   - As últimas resultam da vontade das partes e só excepcionalmente da usucapião
      ~ Constituem direitos reais sobre coisa alheia
      ~ Só se transmitem por atos entre vivos após seu registro no cartório de Registro de Imóveis

   - Direitos de vizinhança emanam da lei
      ~ Resumem-se em limite de domínio
      ~ Transmitem-se de forma a dispensar o registro; surgem da merda contiguidade entre prédios

-> Washington de Barros Monteiro: limites impostos pela boa convivência social, que se inspiram na lealdade e na boa-fé
-> São obrigações propter rem, porque vinculam os confinantes, acompanhando a coisa
   - Desta forma, se transmite ao sucessor a título particular (obrigação ambulatória)

-> Pode-se distinguir, entre as limitações impostas aos vizinhos, as regras que:
   - Geram a obrigação de permitir a prática de certos atos, sujeitando o proprietário a uma invasão de sua esfera dominial
      ~ Exemplo: incidência sobre o vizinho do prédio encravado, obrigado a conceder passagem ao dono deste (art. 1.285)

   - Criam o dever de se abster da prática de outros
      ~ Exemplo: proibição imposta ao proprietário de fazer mau uso de seu prédio, suscetível de prejudicar a saúde, o sossego ou a segurança do vizinho (art. 1.277)

2. Do uso anormal da propriedade
2.1. Espécies de atos nocivos
-> Dispõe o Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha
   Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança

-> "Interferências prejudiciais" é expressão nova do CC/2002
   - CC/1916: "mau uso"
   - São classificados em três espécies: ilegais, abusivos e lesivos

-> Ilegais são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do art. 186
   - Exemplo: atear fogo no prédio vizinho
      ~ Caso não mencionado no art. 1.277, mas previsto (genericamente) pelo art. 186

-> Abusivos: atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho
   - Muitas vezes sob a forma de barulho excessivo
   - Nem sempre se visa prejudicar o vizinho
      ~ Orlando Gomes: o uso nocivo da propriedade não se condiciona à intenção do ato praticado pelo proprietário
         ~> Carlos Roberto Gonçalves: critério de verificação é eminentemente objetivo, descabendo alegação de erro ou ignorância

   - Teoria do abuso de direito acolhida pelo art. 187

-> Lesivos: atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo poder público
   - Casos de passagem de uma estrada de ferro ou a instalação de uma estação rodoviária em um bairro residencial

-> Atos ilegais e abusivos estão abrangidos pela norma do art. 1.277 (uso anormal da propriedade)
   - Dispositivo confere ao proprietário/possuidor fazer cessar a interferência ilegal ou abusiva
   - Uso anormal é tanto ilícito como abusivo, em desacordo com sua finalidade econômica ou social, a boa-fé ou os bons costumes

-> Para se aferir a normalidade ou a anormalidade da utilização de um imóvel procura-se:
   a) Verificar a extensão do dano ou do incômodo causado
   - Deve superar o chamado "limite do tolerável", do razoável, para ser reprimido

   b) Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais
   - Em consonância com o parágrafo único do art. 1.277 do CC
   - Em áreas residenciais, é crível que se exija maior tranquilidade; o que não ocorre em zonas industriais, ou até mesmo mistas

   c) Considerar a anterioridade da posse
   - Teoria da pré-ocupação
   - Aquele que construiu nas proximidades de estabelecimentos barulhentos ou perigosos não teria razão para reclamar
   - "Tal teoria não pode ser aceita em todos os casos e sem reservar"
      ~ Se o barulho é demasiado ou se a lei proíbe o incômodo, o proprietário não pode valer-se da anterioridade de seu estabelecimento para continuar molestando o próximo

-> Bens tutelados pelo art. 1.277 são: segurança, sossego e saúde
   - Saúde: suscita-se a proteção em casos, por exemplo, de exploração de indústrias de explosivos e inflamáveis, a provocação de fortes trepidações etc.
   - Sossego: casos de ruídos exagerados em geral
   - Saúde: emanações de gases tóxicos, depósito de lixo, poluição de águas pelo lançamento de resíduos etc.
   Obs: o decoro não está abrangido pelo aludido artigo
      ~ Proprietário ou possuidor de um prédio não tem como impedir que prostituas se instalem nos apartamentos, desde que não perturbem o sossego dos demais moradores

2.2. Soluções para a composição dos conflitos
-> Doutrina e jurisprudência propõem soluções para a composição dos conflitos de vizinhança
   - Vizinhança não é apenas a propriedade confinante - estende-se, nos termos da lei, até onde a nocividade pode se propagar

-> Soluções são, em resumo:
   a) Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido
   - Critério adotado é do homem médio

   b) Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais
   - Ex. fixação de horários de funcionamento da atividade considerada nociva (somente durante o dia, por exemplo)
   - Art. 1.279: Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis

   c) Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, determinará o juiz a cessação da atividade
   - Casos que também abrangem descumprimento de ordens judiciais antes fixadas
   - Juiz determinará o fechamento da indústria ou do estabelecimento, a cessação da atividade ou até a demolição de obra, se forem de interesse particular

   d) Não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social
   - Casos em que será imposto o dever de indenizar o vizinho
   - O direito a que se refere o artigo antecedente [art. 1.277] não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal
      ~ Indenização levará em conta a depreciação do imóvel sob o ponto de vista de sua alienação e locação


-> Ação apropriada para a tutela dos direitos mencionados é a cominatória
   - Imposição de obrigação ao réu para abstenção da prática de atos prejudiciais
   - Pode ser movida pelo proprietário, pelo compromissário comprador titular de direito real ou pelo possuidor
   - Se há dano consumado, cabível a ação de ressarcimento de danos

-> Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente
   - Caução é chamada por "caução de dano infecto"
   - Casos de negligência do proprietário do prédio que ameace ruína (importa em mau uso; uso anormal)
   - Ação tem sido admitida pela jurisprudência em casos que o mau uso da propriedade vizinha prejudique o sossego, a segurança e a saúde

-> Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual
   - Hipótese de alguém estar legalmente autorizado a entrar na propriedade e nela edificar passagem de tubos, tubulações e outros condutos, ou de se permitir que o dono de prédio encravado faça obra para ter passagem, ou, ainda, construir canais pelo terreno do vizinho


3. Das árvores limítrofes
-> Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes
-> Institui-se, assim, a presunção de condomínio
   - Admite, no entanto, prova em sentido contrário (juris tantum)

-> Árvore que não tem seu tronco na linha divisória pertence ao dono do prédio em que ele estiver
-> Todavia, sendo comum a árvore, os frutos e os troncos pertencem a ambos os proprietários
   - Do mesmo modo, se for cortada ou arrancada deve ser repartida entre os donos
      ~ Não pode um deles arrancá-la sem o consentimento do outro

   - Se a presença da árvore estiver causa prejuízo a um e este não conseguir a anuência do outro, deve recorrer ao Poder Judiciário

-> Com relação aos frutos que caírem naturalmente, aplica-se a regra do art. 1.284 do CC: pertencem ao dono do solo onde tombarem, "se este for de propriedade particular"
   - Regra que constitui exceção ao princípio de que o acessório segue o principal (vide art. 1.232)

-> Não assiste ao vizinho o direito de sacudir a árvore para provocar a queda dos frutos, nem colher os pendentes, ainda que o galho invada o seu terreno
   - Pode, no entanto, colhê-los e entrá-los ao dono da árvore

-> Se os frutos caírem em uma propriedade pública, não mais existirá o perigo das contendas e, por essa razão, o proprietário continuará sendo o seu dono, cometendo furto quem deles se apoderar
-> Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido
   - Espécie de justiça privada, que se opõe à negligência do dono da árvore
   - É irrelevante se o corte das raízes ou ramos causarão a morte da árvore ou não (não incide responsabilidade de indenizar)

4. Da passagem forçada
-> Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário
-> O imóvel encravado não pode ser explorado economicamente e deixará de ser aproveitado, por falta de comunicação com a via pública
   - Por isso, o instituto da passagem atende o interesse social

-> Direito exercitável contra o proprietário contíguo e, se necessário, contra o vizinho não imediato
-> Direito de exigir a passagem só existe quando o encravamento é natural e absoluto
   - Não pode o encravamento ser provocado pelo proprietário (como vender a parte do terreno que lhe dava acesso e depois pretender que outro vizinho lhe dê passagem - nesse caso, só pode suscitar a passagem contra aquele o qual havia antes alienado o trecho)
      ~ Da mesma forma do exemplo citado, o adquirente da parte que ficou encravada pelo desmembramento voluntário só pode exigir passagem do alienante
      ~ § 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem
        § 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra

-> Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída, ainda que difícil e penosa
   - Razões de comodidade não são atendidas para obrigar o vizinho a suportar a passagem por seu imóvel

-> Direito que se equivale a uma desapropriação no interesse particular - proprietário do prédio onerado com a passagem tem direito a indenização cabal (vide art. 1.285)
   - Não havendo acordo, a fixação da passagem será feita judicialmente (art. 1.285)
   - Havendo vários prédios, "sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem" (§ 1o)

-> Extingue-se a passagem nos casos, por exemplo, de abertura de via pública que permite nova saída
-> A passagem não se confunde com a servidão de passagem ou de trânsito (as últimas constituem direito real sobre coisa alheia)
   - A passagem decorre da lei, tendo a finalidade de evitar que um prédio fique sem destinação ou utilização econômica

5. Da passagem de cabos e tubulações
-> O proprietário é, igualmente, obrigado a tolerar, mediante recebimento de indenização que atenda também à desvalorização da área remanescente, a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública
   - em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa

-> Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa
   Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel

-> Direito de passagem que envolve serviços de utilidade pública
-> Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança

6. Das águas
-> Águas tem importância no cotidiano das cidades, como especialmente na zona rural
-> Especialistas apontam a tendência de escassez de recursos hídricos
-> "Apesar de sua inegável importância, o Código Civil dedicou-lhe [às águas] poucos artigos, reproduzidos ou complementados pelo Código de Águas (Dec. n. 24.643, de 1934, modificado pelo Dec.-Lei n. 852/38)
-> CC disciplina a utilização de aqueduto ou canalização de águas no art. 1.293, permitindo a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas a que tenham direito, mediante prévia indenização a seu proprietário
   - Visa-se atender não só as primeiras necessidades da vida como também para os serviços da agricultura ou da indústria, escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos

-> Dispositivo em apreço [1.293] consagra o direito à serviço de aqueduto, adotando a orientação do art. 117 do Código de Águas
   - Impõe restrição ao direito de propriedade, em favor do vizinho
      ~ Assemelha-se a uma expropriação feita no interesse particular

   - Ao mesmo tempo, incentiva, indiretamente, a produção, proporcionando a quem por ela se interessa os meios necessários para alcançá-la

-> § 1o prevê a indenização ao proprietário que sofre prejuízo com a construção da obra destinada à canalização, com infiltrações ou irrupções, advindas do canal
-> § 2o dispõe que o proprietário pode exigir que a canalização seja subterrânea, para não afetar áreas edificadas, hortas, jardins etc.
-> § 3o estabelece que a construção do aqueduto é incumbência do seu dono e deve ser feita de modo a causar o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos
-> Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores
   - Assemelha-se ao art. 90 do Código das Águas
   - Trata-se da servidão das águas supérfluas, pela qual o prédio inferior pode adquirir sobre as sobras de uma servidão destinada a usos domésticos, bebedouro de gado e a outras finalidades, especialmente as agrícolas
   - Direito do prédio inferior é apenas o de receber as sobras de fonte não captada
      ~ Águas pluviais são, sabidamente, coisas sem dono

   - Dono da nascente pode usá-la inteira, e nesse caso não há sobejo, nem, portanto, qualquer direito a ele. Mas se houver sobejo, o dono do prédio inferior tem o direito de recebê-las e de rebebê-las limpas
   - Dono da nascente não poderá desviar o curso natural; tampouco pode o dono do prédio inferior alterar este curso

-> Prédios inferiores são obrigados a receber as águas que correm naturalmente dos superiores
   - Se o dono do prédio superior fizer obras-de-arte para facilitar o escoamento, procederá de modo que não piore a condição natural e inferior do outro (art. 1.288)
   - Todavia, não se pode forçá-lo [forçar o dono do prédio superior] a fazer obras de canalização

-> Legislador se preocupou em reproduzir e autorizar, legalmente, aquilo que a própria natureza já impõe
-> Não pode o dono de imóvel inferior impedir o ingresso de sua propriedade das águas do proprietário de imóvel superior, mesmo em casos para desobstrução de rede de esgoto e águas pluviais
-> Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer
   Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido (casos em que o prédio inferior é beneficiado pelo escoamento artificial)
   - Situação que difere das águas colhidas naturalmente - desincumbência do proprietário do imóvel inferior
   - Dispositivo que revogou a eficácia do art. 92 do Código das Águas, que previa apenas a indenização

-> Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas
   - Dispositivo que evidencia a preocupação com o meio ambiente

-> Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido
-> O Código de Águas, mais amplo, aplica-se às questões decorrentes da utilização das águas no que não contrariar as normas do Código Civil

7. Dos limites entre prédios e do direito de tapagem
-> CC, ao estabelecer regras para a demarcação dos limites entre prédios, dispôs que o proprietário "pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas" (art. 1.297, caput, segunda parte)
-> Ação apropriada é a demarcatória (arts. 569 a 587, CPC)
   - Cabem apenas nos casos em que há confusão de limites na linha divisória
   - Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro
      ~ Critério da posse somente é acolhido pelo juiz quando as partes forem incapazes de provar, com segurança, a real situação dominal
      ~ Se a posse também for obscura, poderá o juiz determinar a demarcação da área litigiosa
      ~ A adjudicação, como indenização ao confinante pelo desfalque, ocorrerá em última instância, ou seja, se todos os critérios anteriores não puderem ser utilizados e a divisão se revelar impossível ou antieconômica
      ~ Expressão "por partes iguais" substitui sabiamente a expressão "proporcionalmente" adotada pelo CC/1916

-> Repartição de despesas caracteriza a demarcação como direito de vizinhança
-> A lei concede ao proprietário o direito de "cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio", quer seja urbano, quer rural (art. 1.297, caput, primeira parte)
-> Tapume: significa muros, cercas, sebes vivas, gradis ou quaisquer outros meios de separação dos terrenos
   - Presumem-se, até prova em contrário, "pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação) (art. 1.297, § 1o)
      ~ Presunção juris tantum

-> Tapume comum: compreendem os que podem impedir a passagem de animais de grande porte, como gado
-> Tapumes especiais: podem impedir a passagem de animais de pequeno porte, como aves domésticas
-> A divisão das despesas deve ser previamente convencionada
   - Na falta de acordo, o proprietário interessado na construção deve obter reconhecimento judicial da obrigação do confinante

-> Proprietário que já tenha fechado seu terreno por outra forma não está obrigado a levantar tapume especial, a não ser que o exijam as posturas municipais (STJ)
   - Somente existe a obrigação do vizinho de participar das despesas quando se cogita tapume comum
   - Tapume especial deve ser custado exclusivamente pelo interessado, que provocou a necessidade deles (§ 3o, art. 1.297)

8. Do direito de construir
8.1. Limitações e responsabilidades
-> CC trata também, no que concerne o direito de vizinhança, do direito de construir e das limitações a ele impostas
-> Direito de construir emana do direito de propriedade (art. 1.228)
   - Todavia, o direito de propriedade, como amplamente se sabe, não é absoluto
   - Limitações para que seja preservada a harmonia social, submetendo-se o uso do solo urbano aos princípios gerais disciplinadores da função social da propriedade

-> Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos
-> Limitações de ordem pública são impostas pelos regulamentos administrativos e geralmente integram os códigos de posturas municipais
   - Visa-se considerações de caráter urbanístico, como altura dos prédios e zoneamento das construções conforme a finalidade

-> Limitações de direito privado constituem as restrições de vizinhança, consignadas em normas civis ou resultantes de convenção particulares
   - Exemplo: "não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos" suscetíveis de produzir interferências prejudiciais ao vizinho (art. 1.308)

-> Ações mais comuns entre vizinhos são as demolitória e indenizatória
   - Primeira visa especificamente à demolição do prédio em ruína (C.C, art. 1.280), ou de obra em desacordo com as prescrições da lei civil (art. 1.312)
      ~ Juiz determinará a demolição quando a mesma disponha de vícios insanáveis

   - Pedido de demolição pode ser cumulado com o de indenização dos prejuízos causados e com o de caução de dano iminente pelas lesões futuras, se for o caso
      ~ Responsabilidade pelos danos causados a vizinhos em virtude de construção é objetiva, independentemente de culpa de quem quer que seja, decorrendo exclusivamente da lesividade ou da nocividade da construção ou de seus atos preparatórios
      ~ Obrigação solidária de responder entre dono da obra e engenheiro que a executa

-> Podem, ainda, ser utilizadas, para solucionar conflitos de vizinhança decorrentes de construção: ação cominatória, de nunciação de obra nova, de caução de dano infecto, possessória etc.

8.2. Devassamento da propriedade vizinha
-> Com o propósito de impedir que a propriedade particular seja devassada pelo vizinho, proíbe a lei que este construa de modo a perturbar o recato e a privacidade familiar do confrontante
-> Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho
   § 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros
   § 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso

-> Servidão negativa, que visa preservar a intimidade das famílias, resguardando-as da indiscrição dos vizinhos
-> Dispositivo que deve ser aplicado em consonância com o art. 1.305
   - Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce
      ~ Proprietário pode construir no terreno vizinho: até meia espessura da parede

-> Art. 1.301 tem sido interpretado restritivamente
   - Assim, pode-se abrir janelas a menos de metro e meio, quando entre os prédios existe muro alto
   - Permite-se também em casos de vidros opacos, não basculantes - Súmula 120 do STF (que trata da parede de tijolos e vidros translúcidos)
      ~ Já a súmula 414: "não se distingue a visão direta da oblíqua, na proibição de abrir janela, ou fazer terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem"

-> Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho
   Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade
   - Prazo decadencial a partir da conclusão da obra (costumeiramente da expedição de alvará - "habite-se")
   - Superado o prazo, a servidão é considerada verdadeira

-> Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho
-> Maiorias das proibições fixadas na seção perderam a eficácia, pois surgem de época antiga em que as construções eram em sua maioria baixas

8.3. Águas e beirais
-> Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho
-> Proibição do estilicídio propriamente dito, isto é, o despejo de águas por gotas, uma vez que ao proprietário sobre o qual deitem goteiras é faculdade o direito de embargar a construção da obra (art. 1.302)

8.4. Paredes divisórias
-> Código Civil trata das questões referentes a paredes divisórias nos arts. 1.304 a 1.307
   - Parede-meia perdeu a sua importância

-> Paredes divisórias são as que integram a estrutura do edifício na linha de divisa
   - Distinguem-se dos muros divisórios, que são regidos pelas disposições concernentes aos tapumes
   - Muro é elemento de vedação, enquanto parede de sustentação e vedação

-> No tocante ao assentamento da parede divisória, pode o proprietário (art. 1.305) sentar a parede somente no seu terreno, ou assentá-la até meia espessura no terreno vizinho
   - Primeira hipótese: propriedade integral; segunda: condomínio
   - Parágrafo único do art. 1.305: O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce

-> Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes
-> Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto
   - Legislador regula o condomínio de paredes divisórias
   - Cada condômino pode utilizá-las até o meio da respectiva espessura, desde que não ponha em perigo a segurança ou a separação dos dois prédios e fazendo ao proprietário vizinho a devida comunicação da sobras que pretende realizar

-> Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada

8.5. Do uso do prédio vizinho
-> Dispõe o art. 1.313 do CC que o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante aviso prévio, para:
   I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
   II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente
      § 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel

   § 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento

-> Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho
   Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha

-> Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes
-> Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais
-> Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos
   - Fundamento para propositura da ação demolitória

Capítulo 03) Do condomínio geral
1. Do condomínio voluntário
1.1. Conceito e espécies. O condomínio fechado
-> Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa
   - Noção de assenhoramento de um bem, com a exclusão de qualquer outro sujeito
   - Casos em que uma coisa pertence simultaneamente a dua pessoas
      ~ Situação designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio

-> Comunhão expressa noção mais abrangente do que condomínio
   - Abrange o primeiro todas as relações jurídicas em que apareça uma pluralidade subjetiva
      ~ Duas ou mais pessoas que, em virtude de um direito real, tenham o pertencimento de uma coisa simultaneamente

-> Causas:
   a) Falecimento de um proprietário, aliada à pluralidade de herdeiros
   b) Alienação feita pelo proprietário de uma coisa a dois ou mais adquirentes, ou a outra pessoa de uma parte de sua coisa
   c) Aquisição feita em comum por dois ou mais indivíduos
   d) Ocupação efetuada por duas ou mais pessoas de uma coisa que não tinha dono
   e) Dissolução de uma sociedade, seguida da fase de liquidação, mas só enquanto esta não se concluir

-> Condomínio quando direito elementares do proprietário (art. 1.228) pertencerem a mais de um titular
   - Quando determinado bem pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes
   - Não há conflito com o princípio da exclusividade: entende-se que o direito de propriedade é um só e incide sobre as partes ideais de cada condômino
      ~ Perante terceiros, cada comunheiro atua como proprietário exclusivo da coisa (teoria da subsistência adotada pelo direito brasileiro)

-> CC disciplina o condomínio geral (tradicional ou comum), que pode ser voluntário (arts. 1.314 e ss.) e necessário ou legal (arts. 1.327 e s.), e o condomínio edilício ou em edificações (arts. 1.331 e s.)
-> Origem:
   - Convencional: origina da vontade dos condôminos, ou seja, duas ou mais pessoas adquirem o bem
   - Eventual: vontade de terceiros, ou seja, do doador ou do testador
   - Legal: imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas (art. 1.327)

-> Forma:
   - Pro divido: mera aparência de condomínio; cada condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa (condomínios edilícios)
   - Pro indiviso: não havendo localização em partes certas e determinadas, a comunhão é de direito e de fato

-> Condomínio transitório é o convencional ou eventual, que pode ser extinto a todo tempo pela vontade de qualquer condômino
   - Por sua vez, o permanente é legal, que perdura enquanto persistir a situação que o determinou

-> Objeto:
   - Universal: quando abrange todos os bens, inclusive os frutos e rendimentos (comunhão hereditária, por exemplo)
   - Singular: incidente sobre a coisa determinada (muro divisório, por exemplo)

-> Condomínios fechados não guardam vínculo com os condomínios edilícios: é figura anômala, que não se submete à disciplina do condomínio tradicional
   - Mero loteamento fechado; parcelamento do solo urbano
   - Jurisprudência, entretanto, tem reconhecido legitimidade às associações de proprietários desses loteamentos para a cobrança de despesas de manutenção, para evitar o enriquecimento sem causa daqueles que se beneficiam com os serviços e se recusam a efetuam qualquer pagamento
      ~ STJ: as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram"
      ~ Há posição intermediária do próprio STJ proíbe a cobrança apenas nos casos em que o condomínio "não nasce fechado" (solução mais justa para Gonçalves)

1.2. Direitos e deveres dos condôminos
-> Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la
-> O aludido dispositivo assegura, portanto, a cada condômino, discriminada e expressamente, o direito de:
   a) Usar da coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão
      ~ Todos os direitos compatíveis com a indivisão: não pode o condômino impedir que os demais consortes se utilizem também de seus direitos, na proporção da cota de cada um e de acordo com a destinação do bem
         ~> Qualquer dos compossuidores pode valer-se do interdito possessório ou da legítima defesa para impedir que outro compossuidor exerça uma posse exclusiva sobre qualquer fração da comunhão

      ~ Podem também os coproprietários estabelecer uma divisão de fato para a utilização pacífica do direito de cada um (composse pro diviso); desrespeito também dá ensejo aos interditos
      ~ Deve prevalecer a destinação da coisa, salvo anuência dos outros (parágrafo único do art. 1.314)
         ~> Mesmo dispositivo: nenhum condômino pode, sem prévio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos

   b) Reivindicá-la de terceiro
      ~ Aplica-se à hipótese do art. 1.827, que autoriza o herdeiro a "demandar os bens da herança, mesmo em poder de terceiros", bem como o parágrafo único do art. 1.791, in verbis: "até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio"

   c) Defender a sua posse
      ~ A reivindicatória só cabe contra terceiro, e não contra outro condômino (direito igual de domínio, propriedade)
         ~> Contra outro condômino, apenas cabe ação possessória
         ~> No caso da possessória, só cabe ao condômino possuidor a defesa pelos interditos possessórios (art. 1.210, CC)

      ~ Reivindicatória intentada contra terceiro deve versar sobre todo o imóvel (e não só a quota do reivindicante)

   d) Alhear a respectiva parte indivisa [ideal] ou gravá-la
      ~ Alhear sofre restrição contida no art. 504, que prevê o direito de preempção ou preferência em favor dos demais condôminos
         ~> O preterido poderá, depositando o valor [da escritura pública] correspondente ao preço, "haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de decadência" - prazo conta a partir da ciência inequívoca da venda
         ~> Outra restrição: É ineficaz a cessão pelo coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente (§ 2o do art. 1.793)

      ~ Gravar: dar em hipoteca
         ~> Art. 1.420, § 2o: "A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver [parte ideal, indivisa]"

-> Cada condômino responde aos outros "pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou" (art. 1.319)
   - Se o imóvel é urbano e estiver ocupado por um dos condôminos, podem os demais exigir-lhe pagamento de quantia mensal correspondente ao valor locativo
      ~ Termo inicial para obter o pagamento da locação é a citação do condômino que usufrui da coisa; antes disso, importa em simples comodato
      ~ Exceção para casos de separação de fato em que um dos cônjuges permanece no imóvel (aguarda-se a efetiva partilha)

-> Embora o CC prescreva que o condômino pode usar da coisa, deve ele sujeitar-se à deliberação da maioria, que é quem decide se ela deve ser administrada, vendida ou alugada, se não for possível o uso e gozo em comum (art. 1.323)
-> O dever de concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, na proporção de sua parte, e a responsabilidade pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão são impostos ao condômino nos arts. 1.316 a 1.318
-> Aos direitos dos comproprietários, relativos ao uso e administração da coisa, correspondem as obrigações recíprocas, a saber:
   a) Todo comproprietário deve usar da coisa comum de maneira que não a deteriore, sem privar desse uso os outros consortes
   b) Todo comproprietário deve contribuir para as despesas de conservação da coisa e todas as outras de interesse comum
      ~ Tais como imposto, seguro, licenças e taxas municipais, cultura e colheita, grandes reparações, custas das demandas com terceiros

-> Qualquer comproprietário pode eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal (art. 1.316)
   - § 1o acrescenta que, "se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem"
   - § 2o: "se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida"
   - Não sendo possível estipular a proporção da obrigação assumida por cada um, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum (art. 1.317)

-> As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, "obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais" (art. 1.318)
   - Dívida em necessidade ou utilidade (concerne, em regra, às benfeitorias necessárias)
   - Deve ser provado o benefício para todos

1.3. Extinção do condomínio
-> CC facilita a extinção do condomínio
   - Escritores consideram fonte de atritos e desavenças

-> Art. 1.320: "A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão"
   - Existindo o pacto de não dividir a coisa, valerá apenas por "cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior" (art. 1.320, § 1o)
   - Se a divisão for condição estabelecida pelo doador ou pelo testador, entende-se que foi somente por cinco anos (§ 2o)
   - A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo (§ 3o)

-> A divisão é o meio adequado para extinguir o condomínio em coisa divisível
   - Amigável (admitida por escritura pública somente) ou judicial
      ~ Art. 1.321 determina que se apliquem à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha da herança (arts. 2.013 a 2.022)
      ~ Art. 2.016 do CC estabelece: "Será sempre judicial a partilha, se os herdeiros divergirem, assim como se algum deles for incapaz"

-> Ação de divisão é imprescritível (art. 588 do CPC), podendo ser ajuizada a qualquer tempo
   - Todavia, se o estado de comunhão veio a cessar pela posse exclusiva de um dos condôminos, por lapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrição aquisitiva e o imóvel não mais pode ser objeto de divisão (usucapião)
   - Em princípio, não é lícito a um condômino excluir a posse dos demais
      ~ Dispõe o art. 1.314 que "o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum" (regra incompatível com a usucapião)
         ~> Jurisprudência tem, todavia, admitido tal modalidade aquisitiva do domínio em casos especiais, ou seja, desde que a posse do condômino tenha sido exclusiva sobre o bem usucapiendo e com ânimo de dono, caracterizada por atos exteriores que demonstrem a vontade de impedir a posse dos demais condôminos, como se proprietário único do imóvel fosse (animo domini - posse ad usucapionem)
         ~> Acontecerá o mesmo quando diversos condôminos possuírem, durante 15 anos, as respectivas porções materialmente determinadas no solo, estabelecendo o condomínio pro diviso, como se tivesse havido efetivamente divisão entre eles (ação de divisão esbarrará, nesse caso, na usucapião já consumada)

-> Divisão entre condôminos é simplesmente declaratória e não atributiva da propriedade (art. 597 do CPC)
   - Sentença com efeitos ex tunc, e sujeitas a registro, embora a divisão não seja meio de aquisição de propriedade (condôminos já possuíam a coisa; a divisão apenas localiza e declara a parte de cada um)

-> Se a coisa é indivisível, o condomínio só poderá extinguir-se pela venda judicial da coisa comum (art. 1.322)
   - Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior
      Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho

-> Se o bem for indivisível e houver cláusula de inalienabilidade gravando uma das quotas, é admitida a venda judicial

1.4. Administração do condomínio
-> Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente
   - Se não desejarem ou por desacordo tal não for possível, então resolverão se a coisa deve ser: i. administrada; ii. vendida; iii. alugada

-> Caso a opção acolhida seja a da administração, por maioria escolherão o administrador (que pode ser estranho ao condomínio)
   - Deliberarão, se desejarem, a respeito do regime de administração, da remuneração do administração, prestação de contas etc.

-> Resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não é (art. 1.323)
   - Dispositivo consagra a vontade da maioria, sendo irrelevante a oposição ou desacordo da minoria
      ~ A maioria será calculada não pelo número, senão pelo valor dos quinhões (dá ensejo à "ditadura", ou seja, casos de que um condômino detenha em suas mãos a maioria absoluta dos votos - veda-se, contudo, o abuso de direito)

      ~ Deliberações só terão validade quando tomadas por maioria absoluta (art. 1.325, § 1o), isto é, por votos que representem mais da metade do valor total
      ~ § 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros
      ~ § 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente

   - Todavia, para que ocorra a venda da coisa, basta a vontade de um só condômino

-> Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum
   - Por não ter ânimo de dono, não pode usucapir (ver item anterior)
   - Poderes conferidos são de simples administração
      ~ Não pode praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa, receber citações etc
      ~ Poderá, entretanto, alienar bens que ordinariamente se destinam à venda, como frutos ou produtos

-> Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões

2. Do condomínio necessário
-> Necessário ou legal
-> Imposto pela lei, como nos casos de paredes, cercas, muros e valas (arts. 1.297, 1.298, 1.304 - 1.307)
-> Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307)
-> Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297)
   - "Embora o referido dispositivo legal remeta ao art. 1.297, este trata de situação oposta, em que o confrontante lança mão do direito de constranger seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios"
   - Não havendo acordo entre os vizinhos quanto ao preço da obra, será ele "arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes" (art. 1.329)
   - Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, "nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória" (art. 1.330)

-> O condomínio necessário não se origina, portanto, de uma convenção ou de sucessão hereditária***
   - Decorre de imposição da ordem jurídica, em razão de situações peculiares determinadas pelo direito de vizinhança
   - O que o caracteriza é a sua natureza permanente, pois perdura enquanto persistir a situação que o determinou

Capítulo 04) Do condomínio edilício
1. Considerações iniciais
-> Divisão jurídica e econômica do solo entre diferentes proprietários, para sua melhor utilização, remonta ao direito romano
   - Embora nos textos não sejam muito claros e pareçam indicar que o sistema existente não tinha o mesmo caráter do instituo da ***propriedade horizontal

-> No Brasil, o CC/16 não dispôs sobre o assunto
   - Entretanto, o extraordinário surto de desenvolvimento observado após a 1a Grande Guerra provocou o aumento demográfico e a valorização dos terrenos urbanos, bem como a consequente necessidade de aproveitamento de espaço
   - Instituição de condomínio nos prédios de mais de um andar, distribuindo-os por diversos proprietários

-> Primeiro diploma a tratar do condomínio edilício ou em edificações, também chamado de horizontal, foi o Decreto-Lei n. 5.481 (1928)
   - Regulou a matéria de forma muito tímida e foi posteriormente modificado pelo Decreto-Lei n. 5.234 (1943) e Lei n. 285 (1948)
   - Posteriormente, o assunto passou a ser regido pela Lei n. 4.591 (1964), com as alterações da Lei n. 4.864 (1965)
      ~ Dois títulos, cuidando um do condomínio e o segundo das incorporações
      ~ Permitiu o condomínio em prédios de um pavimento
      ~ Determinou que o adquirente responde pelos débitos do alienante, atribuindo o caráter de proporter rem a essas obrigações
      ~ Estabeleceu a obrigatoriedade da existência de uma convenção de condomínio e um regulamento
      ~ Determinou que a representação do condomínio fosse feita pelo síndico
      ~ Cuidou das incorporações na segunda parte, visando impedir que o incorporador cause prejuízo aos condôminos, especialmente proibindo reajuste de preços, se não convencionados expressamente

-> CC/2002 (apesar de expressa remissão à lei especial) contém dispositivos regrando os direitos e deveres dos condôminos, bem como a competência das assembleias e dos síndicos
   - Nesses assuntos, a Lei n. 4.591 aplica-se apenas subsidiariamente

-> Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa***
   - Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, ***garagem) e...
   - Titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público) (art. 1.331)

2. Natureza jurídica
-> Diversas teorias que buscam explicar a natureza jurídica dos condomínios em edificações
   - Não se lhe aplicam os rígidos e tradicionais princípios consagrados para o condomínio geral

-> Teoria segundo a qual a propriedade horizontal seria uma comunhão de bens é afastada porque cada condômino é titular de uma unidade autônoma
-> Teoria da sociedade imobiliária também se revela inadequada, visto que não se encontra, no condomínio, a affectio societatis
-> Também são afastas as teorias que invocam institutos tradicionais para explicar a sua existência, como o direito superficiário, a enfiteuse e a servidões
-> Teoria da personalização do patrimônio comum é uma das mais citadas
   - Todavia, a pretendida personalização do patrimônio comum é insustentável, porque não existe uma pessoa jurídica titular das unidades autônomas e das partes comuns do edifício (João Batista Lopes)
   - Prevalece, com efeito, o entendimento de que o condomínio não teria personalidade jurídica***
      ~ Entretanto, esta legitimado para atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico (art. 75, XI, CPC)

   - Em favor da teoria, apresenta-se o § 3o do art. 63 da Lei n. 4.591, que concede preferência, após a realização de leilão, ao condomínio
      ~ A circunstância de o aludido dispositivo aludir ao condomínio como adquirente dos bens levados ao leilão final não confere e este, por si só, os atributos de pessoa jurídica
         ~> Interpretação em sentido contrário entraria em conflito aberto com o sistema do CC/2002, em que fica clara a inexistência de personalidade jurídica no condomínio, como se vê dos arts. 1.331, 1.332 e 1.335

-> Caio Mário: é um fenômeno econômico e jurídico moderno
   - Não se compraz com os institutos invocados para sua explicação, nem deles necessita
   - Especialmente deve ser lembrado que, se fosse uma pessoa, o condomínio, como tal, é que seria o sujeito de todas as relações jurídicas - não é isso que se verifica
      ~ Os titulares dos direitos, quer sobre unidades autônomas, quer sobre as partes e coisas comuns, são os condôminos e não uma inexistente ou fictícia pessoa jurídica

3. Instituição e constituição do condomínio
-> Todo condomínio com edificações deve ter, obrigatoriamente, o ato de instituição
   - Sendo esta: a Convenção de Condomínio e o Regulamento (Regimento Interno)

-> CC/2002 distingue, de maneira objetiva, os atos de instituição e os de constituição do condomínio
   - O ato de instituição é previsto no art. 1.332 e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, devendo conter, além do disposto em lei especial, a individualização de cada unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destina
      ~ É sempre ato de vontade
      ~ Segundo Orlando Gomes, as formas de instituição consagradas pela prática são:
         a) Por destinação do proprietário do edifício
         b) Por incorporação: empreendimento que consiste em obtenção de capital necessário à construção do edifício (unidades vendidas na planta)
         c) Por testamento

   - A convenção de condomínio, apontada no art. 1.333 do CC como ato de constituição do condomínio edilício, é um documento escrito no qual se estipulam direitos e deveres de cada condômino, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais
      ~ Utilização do prédio é por ela regulada
      ~ Difere dos contratos em geral porque estes obrigam somente as partes contratantes, enquanto a convenção sujeita todos os titulares sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros
         ~> Reconhece a melhor doutrina, por esta razão, o seu caráter predominantemente estatutário ou institucional

      ~ Força coercitiva da convenção ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição (STJ)
      ~ É "autêntica lei interna da comunidade, destinada a regrar o comportamento não só dos condôminos, como foi dito, mas de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, inquilinos, comodatários etc."
         ~> Daí surge, por exemplo, o caso que o síndico tem ação direta contra o locatário, e não contra o condômino-locador
         ~> Malgrado seu caráter normativo, a convenção de condomínio não pode sobrepor-se à lei
         ~> Nulas são as cláusulas da convenção que contrariem não só as disposições da lei condominial, como também a CF/88, limitando o direito de propriedade ou outros direitos nela assegurados

-> A convenção e o regimento interno podem regular a destinação de áreas e coisas de uso comum
   - Como jardins, piscinas, salas de reuniões, halls de entrada, estacionamento, elevadores etc.

-> Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção
   - Entre os subscritores da convenção ela é perfeitamente válida e eficaz, independentemente de registro
      ~ Todavia, sua oponibilidade a terceiros começa a partir de seu registro "no Cartório de Registro de Imóveis" (parágrafo único do art. 1.333)

-> A obrigatoriedade da convenção em relação aos subscritores independentemente de registro em consequências práticas importantes
   - Não pode o condômino, por exemplo, recusar-se ao pagamento das despesas alegando ausência daquela formalidade...
   - Nem lhe é lícito, sob essa alegação, alterar a natureza da destinação de sua unidade

-> Art. 1.334, § 1o: A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular
-> São equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (§ 2o, art. 1.334)
-> Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
   I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
   II - sua forma de administração;
   III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
   IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
   V - o regimento interno

-> Qualquer alteração posterior da convenção reclama o quorum de dois terços das frações ideias, também deliberada em assembleia
-> A modificação da destinação originária das unidades autônomas, bem como mudanças na fachada do prédio, nas frações ideais, nas áreas de uso comum e outras exigem a unanimidade de votos (art. 1.351 do CC e art. 10, § 2o da Lei n. 4.591)
-> O regulamento, ou regime interno, complementa a convenção
   - Regula o uso e o funcionamento do edifício
   - Encontram-se aquelas regras relativas ao dia a dia da vida condominial (como horários de funcionamento de piscina, utilização de elevadores)
   - Tem caráter normativo, assim como a convenção condominial

4. Estrutura interna do condomínio
-> O condomínio é composto de unidades autônomas e áreas comuns
   - Art. 1.331 do CC: "pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos"

-> Unidades autônomas: pode consistir em apartamentos, escritórios, salas, sobrelojas, abrigos para veículos ou casas em vilas particualres
   - Não se reclama número mínimo de peças ou metragem mínima
   - Nenhuma unidade autônoma pode ser privada de saída para a via pública (art. 1.331, § 4o)
   - Exige a Lei n. 4.591 que cada uma tenha designação especial, numérica ou alfabética (arts. 1o, §§ 1o e 2o)

-> Edifício deve se compor em múltiplas unidades autônomas, isoladas entre si
-> Pode o proprietário de cada unidade alugá-la, cedê-la, gravá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos (art. 4o da Lei n. 4.591)
   - Exceção feita à garagens, salvo autorização expressa na convenção do condomínio (art. 1.331, § 1o)
   - Os demais condôminos (cita-se novamente, exceção feita aos casos que envolvem garagens) não têm preferência na aquisição, ao contrário do que acontece no condomínio comum e como é previsto no art. 504 do Código Civil
      ~ Se no entanto, uma mesma unidade pertencer a mais de um proprietário, aplicam-se as regras de condomínio comum

-> Art. 1.339, § 2o permite ao condômino "alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se ela não se opuser a respectiva assembleia geral"
   - Se o condômino resolver "alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e entre todos, os possuidores" (CC, art. 1.338)

-> Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado (art. 11 da Lei n. 4.591)
-> Os arts. 1.331, § 2o do CC e 3o da Lei n. 4.591 enumeram as áreas comuns do condomínio (já foram citadas - resumo não pode ficar muito grande se eu quiser que alguém leia ele até o fim - não quero)
-> Jurisprudência tem reconhecido que o "condômino, em face da obrigação propter rem, pode ter sua unidade penhorada para satisfazer execução movida contra o condomínio"
-> Cada unidade terá uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns (art. 3o da lei 4.591, alterada pela lei 10.931)
-> Quanto à utilização da parte comum, cada consorte poderá usar desde que não cause dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores (art. 19 da Lei n. 4.591)
-> Não se admite usucapião de área comum de condomínio edilício
   - Todavia, há decisões do STJ admitindo a continuidade da utilização dessas áreas por condôminos que delas desfrutam com exclusividade há muitos anos, com autorização da assembleia geral

-> A fachada do edifício é propriedade de todos
   - Assim, o condômino não poderá alterá-la, a menos que obtenha anuência de todos os consortes (art. 10, § 2o, Lei 4.591)

-> Art. 5o da Lei 4.591: "O terraço e a cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio"

5. Direitos e deveres dos condôminos
-> Arts. 1.335 a 1.338; § 2o do art. 1.339; arts. 1.345 e 1.346 do Código Civil

5.1. Deveres dos condôminos
-> Os deveres do condômino são elencados de modo taxativo (numerus clausus) no art. 1.336, caput, I a IV; assim dispõe:
   - "São deveres do condômino:
      I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;                    (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
         ~ Sejam as despesas destinadas aos reparos necessários, à realização de obras que interessam à estrutura integral da edificação ou ao serviço comum
         ~ Obrigação propter rem
            ~> Não pode o adquirente da coisa eximir-se do pagamento de despesas relativas a período anterior da tradição
            ~> Art. 1.345: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios"
            ~> Incumbe, inclusive, ao promissário comprador, caso exerça a posse direta (jurisprudência do STJ e § 2o do art. 1.334, quando equipara aos proprietários os promitentes compradores)

          ~ "Salvo em convenção" significa que a contribuição das despesas condominiais pode se dar de maneira diferente da observância das frações ideais

      II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
         ~ Obrigação negativa
         ~ Dispõe o art. 1.341 do CC que a realização de obras no condomínio depende: "I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos"
            ~> As obras ou reparações necessárias independem de deliberação da assembleia (§ 1o)

      III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
         ~ Qualquer alteração depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos (Art. 1o da Lei n. 4.591)
         ~ Vedação às alterações nocivas e capazes de deteriorar o perfil originário da fachada
            ~> Tem-se admitido pequenas alterações nas fachadas e seu aproveitamento de colocação de grades ou redes de proteção, persianas ou venezianas de material diferente

      IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes
         ~ Uso compatível com a finalidade do condomínio
         ~ Art. 1.277, CC: é vedado ouso anormal da propriedade

-> Aduz o § 1o do art. 1.336 que "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previsto, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito"
   - STJ: é legítima a cobrança de juros moratórios acima de 1% ao mês, em caso de inadimplência das taxas condominiais (basta previsão expressa na convenção)
   - Antes do Código Civil de 2002, a multa era de 2%
      ~ Muitos acreditam que a grande redução tende a "consagrar a mora"
      ~ Surgiu então o abono de pontualidade, que é um desconto, geralmente de 10%, para o condômino que pagar a taxa até o dia do vencimento
         ~> TJSP tem considerado indevida a cumulação, nos contratos, do referido abono com cláusula penal moratória, por importar previsão de dupla multa e alteração da real data de pagamento da prestação (função social limitadora da autonomia privada, assegurada no parágrafo único do art. 2.035 do Código Civil)

-> despesas de condomínio suportadas pelo condomínio edilício não decorrem de relação de consumo, sendo consideradas, simplesmente, pagamento de serviços prestados por terceiros
-> STJ: a cobrança de cotas condominiais prescreve em 5 anos, a contar do vencimento de cada parcela, tendo em vista que os débitos condominiais são dívida líquida constante de instrumento particular e o prazo aplicável é o estabelecido pelo art. 206, § 5o, I do Código Civil
-> Novo CPC alterou a forma de cobrança de taxas e despesas de condomínio, que passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII)
-> Art. 1.336, § 2o: O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa
-> Com relação á manutenção de animais no prédio, deve haver disposição pertinente na convenção
   - Se omissa, não poderá, em princípio, tal conduta ser censurada
   - Se a convenção vedar somente a presença de animais que causam incômodo aos vizinhos ou ameaçam a sua segurança, as questões que surgirem serão dirimidas em função da prova dessas situações de fato
   - Se a proibição for genérica, poderá mostrar-se exagerada na hipótese de um condômino possuir um animal de pequeno porte e inofensivo (vide peixe)

-> Código Civil inovou ao estatuir como dever dos condôminos a preservação dos bons costumes (IV, art. 1.336)
   - Devem ser infringidas as normas de discrição e vizinhança para sua situação; adultério, por si só, não enseja oposição

-> Art. 1.346 estabelece a obrigatoriedade de se contratar "seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial"
   - Cada condômino pode contratar em separado para sua unidade autônoma

-> Art. 1.337 prevê multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino ou possuidor que é reincidente e não cumpre seus deveres perante o condomínio
   - Pode ser imposta inclusive ao condômino que não paga as usas cotas condominiais, sobrecarregando os demais partícipes
   - Parágrafo único do art. 1.337 permite que se aplique multa de 10 vezes do valor da cota ao "condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos"
      ~ Antissocial não importa em ser pouco comunicativo, que não cumprimenta os consortes, mas sim comportamento nocivo
      ~ Multa só pode ser aplicada após o exercício de defesa do condômino
      ~ Se a multa não for suficiente a corrigir o comportamento, divide-se a doutrina em permitir a expulsão (TJRS, TJSP, STJ) ou não (algumas Câmaras do TJSP)
         ~> Nestes casos, não há exclusão do direito de propriedade, mas sim o de habitação (poderia, ainda, locar)

   - Os condôminos, o condomínio ou o possuidor prejudicado, em que pese a aplicação da multa, poderão propor ação indenizatória ou de obrigação de fazer ou não fazer, com pedidos de tutela específica, conforme prevê o CPC

-> STJ: condomínio não responde por briga de moradores
   - O condomínio não é responsável pela ocorrência de atos ilícitos praticados pelos seus condôminos, tampouco responde pelos danos morais sofridos em suas áreas comuns
      ~ Exceção feita se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrÊncia do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial
      ~ Outra exceção: TST responsabilizou condomínio (facultando, entretanto, ação de regresso) por condômino que ofendeu porteiro

-> Condomínio pode (jurisprudência), se previsto na convenção, estipular novas formas de sanções, como a restrição de condôminos, a título de pena, de usufruir de bens de uso comum
   - A restrição de serviços básicos, entretanto, mostra-se abusiva e é afronta à dignidade da pessoa humana
   - José Roberto Neves Amorim (Carlos Roberto): "as limitações devem estar de acordo com os direitos inerentes à propriedade, que não podem ser feridos, assim como a afinidade ao seu fim social"
      ~ Não concorda, portanto, com restrições de usar e gozar áreas comuns

5.2. Direitos dos condôminos
-> No regime do condomínio edilício há uma combinação de dois direitos reais: propriedade sobre as unidades autônomas e copropriedade sobre as partes comuns
-> Principais direitos estão elencados pelo art. 1.335, que diz que são direitos dos condôminos:
   I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
      ~ Direitos arrolados pelo art. 1.228
         ~> Limita-se, contudo, aos limites estabelecidos em lei e na convenção do condomínio que pode proibir, por exemplo, o aluguel de unidades ou lojas para determinados usos
         ~> Alterações internas dentro da unidade autônoma pode ser realizada livremente, desde que não haja comprometimento da segurança da edificação (art. 1.336, II)

      ~ Não é vinculado ao direito de preempção ou preferência elucidado pelo art. 504

   II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
      ~ Deve obedecer à destinação do edifício (caso de usar garagem como um depósito)

   III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite
      ~ Locatário não tem legitimidade para questionar normas de convivência eleitas pelos condôminos

-> Outros direitos estão previstos nos arts. 1.338 e 1.339, § 2o
   - Art. 1.338 assegura aos condôminos direito de preferência no caso de um deles pretender locar sua garagem
   - § 2o do art. 1.339 permite alienação da vaga de garagem, "só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral"

6. Da administração do condomínio em edificações
-> Arts. 1.347 - 1.356 regulamenta a administração nos casos de condomínios edilícios
-> Preceitua o art. 1.347: A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se


-> Interesses comuns dos condôminos reclamam um administrador
   - Compete ao síndico, como tal, dentre outras atribuições (art. 1.348), representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele (inciso II)
      ~ Não faz jus a remuneração se não estiver regularmente prevista

   - Decisões proferidas em juízo, hipóteses em que o condomínio fora representado na pessoa do síndico, faz coisa julgada oponível aos condôminos individualmente, nos limites em que o objeto da ação esteja adstrito aos interesses comuns

-> Contas do síndico devem ser prestadas em assembleia anual, ao findar seu mandato, sempre perante assembleia, e quanto exigidas (art. 1.348, VIII)
   - Havendo fundadas suspeitas de manobra para que as contas não sejam prestadas em assembleia, os condôminos podem requerer que sejam prestadas diretamente a eles

-> § 1o do art. 1.348 admite que a assembleia desdobre os poderes do síndico, quanto à representação do condomínio, e neles invista outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de presentação
   - Constituição de determinado diverso representante para determinado ato

-> § 2o do art. 1.348 autoriza o próprio síndico a "transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo estipulação em contrário da convenção
-> Destituição do síndico é regulada pelo art. 1.349 do Código Civil, que assim dispõe:
   - Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio
   - Casos de: i. prática de irregularidades; ii. falta de prestação de contas; e iii. administração não conveniente
   - A destituição não é a única consequência possível dos atos ou omissões do síndico, podendo ser ele responsabilizado civil ou penalmente pelo condomínio, conforme a tal respeito deliberar a assembleia

-> O síndico é assessorado por um conselho consultivo, constituído por três condôminos, com mandatos que não podem exceder a dois anos, permitida a reeleição
   - É órgão de assessoramento e fiscalização (Lei n. 4.591, art. 23; art. 1.356 do Código Civil)

-> Deve haver, anualmente, uma assembleia geral ordinária, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção
   - Compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, "o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno" (art. 1.350)

-> Compete exclusivamente às assembleias gerais extraordinárias a modificação da convenção condominial e seu regimento interno, mediante aprovação de dois terços da unidade imobiliária (salvo casos em que é requisitada a unanimidade - art. 1.351)
   - Art. 1.350, § 2o: Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino
   - Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais

-> Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião
-> Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos

7. Da extinção do condomínio edilício
-> "Diferente do condomínio tradicional, que pode ser extinto, a todo tempo, pela divisão ou venda da coisa comum, o condomínio edilício, que incide sobre o solo e partes e coisas comuns do edifício e sobre a propriedade exclusiva das unidades, tem como característica essencial a indivisibilidade, sendo constituído para perpetuar-se no tempo"
   - Não pode ser extinto pelos condôminos, por convenção ou por via judicial

-> Todavia, há outras razões em que é permitida a extinção
   a) Pela destruição do imóvel por qualquer motivo, como, por exemplo, incêndio, terremoto, inundação (art. 1.357, primeira parte)
   b) Pela demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou arquitetônicas, ou por condenação do edifício pela autoridade pública, por motivo de insegurança ou insalubridade (Lei n. 6.709/79, art. 1o), ou por ameaça de ruína (art. 1.357, segunda parte)
   c) Pela desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias (art. 1.358)
      ~ Casos em que todos os condôminos deverão ser citados, e não apenas o síndico

   d) Pela confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma pessoa só

-> Dispõe, com efeito, o art. 1.357 do Código Civil: Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais
   - § 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial
   - § 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias

8. Do condomínio de lotes
-> A lei n. 13.465/2017 dispôs, no art. 58, que o Código Civil passa a vigorar acrescido na Seção IV no capítulo concernente ao condomínio edilício, do seguinte teor (art. 1.358-A): Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos
   - § 1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição
   - § 2º  Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística
   - § 3º  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor

Capítulo 05) Da propriedade resolúvel
1. Conceito
-> Código Civil, no título concernente à propriedade, dedica o Capítulo VIII, composto de dois artigos (arts. 1.359 e 1.360), à propriedade resolúvel
   - É resolúvel a propriedade quando o título de aquisição está subordinado a uma condição resolutiva ou ao advento do termo
   - Opõe-se à ideia de propriedade plena

2. Natureza jurídica
-> Natureza jurídica é controvertida
   - Para uma corrente, ela é domínio de natureza especial (aplicar-se-iam os princípios especiais do direito de propriedade - seria um de seus institutos)
      ~ Adotada por Orlando Gomes, Carlos Roberto Gonçalves; posição que optou o Código Civil ao regular o tema no título que regula a propriedade

   - Para outra corrente trata-se apenas de um caso de aplicação das regras relativas à condição e termo
      ~ Nessa hipótese, aplicar-se-iam pura e simplesmente os preceitos legais atinente à resolução dos atos jurídicos em geral

3. Causas de resolução da propriedade
-> CC trata dos casos de resolução da propriedade em 2 artigos
   - Exceção de que o direito à propriedade é perpétuo e irrevogável, pelo advento de uma condição ou termo e pelo surgimento de uma causa superveniente
   - No art. 1.359, a causa de resolução se encontra inserta no título
   - No art. 1.360, o elemento que resolve a relação jurídica é superveniente

3.1. Resolução pelo implemento da condição ou pelo advento do termo
-> Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha
-> Casos em que a condição ou termo referidos constam do título constitutivo da propriedade
   - Terceiro que adquiriu a coisa não poderá alegar surpresa
   - Caso, por exemplo, do pacto de retrovenda, em que o que fora antes alienante exerce seu direito de retrato antes do prazo de três anoso (CC, art. 505)
      ~ Caso em que resolve-se o domínio do terceiro e o primeiro alienante poderá reivindicar o imóvel

-> Silvio Rodrigues: o adquirente de algum bem, sobre o qual pende condição ou termo resolutivo, não pode alegar prejuízo, advindo da subsequente reoslução
   - Prejuízo decorreu de sua própria negligência, ou, então, assumiu espontaneamente o risco da resolução

-> Condição ou termo resolutivo operam retroativamente (ex tunc)
   - Todos os direitos constituídos em sua pendência se desfazem - como se jamais houvessem existido

-> Outros exemplos, alem do pacto de retrovenda já mencionado:
   a) A venda a estranho pelo condômino, de sua quota na coisa comum indivisível, sem respeito ao direito de preferência
   b) O fideicomisso, pelo qual o testador dispõe que a herança passe a determinada pessoa, chamada fiduciário, para, por morte desta, ou dentro de certo tempo, transmitir-se a outra
      - Caso em que a propriedade do primeiro (fiduciário) é revogável (caso de termo ou condição); deve ser transmitida, ao fim, ao chamado fideicomissário

   c) A alienação fiduciária em garantia, na qual o fiduciário adquire propriedade desse direito a causa de sua extinção
   d) Na venda com reserva de domínio
   e) Na venda a contento sob condição resolutiva, pela qual se estipula que o negócio será desfeito se a coisa vendida não agradar o comprador
   f) Na doação com cláusula de reversão, em que o doador determina que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver o donatário

3.2. Resolução por causa superveniente
-> Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor
-> Por exemplo, se alguém receber um imóvel em doação e depois o alienar, o adquirente será considerado proprietário perfeito se, posteriormente, o doador resolver revogar a doação por ingratidão do donatário (art. 557)
   - Embora se permita a revogação, não pode ela prejudicar direitos adquiridos por terceiros
      ~ Não era previsível ao terceiro

   - Doador, nesse caso, só poderá cobrar do donatário o valor da coisa, porque esta continuará pertencendo ao adquirente de boa-fé

Capítulo 06) Da propriedade fiduciária
-> Art. 1.361, caput, do CC/2002 conceitua a propriedade fiduciária nestes termos: "considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel fungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor"
   - Constitui-se mediante negócio jurídico de disposição condicional
   - Subordinado a condição resolutiva, porque a propriedade fiduciária cessa em favor do alienante, uma vez verificado o implemento da condição resolutiva, não exigindo nova declaração de vontade do adquirente ou do alienante

-> Tema regulamentado atualmente pelo Decreto-Lei n. 911/69, e pelo Código Civil em linhas gerais (arts. 1.361 a 1.368)
   - Decreto-Lei 911/69 aplica-se, desde a vigência do Código Civil, apena, no que couber, às questões de natureza processual, estando revogado naquilo que respeita ao direito material

-> Na propriedade fiduciária dá-se a transferência do domínio do bem móvel ao credor, denominado fiduciário (em geral, uma financeira, que forneceu o numerário para a aquisição), em garantia do pagamento, permanecendo o devedor (fiduciário) com a posse direta da coisa
   - Domínio e a posse indireta: credor, que recebe a coisa em tradição ficta (constituto possessório)
      ~ Este domínio é resolúvel, pois resolve-se automaticamente uma vez paga a última parcela da dívida
      ~ Qualquer pessoa física ou jurídica pode se colocar na condição de fiduciário, desde a inserção do tema no Código Civil
      ~ Quando o bem móvel já integra o patrimônio do credor, é pacífico o entendimento de que pode ser dado em alienação fiduciária

-> No regime anterior admitia-se a alienação fiduciária de bens fungíveis, que não fossem consumíveis, ainda que por destinação
   - STJ e, posteriormente, Código Civil passaram a exigir a infungibilidade da coia

-> Propriedade fiduciária disciplinada no CC é um ***novo direito real de garantia, que tem por objeto somente bens móveis infungíveis e alienáveis
   - A alienação de bens imóveis continua sendo regulada pela Lei n. 9.514 (abrangência normativa fixada por seu art. 22)
      ~ Normativa passou a admitir que as operações de financiamento imobiliário em geral sejam garantidas, dentre outras formas, por cessão fiduciária de creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis (posteriormente, admitiu a cessão de direitos sobre coisas móveis e títulos de crédito)

-> A lei n. 13.043 de 2014 alterou o art. 1.367 e acrescentou o art. 1.368-B ao Código Civil
-> Art. 1.367. A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231
   - Aplicam-se às disposições da propriedade fiduciária aquelas que tratam das disposições gerais concernentes ao penhor, hipoteca e anticrese

-> Art. 1.368-B.  A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor
   Parágrafo único.  O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem

2. Modos de constituição
-> A propriedade fiduciária é negócio formal; deve observar os requisitos contidos no art. 1.361, § 1o: "Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro"
-> Forma escrita, podendo ser público ou particular, a conter (art. 1.362):
   a) O total da dívida, ou sua estimativa
   b) O prazo, ou a época do pagamento
   c) A taxa de juros, se houver
   d) A descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação (art. 1.362)

-> A aquisição do domínio exige a tradição (ficta)
-> Formalismo do ato completa-se com o registro do contrato no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o seu licenciamento, com anotação certificado de registro (CTB, art. 121)
   - Com isso, confere-se a existência legal da propriedade fiduciária
   - Emerge daí oponibilidade a terceiros (não é requisito, entretanto, para a validade do negócio jurídico)

->  § 2o do art. 1.361 preceitua que, "com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa"
->  § 3o do art. 1.361, por sua vez, aduz que "a propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária"
-> Antes de vencida a dívida, diz o art. 1.363 do Código Civil, "o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário: I - a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza; II - a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento"
-> O credor pode exigir outras garantias, como a fiança e o avala
   - Se o débito é saldado por terceiro, em geral o avalista ou fiador, dá-se a sub-rogação "de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária" (art. 1.368, CC)

3. Direitos e obrigações do fiduciante
-> Direitos e obrigações do fiduciante (devedor) resumem-se em:
   a) Ficar com a posse direta da coisa e o direito eventual de reaver a propriedade plena, com o pagamento da dívida
   b) Purgar a mora, em caso de lhe ser movida ação de busca e apreensão
   c) Receber o saldo apurado na venda do bem efetuado pelo fiduciário para satisfação de seu crédito
   d) Responder pelo remanescente da dívida, se a garantia não se mostrar suficiente
   e) Não dispor do bem alienado, que pertence ao fiduciário (nada impede, contudo, a cessão de sua posição contratual, que deve ser levada a efeito via registro)
   f) Entregar o bem, em caso de inadimplemento de sua obrigação, sujeitando-se ao pagamento de perdas e danos, como depositário infiel

-> Normalmente são relações de consumo; mister é a importância de verificar o art. 53 do CDC
   -  Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado
      ~ STJ: direito do devedor (fiduciante) é receber o saldo apurado nos casos de venda do imóvel, tendo em vista que o direito do credor é receber o valor do financiamento
      ~ Teoria do adimplemento substancial para impedir a busca e apreensão da coisa na alienação fiduciária em garantia de bens móveis
         ~> "Contrato quase todo cumprido"; cabe apenas a cobrança dos valores devidos

-> A recuperação da propriedade plena opera-se pela averbação da quitação do credor no cartório em que registrado o contrato, que pode ser obtida, em caso de recusa, por meio da ação de consignação em pagamento

4. Direitos e obrigação do fiduciário
-> A obrigação principal do credor fiduciário consiste em proporcionar ao alienante o financiamento a que se obrigou, bem como em respeitar o direito ao uso regular da coisa por parte deste
   - Não pode, ainda, se apropriar da coisa alienada, uma vez que é defesa a chamada cláusula comissória
      ~ Fica obrigado a vender o bem, aplicando o preço no pagamento de seu crédito, acréscimos legais, contratuais e despesas, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor (art. 1.364)
      ~ Para isso, pode propor ação de busca e apreensão (se não encontrado o bem, transfigura-se em ação de depósito)

-> Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das despesas de cobrança, "continuará o devedor obrigado pelo restante" (art. 1.366)
   - Por outro lado, preceitua o art. 1.367: "aplica-se à propriedade fiduciária, no que couber, o disposto nos arts. 1.421, 1.425, 1.426, 1.427 e 1.436" (penhor, hipoteca e anticrese)

5. Pacto comissório
-> Art. 1.365 proíbe, declarando nula, a inserção, no contrato, de cláusula que permita ao credor ficar com a coisa alienada em garantia, em caso de inadimplemento contratual (pacto comissório)
   - Parágrafo único preceitua que "o devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta"

-> Dever do credor, mesmo que o valor da dívida seja maior do que o valor da coisa

6. Procedimento no caso de inadimplemento do contrato
-> Comprovada a mora do devedor, pode o credor considerar vencidas todas as obrigações contratuais e ajuizar ação de busca e apreensão, obtendo a liminar
   - A mora decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento, mas deverá ser comprovada mediante o protesto do título ou por carta registrada, expedida por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos, a critério do credor (art. 2o, § 2o, do Dec.-Lei 911)

-> Súmula 72 do STJ: "a comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente"
-> Súmula 245 do STJ: "a notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito"
-> Cinco dias após executada a liminar, consolidar-se-ão a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário, cabendo às repartições competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de registro de propriedade em nome do credor
   - Neste prazo, pode o fiduciante pagar a integralidade da dívida pendente, segundo os valores apresentados pelo credor fiduciário na inicial
   - Devedor fiduciante apresentará resposta no prazo de quinze dias da execução da liminar, podendo o fazer ainda que o devedor se tenha utilizado da faculdade de saldar a dívida

-> Sentença, se procedente, não obstará a venda extrajudicial; se improcedente, pode condenar o credor ao pagamento de multa em até 50% do valor originalmente financiado, caso o bem já tenha sido alienado (o que não obsta as perdas e danos)
-> A venda pode ser extrajudicial ou judicial (Art. 1.364)
-> Pôs-se fim à prisão do depositário infiel em 2008

Capítulo 07) Da Superfície
1. Conceito
-> Inclusão no Código Civil de 2002
-> Direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia, de origem romana
   - Surgiu da necessidade prática de se permitir edificações sobre bens públicos, permanecendo o solo em poder do Estado

-> Lei n. 10.257 (Estado da Cidade) regulamento os arts. 182 e 183 da CF/88 antecipou-se co CC/2002, disciplinando o direito de superfície, limitado, porém, a imóvel urbano, enquanto este cuida do urbano e também do rural
   - Uma vez vigente o Código Civil, este trata exclusivamente da regulação do tema

-> O direito de superfície é definido no art. 1.369 do Código Civil: O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis
   - Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão

-> CC/2002 aboliu a enfiteuse, substituindo-a pelo direito de superfície gratuito ou oneroso
   - Considera-se vantajosa a substituição porque a superfície permite melhor e mais ampla utilização da coisa
   - Se o proprietário de uma área de terras não tiver recursos para explorá-la, pode-rá cedê-la a alguém em superfície para, na referida gleba, por exemplo, construir e explorar um hotel
   - Efetivo atendimento a razões de ordem sociológicas, cujas origens encontram-se na Constituição Federal
      ~ Sem a roupagem de direito real, o direito à superfície não seria nada mais do que um arrendamento, ou locação

-> Trata-se, em suma, de uma limitação espontânea ao direito de propriedade por intermédio de concessão por escritura pública registrada no Cartório de Registro Imobiliário
   - O titular do direito real mais amplo concede à outra parte contratante, doravante denominada superficiário, o direito real de construir ou plantar em seu terreno

-> Art. 1.369 não utiliza "construir" ou "plantar" em sentido restritivo (pode-se, portanto, construir e plantar)
-> Parágrafo único do art. 1.369 não autoriza a obra no subsolo, salvo se for ela pertinente ao objeto da concessão
   - Exige-se que a utilização do subsolo seja inerente à obra que constitua a superfície
   - No que tange o espaço aéreo (CC fora omisso), nada impede a sua utilização pelo superficiário, uma vez que constitui ele parte integrante do solo
      ~ Podem as partes, todavia, de comum acordo, estabelecer limites no contrato, subordinando a utilização do espaço aéreo ao necessário para as construções ou plantações, ou seja, sintonizando-a com o objeto da concessão

-> A rigor, não se poderia ter propriedade ou direitos diversos entre o solo e os bens que lhe são acessórios
   - Com efeito, o fenômeno da edificação (inaedificatio) e da plantação (plantatio) é dominado pelo princípio superficies solo cedit, por força do qual tudo que se planta ou constrói em solo alheio é da propriedade do dono do solo
      ~ ***Superfície é quebra desta regra
      ~ Pode ocorrer, como assinala Ricardo Pereira Lira, a suspensão dos efeitos da acessão, quando se terá a superfície temporânea, ou a interrupção dos efeitos da acessão, quando se consubstanciará caso de superfície perpétua
         ~> Não incidência do princípio superficies solo cedit nestes casos, pois a propriedade ou plantação é de quem a realizou, continuando o terreno no domínio do dono do solo

-> Código Civil brasileiro apenas admite a superfície mediante contratação por tempo determinado
   - Não se justifica, realmente, a permissão para que seja indefinida a duração dos direitos reais imobiliários de uso e gozo que implicam desmembramento do domínio

-> Via de regra, o imóvel edificado não está sujeito ao direito de superfície (acessão já fora consumada)
   - Regra não incide nos casos em que for convencionada a demolição da construção existente para a reconstrução, ou a erradicação da plantação existente

-> CC também não contempla a possibilidade da sobrelevação ou da superfície em segundo grau
   - Consiste na concessão feita a terceiro, pelo superficiário, do direito de construir sobre a sua propriedade superficiária, ou seja, sobre a sua laje

-> Naturalmente, os encargos e tributos recaem, via de regra, ao superficiário (abrangendo o imóvel em sua totalidade, inclusive o terreno)
   - Podem as partes convencionar de forma diferente
   - Descumprimento da obrigação poderá ser sancionado com a resolução do direito de superfície, uma vez constituído o superficiário em mora

-> Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial

2. Modos de constituição
-> O Código Civil exige que o direito de superfície se constitua por intermédio de escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.369)
   - Em se tratando de negócio jurídico que envolve bem imóvel, não poderia realmente ser dispensada a escritura pública (art. 108)
   - À escritura pública equipara-se a carta de sentença que for extraída de acordo homologado judicialmente
   - Pode o direito de superfície ser adquirido por ato de última vontade (testamento)
   - Em qualquer hipótese, deve o registro ser feito na própria matrícula do imóvel

-> O direito de superfície somente nascerá quando do registro da escritura pública no registro de imóveis (art. 1.227)
   - O contrato, por si só, não basta para a transferência de domínio (dá ensejo apenas ao vínculo obrigacional)

-> Direito de superfície importa em concessão temporária, fixando o documento constitutivo o tempo de duração (art. 1.369)
   - Será ela gratuita ou onerosa
   - Se onerosa, diz o art. 1.370: "estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente"
      ~ O solarium ou canon superficiário é a importância paga periodicamente, ou de uma só vez, pelo concessionário ao concedente, na superfície remunerada

-> Surge, em consequência da superfície, uma propriedade resolúvel
   - No caso de efetuar o superficiário um negócio jurídico que tenha por objeto o direito de superfície, ou no de sucessão mortis causa, o adquirente recebe-o subordinado à condição resolutiva

-> Doutrina compreende a existência de constituição do direito de superfície por usucapião
   - Casos em usucapião ordinária, citando, por exemplo, concessão de uso da superfície anteriormente a non domino
      ~ Ou, ainda, casos em que o 'justo título' compreenda apenas o direito de superfície
      ~ Nos casos de usucapião extraordinária, será levado a efeito, necessariamente, usucapião do domínio por completo

3. Transferência do direito de superfície
-> Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros
   Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente [dono da superfície], a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência

-> A vedação de cobrança opõe-se ao instituto da enfiteuse, em que o laudêmio (proprietário) recebia porcentagem sempre que transferida ou cedida a coisa
-> Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições
   - Direito de preferência recíproco

4. Extinção do direito de superfície
-> Embora várias legislações permitam seja a superfície constituída por tempo indeterminado, o CC/2002 só admite a sua contratação por tempo determinado (Art. 1.369)
   - Extingue-se o direito de superfície com o advento do termo estabelecido no contrato

-> Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida
   - Caso em que a finalidade, por exemplo, era a construção de um edifício, e o terreno cedido fora transformado em estacionamento
   - É vedada a alteração unilateral do contrato
   - Qualquer alteração apenas poderá se dar em comum acordo, adicionando o termo na escritura pública

-> Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário
   - Remembramento de construções ou plantações ao solo

-> Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um

Capítulo 08) Das Servidões
-> A utilização de vantagens de prédio alheio, vizinho ou próximo, pode, sem ser indispensável, mostrar-se necessária ou útil, pelo menos, ao prédio dominante, por aumentar-lhe as possibilidades e condições de uso, implicando alguma restrição àquele
   - Casos de servidão real ou predial (ou simplesmente servidão)

-> Servidão é um ônus real, voluntariamente imposto a um prédio (serviente) em favor de outro (dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de algum de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil, ou pelo menos mais agradável
-> Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis
-> Servidão predial nasce da vontade dos proprietário
   - Não se confunde com a servidão legal, que são direitos de vizinhança impostos coativamente (como passagem forçada)
   - Prédios devem ser vizinhos (não importa em serem contíguos)

-> A servidão mais conhecida é a de trânsito ou passagem, que assegura ao proprietário de um imóvel a prerrogativa de transitar pelo imóvel de outrem
   - Existe ainda a de aqueduto (canalização); iluminação ou ventilação (que impede a construção do serviente de óbices ao acesso de luz ou de ar); pastagem; de não construir a certa altura

2. Características
-> Princípios que traçam a teoria das servidões prediais

a) A servidão é uma relação entre dois prédios distintos: o serviente e o dominante
-> Serviente é o prédio que sofre as restrições em benefício do outro, chamado dominante
   - Estabelece-se um ônus, que se consubstancia num dever, para o proprietário, de abstenção ou de permitir a utilização do imóvel para certo fim

-> Vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele (obrigação propter rem)
   - Servidão se estabelece não em benefício de uma pessoa, mas de um prédio

b) Os prédios devem pertencer a donos diversos
-> Como já se dizia no direito romano: nemini res sua servit
-> Se forem do mesmo proprietário, este simplesmente usará o que é seu, sem que se estabeleça uma servidão
   - Enquanto os prédios se encontram em mãos de um mesmo dono não existe servidão, mas mera serventia
   - Serventia se transforma em direito real no momento em que o domínio passa para titulares diferentes

c) Nas servidões, serve a coisa e não o dono
-> O dono não tem nada a fazer
-> Servidão grava um dos prédios e o acompanha nas mutuações por que venha a passar, até que se extinga por uma das causas legais
   - Todavia, o sujeito de direito continua sendo o homem

d) A servidão não se presume, pois constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.378)
-> Deve ser cumpridamente provada por quem alega sua existência
-> Na dúvida, decide-se contra a sua existência; e, ainda, sua interpretação é sempre restrita
   - Por esta razão, o seu exercício deve ser sempre o menos oneroso possível para o prédio serviente

e) A servidão deve ser útil ao prédio dominante
-> A servidão há de trazer alguma vantagem, de modo a aumentar o valor do imóvel dominante
   - A vantagem não precisa ser reduzida a dinheiro
   - Pode consistir em maior utilidade para o prédio dominante ou em simples comodidade ou deleite

f) A servidão é direito real e acessório
-> Direito real que incide diretamente sobre imóveis (embora alheios) (erga omnes)
-> Acessório porque acompanha os prédios quando alienados; depende do direito de propriedade

g) A servidão é de duração indefinidade porque perde sua característica de servidão quando estabelecida por prazo limitado
-> Dura indefinidamente, enquanto não extinta por alguma causa legal, ainda que os prédios passem a outros donos
-> Costuma-se, por isso, dizer que a servidão é perpétua
-> Caso limitada temporalmente, passa a se tornar direito pessoal ou de crédito

h) A servidão é indivisível porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do prédio serviente
-> Só pode ser reclamada como um todo, ainda que o prédio dominante venha a pertencer a diversas pessoas
   - Significa dizer que a servidão não se adquire nem se perde por partes

-> Art. 1.386 do Código Civil: "as servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou do outro"
-> Se o proprietário do prédio dominante tornar-se condômino do serviente, ou vice-versa, mantém-se a servidão

i) A servidão é inalienável
-> Decorre de necessidade do prédio dominante, pois implicaria extinção da antiga servidão e constituição de outra
-> Não se pode associar outra pessoa ao exercício da servidão ou dar o direito em hipoteca em separado
-> Acompanha o prédio

3. Classificações das servidões
-> Classificação mais importante das servidões é a que as distingue pelo exercício
   - Sob esse prisma, podem ser contínuas e descontínuas, positivas e negativas

-> Contínua é a servidão exercida independentemente de uma ação humana e, em geral, ininterruptamente
   - Exemplo típico é o de aqueduto (águas passam sem necessidade de atuação das pessoas)
   - Menciona-se ainda a de passagem de cabos e tubulações condutores de energia elétrica

-> Descontínua é a servidão que tem seu exercício condicionado a algum ato humano atual, como na de trânsito e na de retirada de água
   - Todas as servidões que dependem do fato do homem são, necessariamente, descontínuas

-> As servidões positivas conferem ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, como a servidão de trânsito  a de tirada de água
-> Já as negativas importam em dever do serviente de abster-se da prática de terminado ato de utilização, como a non edificandi
-> Aparente é a servidão que se manifesta por obras exteriores, visíveis e permanentes, como a de passagem e de aqueduto, em que o caminho e os condutos podem ser vistos
-> Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores, como a de não edificar além de certa altura ou de não construir em determinado local
-> As características podem combinar-se (ex. servidão contínua e aparente, caso dos aquedutos)
-> A importância das classificações é ressaltada em razão da existência de regras diferentes para a sua constituição, execução e extinção, aplicando-se algumas somente às servidões contínuas e aparentes
   - Assim, o art. 1.213 do CC, referindo-se à proteção possessória e coerentemente com o entendimento de que a posse é a exteriorização do domínio, nega os interditos às servidões não aparentes, "salvo quando os respectivos títulos provierem do possuidor do prédio serviente, ou daqueles de quem este o houve"
   - Na mesma linha, o art. 1.379 proclama que somente as servidões contínuas e aparentem se estabelecem pela usucapião
      ~ As descontínuas extinguem-se pelo não uso durante certo lapso de tempo - o que não decorre com as contínuas

-> São denominadas irregulares as servidões que não impõem limitações a um prédio em favor de outro, mas limitação a prédio em favor de determinada pessoa, como a de colher frutos em prédio alheio (servidão pessoal)

4. Modos de constituição
-> As servidões podem ser constituídas de diversos modos
   - Alguns deles estão previstos na lei (arts. 1.378 e 1.379), enquanto outros resultaram da doutrina e da jurisprudência

-> As servidões podem nascer de ato ou fato humano
   - Ato humano gerador de uma servidão pode ser: i. negócio jurídico; ii. sentença; iii. usucapião; iv. destinação do proprietário
   - Fato humano é gerador somente da servidão de trânsito

-> Os modos de constituição das servidões por destinação do proprietário e por fato humano não constam da lei e são criações da doutrina e da jurisprudência
-> Sendo a servidão direito real sobre imóvel, só se constitui, por ato inter vivos, depois de registrada no Registro de Imóveis (art. 1.227 e 1.378)
   - Desse modo, os modos de constituição mencionados servem apenas como títulos ou pressupostos à aquisição do direito real da servidão (este só nasce com o aludido registro e antes disso importa em mero direito pessoal)

4.1. Servidão constituída por ato humano
4.1.1. Negócio jurídico "causa mortis" ou "inter vivos"
-. Embora as servidões possam ser constituídas por negócio jurídico causa mortis, como testamento, o modo mais frequente de sua constituição é por ato inter vivos (pelo contrato, em regra, a título oneroso)
   - Nesse caso, deve o ato revestir a forma pública se o valor exceder o limite legal, ou ser realizado por instrumento particular em caso contrário, complementado pelo registro imobiliário (art. 108 e art. 1.378)

-> Negócio jurídico vinculado a todos seus requisitos para validade (capacidade civil das partes, por exemplo)
   - Capacidade civil genérica (maioridade) e específica (ser proprietário do prédio para disposição em servidão)
      ~ Por esta razão, não pode o condômino instituir servidão (a não ser com anuência dos demais), o nu-proprietário, o senhorio direto, o locatário, o compromissário comprador, o credor anticrético e o simples possuidor

4.1.2. Sentença proferida em ação de divisão
-> Art. 596, parágrafo único, II do CPC dispõe que, na partilha, "instituir-se-ão as servidões, que forem indispensáveis, em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento para que, não se tratando de servidões naturais, seja compensado o condômino aquinhoado com o prédio serviente"

4.1.3. Usucapião
-> Dispõe o art. 1.379 do Código Civil: "O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumada a usucapião"
   - Parágrafo único: "Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos"

-> Posse é elemento básico à prescrição aquisitiva
   - A exigência de que a servidão seja aparente decorre do próprio conceito que à posse é atribuído (definida como exteriorização do domínio)

-> Doutrina se refere à posse das servidões como "quase-posse" (distinção apenas histórica)
-> Admite-se a ação de usucapião ao possuidor de servidão predial que, preenchendo os requisitos legais, quiser transcrevê-la no Registro de Imóveis
   - Tradicionalmente só é conferida tal faculdade no caso de servidão aparente e contínua

-> A servidão não aparente, devido à falta de visibilidade da posse, e a descontínua, devido ao uso intermitente, como no caso da servidão de trânsito, não autorizavam o reconhecimento da prescrição aquisitiva
   - Jurisprudência (Súmula 415 do STF) passou a admitir, somente com relação à referida modalidade (de trânsito), desde que se revele por sinais exteriores, a proteção possessória

4.1.4. Destinação do proprietário
-> Dá-se a constituição da servidão por destinação do proprietário quando este estabelece uma serventia em favor de um prédio sobre outro, sendo ambos de sua propriedade, e um deles alienado
   - A servidão nasce no momento que os prédios passam a pertencer a donos diversos, deixando o status de mera serventia e passando a ser revestida do direito real da servidão

-> Casos em que é óbvio que no título de alienação nada constou acerca da servidão (caso contrário, a constituição ter-se-ia dado através de contrato)
   - Mesmo assim, considera-se transformada a serventia em servidão porque o adquirente contava com ela, já que fora estabelecida pelo proprietário, que dela se valia
      ~ Por isso, é necessário que a serventia seja visível ou que exista obra que se relve a destinação, bem como a falta de declaração contrário ao estabelecimento da servidão

-> Pode surgir também a servidão por destinação do proprietário quando a serventia foi estabelecida entre partes de uma mesma gleba e o proprietário aliena uma delas, ou então aliena a duas pessoas diferentes
-> Modo de constituição da servidão não prevista em lei; todavia, a jurisprudência o tem admitido, exigindo, porém, o requisito de que o ato de alienação não exclua expressamente a servidão
   - Baseia-se na justa expectativa do adquirente em utilizar das vantagens do prédio dominante

4.2. Servidão constituída por fator humano
-> Modalidade de constituição de servidão aplicável exclusivamente à de trânsito
-> "Tem-se entendido que, se o dono do prédio dominante costuma servir-se de determinado caminho aberto no prédio serviente, e se este se exterioriza por sinais visíveis, como atero, mata-burros, bueiros, portilhões etc., nasce o direito real sobre coisa alheia, digno de proteção possessória"
    - Súmula 415 do STF
       ~ Depreende-se desta o cabimento da aquisição por usucapião se as servidões de trânsito se apresentarem ostensivas e materializadas em obras externas, tais como pontes, viadutos, trechos pavimentados e outros sinais visíveis

-> Se o caminho não é demarcado e visível, a situação será encarada como mera tolerância do dono do prédio serviente

5. Regulamentação das servidões
5.1. Obras necessárias à sua conservação e uso
-> Os arts. 1.380 a 1.382 do CC/2002 cuidam da matéria em epígrafe
-> Art. 1.380 assegura ao dono do prédio dominante os meios necessários à "conservação e uso das servidões"
   - Pode ele, na servidão de trânsito, ingressar no prédio serviente, a fim de reparar o caminho, levantar aterro, corrigir erosões etc., bem como fazer a limpeza necessária para a condução e escoamento das águas, na servidão de aqueduto
   - Pode, ainda, penetrar no prédio serviente com operários e depositar materiais de construção, fazer uso de trator, animais ou veículos; se houver injustificada oposição, poderá fazer valer seu direito por meio de interdito possessório
   - Surgimento da chamada servidão acessória, que consiste na permissão do dono do prédio dominante de lançar mão de meios para a correta conservação através de meios adequados para a consecução dos fins da servidão

-> Deverá, entretanto, proceder o dominante de modo a impor o menor incômodo possível ao dono do prédio serviente
   - Se causar fano ou estrago a este, por culpa, poderá ser responsabilizado civilmente

-> Acrescenta a segunda parte do art. 1.380 que "se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos"
   - Princípio da indivisibilidade das servidões
   - Normalmente as despesas correm por conta do beneficiado
      ~ Somente no caso de convenção explícita é que o dono do prédio serviente tem de suportar esse encargo (art. 1.381)
         ~> Ficará, entretanto, exonerado de fazê-las "abandonando, total ou parcialmente", o prédio em favor do proprietário do prédio dominante
         ~> Se o proprietário do prédio dominante recusar o recebimento da propriedade serviente (concedida em todo ou na parte servida), caber-lhe-á (ao proprietário) custear as obras (art. 1.382, parágrafo único)

-> O abandono da propriedade no caso antes narrado não tem o condão de transferir o domínio a quem quer que seja, pois tal ato não se enquadra em nenhum dos modos de aquisição da propriedade imóvel previstos no Código Civil
   - Poderá o dominante vir a adquirir a parcela do imóvel por usucapião

5.2. Exercício das servidões
-> O exercício propriamente dito das servidões é disciplinado nos arts. 1.383 e 1.385 do CC/2002
-> O art. 1.383 dispõe que "o dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão"
   - Se o fizer, poderá o dominante utilizar-se dos interditos possessórios

-> Pode o dono do prédio serviente conceder novas servidões em favor de outros prédios, desde que não prejudique as anteriormente constituídas
-> Art. 1.385 proclama que "restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente"
   - Interpretação do título da servidão é sempre restrita
   - Instituída a servidão para certo fim, não se pode estendê-lo a outro (art. 1.385, § 1o), salvo em se tratando de servidão de trânsito, em que a de maior ônus inclui a de menor, como estatui o § 2o (recíproca não é verdadeira)
      ~ "Quem pode mais, pode menos; o contrário não é verdade"
      ~ Exceções: anuência do prejudicado e a previsão do § 3o, qual seja: "Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso"
         ~> Segundo caso é de expropriação compulsória, por interesse particular
         ~> Visa-se o atendimento do interesse social

5.3. Remoção da servidão
-> Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente
-> Subordinação a três requisitos:
   a) Mudança não deve acarretar qualquer prejuízo às vantagens anteriormente desfrutadas pelo dono do prédio dominante
   b) Todas as despesas devem correr por conta do dono do prédio serviente
   c) Pode ser feita pelo dono do prédio dominante, se isso não prejudicar o dono do prédio serviente, proporcionando ao dono do prédio dominante maior utilidade da coisa

-> Deve o interessado na mudança obter prévia autorização do outro proprietário
   - Todavia, negativa fruto de capricho é vedada pelo ordenamento, podendo ser suprida por declaração judicial - direito subjetivo assegurado pelo art. 1.384
      ~ A título de curiosidade, cita-se que o direito concedido é imprescritível

6. Ações que protegem as servidões
a) Confessória, que visa à obtenção do reconhecimento judicial da existência de servidão negada ou contestada
-> Também utilizada para proteger o usufruto, uso e habitação
-> Só pode ser invocada e exercida pelo proprietário do prédio dominante; é intentada contra o autor da lesão
-> Obriga-se o proprietário do prédio dominante provar que a servidão lhe pertence de direito

b) Negatória, destinada a possibilitar ao dono do prédio serviente a obtenção de sentença que declare a inexistência de servidão ou de direito à sua ampliação

c) Possessória, em favor do prédio dominante, que é molestado ou esbulhado pelo próprio proprietário do prédio serviente
-> Também pode ser utilizada quando não é permitida a realização de obras para conservação da servidão
-> Jurisprudência admite casos de manutenção da posse e até mesmo esbulho (posse originada da servidão)

d) De nunciação de obra nova
-> Servidão tigni immittendi (meter trave na parede do vizinho) comporta defesa pela nunciação de obra nova

e) Usucapião (vide art. 1.379 antes exposto)

7. Extinção das servidões
-> Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada
   Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor

-> Consonância com o sistema de constituição das servidões, que só podem ser estabelecidas por meio de registro (art. 1.378)
   - Enquanto permanecerem registradas no Cartório de Registro de Imóveis, subsistirão em favor do prédio dominante
   - A oponibilidade a terceiros cessa com o cancelamento do registro

-> Somente no caso de desapropriação é que a extinção ocorre sem a necessidade de cancelamento do registro
   - Desapropriação é consumada pelo pagamento ou depósito judicial de indenização fixada pela sentença ou acordo
      ~ Aquisição decorrente de desapropriação não se subordina ao registro do título translativo (todavia, a formalidade é útil)

-> Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:
   I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;
      ~ Importa em renúncia expressa ou até mesmo tácita (a última quando o senhor do prédio não impede que o dono do serviente faça nele obra incompatível com o exercício da servidão)

   II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;
      ~ É comum a substituição da servidão por uma obra pública
         ~> A continuidade da servidão por capricho de uma pessoa é irrazoável e injustificável

      ~ Casos, também, em que o dono do prédio dominante adquire área contígua, que já possua saída para estrada pública (embora haja confusão da hipótese com a de passagem forçada, casos de prédio encravado)

   III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão
      ~ Só poderá ocorrer quando convencionado - difere da enfiteuse, que sempre autoriza o resgate (vide CC/1916)

-> Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:
   I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
   II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;
      ~ Aplicável às servidões aparentes

   III - pelo não uso, durante dez anos contínuos
      ~ Importa em desinteresse do titular e desnecessidade da servidão
      ~ Para doutrina dominante, o "não uso" outra coisa não é senão a própria prescrição

-> Casos não mencionados pela lei:
   a) Destruição do prédio dominante
   b) Destruição do prédio serviente
   c) Por se ter realizado a condição ou por ter chegado no termo convencionado
   d) Pela preclusão do direito da servidão, em virtude de atos opostos
   e) Por decisão judicial, como na hipótese de desapropriação
   f) Pela resolução do domínio do prédio serviente

Capítulo 09) Do usufruto
1. Conceito
-> Para o Direito Romano, usufruto é o direito de usar uma coisa pertencente a outrem e de perceber-lhe os frutos, ressalvada sua substância (linha adotada pelo CC/16)
-> CC/2002 não repetiu o preceito, preferindo deixar implícita a noção
   - Alguns dos poderes inerentes ao domínio são transferidos ao usufrutuário, que passa a ter, assim, direito de uso e gozo sobre a coisa alheia
   - Como o usufruto é temporário***, ocorrendo sua extinção passará o nu-proprietário (quem cede) a ter domínio pleno pela coisa

-> Ideia de preservação da substância é essencial à noção do usufruto
   - Efetivamente, enquanto ao usufrutuário se transfere o direito temporário de usar e gozar da coisa alheia, impõe-se-lhe o dever de preservar a substância
      ~ Lafayette: "o proprietário no uso e gozo da coisa tem a faculdade ampla de alterá-la, de transformá-la, de destruir-lhe, enfim, a substância. Mas o direito do usufrutuário não pode ser levado tão longe. Desde que o proprietário conserva direito à substância do objeto, o usufrutuário é obrigado a respeitá-lo: não há direito contra direito"
         ~> "Usufruto é o direito real de retirar da coisa alheia durante um certo período de tempo, mais ou menos longo, as utilidades e proveitos que ela encerra, sem alterar-lhe a substância ou mudar-lhe o destino"

-> Desmembramento
   - De um lado fica com o nu-proprietário o direito à substância da coisa, a prerrogativa de dispor dela, e a expectativa de recuperar a propriedade plena pelo fenômeno da consolidação, tendo em vista que o usufruto é sempre temporário
   - De outro lado, passam para as mãos do usufrutuário os direitos de uso e gozo, dos quais transitoriamente se torna titular

-> Coexistência harmônica de direitos do nu-proprietário e do usufrutuário
-> Usufruto tem finalidade primordialmente assistencial e alimentar, restringindo-se praticamente às relações familiares (subsistência)
   - Em geral, advém de testamento ou de doação com reserva de usufruto, resultando, pois, de negócio gratuito

2. Características do usufruto
-> Além das já apresentadas, valoram-se algumas características fundamentais, a saber:

a) É direito real sobre coisa alheia, pois se reveste de todos os elementos que identificam os direitos dessa natureza
-> Entretanto, foi considerado a princípio como servidão pessoal, ao lado do uso e da habitação
   - O que não se justifica, porque não incide sobre pessoas, mas sobre coisas

-> Recai diretamente sobre a coisa, não precisando seu titular, para exercer seu direito, de prestação positiva de quem quer que seja
   - Munido do direito de sequela; oponível erga omnes
   - Característica que distingue o usufruto da locação ou comodato (direitos pessoais)

b) Tem caráter temporário porque se extingue com a morte do usufrutuário (art. 1.410, I) ou no prazo de 30 anos se constituído em favor de pessoa jurídica, e esta não se extinguir antes (art. 1.410, III)
-> Por óbvio, é admitida a duração menor (constituída por prazo certo, ou ainda determinado em razão de condição)
-> Desconfigura-se o usufruto se lhe for atribuída perpetuidade

c) É inalienável, permitindo-se, porém, a cessão de seu exercício por título gratuito ou oneroso
-> Art. 1.393 do CC: "não se pode transferir o usufruto por alienação, mas o seu exercício pode ceder-se por título grauito ou oneroso"
-> O benefício só pode aproveitar ao seu titular, não se transmitindo a herdeiros devido a seu falecimento
-> Inalienabilidade atende melhor aos interesses do instituidor
   - Exceção: alienação para enfeixar todos os poderes da propriedade em mãos de uma só pessoa, extinguindo o direito real de usufruto pela consolidação (art. 1.410, VI)

-> Embora vedada a alienação, a cessão do seu exercício é permitida
   - Desse modo, o usufrutuário pode, por exemplo, arrendar propriedade agrícola que lhe foi dada em usufruto, recebendo o arrendamento, em vez de ele mesmo colher os frutos e assumir os riscos do investimento
   - É o que se infere do art. 1.399, que confere ao usufrutuário o direito de "usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio"
      ~ Todavia, não pode mudar a destinação econômica sem expressa autorização do proprietário

d) É insuscetível de penhora
-> Inalienabilidade ocasiona a impenhorabilidade
-> O direito em si não pode ser penhorado, em execução movida por dívida do usufrutuário, porque a penhora destina-se a promover a venda forçada do bem em hasta pública
   - Mas como o seu exercício pode ser cedido, é passível, em consequência, de ser penhorado
      ~ Nesse caso, o usufrutuário fica provisoriamente*** privado do direito de retirar da coisa os frutos que ela produz
      ~ Os frutos produzidos e colhidos servirão para pagar o credor até que se extinga totalmente a dívida

-> Se a penhora se der em razão de dívida do nu-proprietário, a penhora pode recair sobre os seus direitos
   - O nu-proprietário tem o direito de dispor da coisa
   - O imóvel pode ser penhorado, portanto, e alienado em hasta pública, mas a todo tempo, inclusive depois de arrematação, incidirá sobre ele o direito real de usufruto, pertencente ao usufrutuário, até que venha a extinguir-se nas hipóteses do art. 1.410

3. Modos de constituição
-> O usufruto pode constituir-se por determinação legal, ato de vontade e usucapião
-> Por determinação legal é o modo estabelecido pela lei em favor de certas pessoas, como o usufruto dos pais sobre os bens do filho menor (art. 1.689, I)
   - Tal usufruto não é vitalício, pois cessa com a maioridade dos filhos
   - Cita-se, ainda, o do cônjuge sobre bens do outro, quando lhe competir tal direito (Art. 1.652, I)

-> Usufruto constituído por ato de vontade é o que resulta de contrato ou testamento
   - Contrato: ato pode ser oneroso ou gratuito, inter vivos ou mortis causa (em geral, doação com reserva de usufruto)
      ~ O negócio jurídico em si não basta para constituir o usufruto: apenas se dará com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.227) (norma reforçada pelo art. 1.391)
         ~> Se tratando de bens móveis, necessária se faz a tradição

   - Testamento mais frequente fonte de constituição do usufruto por ato de vontade

-> Usucapião: ordinária ou extraordinária, desde que concorram os requisitos legais

4. Coisas objeto de usufruto
-> Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades
-> Campo de incidência bastante amplo, recaindo sobre bens móveis ou imóveis individualmente considerados, sejam corpóreos ou incorpóreos, seja um patrimônio inteiro ou parte dele, abrangendo-lhe no todo ou em parte os frutos e utilidades
   - Sobre patrimônio inteiro: viabiliza a sua incidência de maneira universal (ex. empresa)

-> Lei cogita casos especiais de usufruto, como de rebanhos, de bens incorpóreos (como direitos autorais), títulos de crédito, apólices e ações
-> Disciplina o usufruto de coisas que não dão frutos, mas produtos, como no caso das minas e florestas
-> Permite o usufruto das coisas consuníveis
-> Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos
   - Acréscimos referidos são os produtos da ascessão, ressalvando-se a hipótese do tesouro

5. Analogias com o fideicomisso, a enfiteuse e a locação
-> Diferenças em relação ao fideicomisso: este importa em substituição testamentária (e não direito real); desmembra o domínio
-> Enfiteuse (vedada pelo CC/2002), tinha caráter perpétua
-> Locação: apenas relação pessoal, não sendo de modo algum direito real

6. Espécies de usufruto
-> Classificação sob diversos prismas:
a) Quanto à origem ou modo de constituição
-> Usufruto legal é o instituído por lei; convencional o que resulta de ato jurídico, contrato ou testamento (há ainda a hipótese da usucapião)

b) Quanto à duração
-> Pode ser temporário ou vitalício; desta forma, todo usufruto é temporário
   - Vitalício é o que perdura até a morte do usufrutuário ou enquanto não sobrevier causa legal extintiva (arts. 1.410 e 1.411)

c) Quanto ao objeto
-> Próprio: que tem por objeto coisas inconsumíveis e infungíveis (substâncias são conservadas e restituídas ao nu-proprietário)
-> Impróprio: contrario sensu; denominado como ***quase-usufruto (art. 1.392, § 1o)

d) Quanto à extensão (art. 1.390)
-> Universal: herança, patrimônio, empresa etc.
-> Particular: fazenda, casa etc.
-> Pleno: compreende todos os frutos e utilidades que a coisa produz, sem exclusão de nenhum
-> Restrito: restringe o gozo da coisa a alguma de suas utilidades

e) Quanto aos titulares
-> Simultâneo: constituído em favor de duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, extinguindo-se gradativamente em relação a cada uma das que falecerem
   - Salvo se expressamente estipulado o direito de acrescer
      ~ Neste caso, o quinhão do usufrutuário falecido acresce ao do sobrevivente, que passa a desfrutar do bem com exclusividade (art. 1.411)

-> Sucessivo: constituído em favor de uma pessoa, para que depois de sua morte transmita-se a terceiro
   - Não admitida pelo nosso ordenamento: é prevista a extinção do usufruto pela morte do usufrutuário

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-> Se o doador, ao reservar para si o usufruto deducto do bem doado, estabelecer a sua inalienabilidade, esse gravame só poderá ser cancelado após a sua morte, se estiver bem evidenciada a suta intenção de não permitir a alienação do bem somente enquanto permanecer como usufrutuário
   - Falecimento extingue o usufruto deducto e a cláusula e inalienabilidade

7. Dos direitos do usufrutuário
-> Exame dos direitos de ordem geral que competem ao usufrutuário, como a posse, o uso, a administração e a percepção dos frutos
-> Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos
   - Nada impede a ampliação de tais direitos no ato constitutivo
   - Aplicação da norma quando há silêncio no título constitutivo
      ~ Para Gonçalves, parece que os direitos elencados constituem o mínimo assegurado ao usufrutuário, pois são elementares do instituto

-> Transferência da posse é condição necessária para que o usufrutuário possa exercer seus direitos
   - Usufrutuário tem posse direta e justa da coisa frugífera (nu-proprietário tem posse indireta - art. 1.197)
      ~ Cabimento de interditos possessórios ou ação de imissão na posse

   - Em decorrência, opõe-se ao nu-proprietário dever negativo de não molestar o uso pacífico da coisa usufruída nem lhe diminuir a utilidade

-> Direito de uso é decorrência natural do usufruto
   - Usufrutuário pode usar pessoalmente a coisa, como também ceder tal uso, a título oneroso ou gratuito (arts. 1.393 e 1.399)
   - Extensão do poder de uso deve ser perquirida no título, podendo abranger a utilização direta e material da coisa em sua totalidade, ou em parte desta (art. 1.390)
      ~ Se estende aos acessórios, salvo estipulação em contrário (art. 1.392)

   - Direito de usar consiste no direito de se servir da coisa, de aproveitá-la em todos os misteres conciliáveis com o seu destino, sem todavia destruir-lhe a substância
   - É faculdade servidões, aluviões, animais, utensílios etc.
   - Para doutrina, utilização da coisa do usufrutuário é tão extensa quanto a do proprietário
      ~ Todavia, não vai tão longe para Gonçalves: não pode sequer "mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização autorização do proprietário" (art. 1.399)

-> Direito de administrar a coisa sem ingerência do proprietário
   - Por caber ao usufrutuário extrair toda a utilização da coisa usufruída, cabe ao mesmo a administração da coisa
   - Deve se dar o devido destino à coisa frugífera
   - Inalienabilidade, salvo para o nu-proprietário (já exposto)
   - Administração é direta e só lhe será subtraída se negligenciar no cumprimento da obrigação de conservar a coisa (art. 1.400)

-> Compete, por fim, a percepção dos frutos
   - Precípua finalidade do instituto
      ~ Destarte, é a exploração econômica da coisa que se reserva ao usufrutuário

   - Frutos naturais são os que se desenvolvem e se renovam periodicamente, em virtude da força orgânica da própria natureza
      ~ Art. 1.396. Salvo direito adquirido por outrem, o usufrutuário faz seus os frutos naturais, pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção
         Parágrafo único. Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao dono, também sem compensação das despesas

      ~ Caso do caput parágrafo diz respeito a alienações dos próprios frutos pendentes

   - Frutos civis: estabelece o art. 1.398 que os vencidos na data inicial do usufruto pertencem ao proprietário, e ao usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto
      ~ São os rendimentos produzidos pela coisa, em virtude de sua utilização por terceiro (como juros e aluguéis)
      ~ Os frutos civis reputam-se percebidos dia por dia

-> No tocante às acessões, o tema é regulado pelos arts. 1.253 e ss.
   - Se o usufrutuário edifica no terreno, perde a construção em favor do proprietário, assistindo-lhe, porém, direito à indenização (art. 1.255)

8. Modalidades peculiares de usufruto
8.1. Usufruto de títulos de crédito
-> Dispõe o art. 1.395 do CC: "quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas"
   - Parágrafo único: Cobradas as dívidas, o usufrutuários aplicará, de imediato, a importância em títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de atualização monetária segundo índices regularmente estabelecidos
      ~ Caso descumpra o que manda a lei, só incidirá o dever de indenizar se houver culpa por sua parte

8.2. Usufruto de um rebanho
-> Art. 1.397 do Código Civil: "as crias dos animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem para inteirar as cabeças de gados existentes ao começar o usufruto"
   - Modalidade de frutos naturais

-> Doutrina acredita que o dispositivo em questão se aplique analogicamente às árvores frutíferas, de modo que as mortas se substituam por plantas vivas

8.3. Usufruto de bens consumíveis (quase usufruto)
-> Previsto pelo CC/16 o usufruto dos bens móveis consumíveis, o instituto não fora reproduzido pelo CC/2002
   - Todavia, admitiu que o usufruto pode alcançar acessórios e acrescidos consumíveis
   - Art. 1.392, § 1o: "Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição"

-> Implicitamente admitiu-se o usufruto de bens consumíeis
-> Caio Mário: não se trata propriamente de usufruto, tendo em vista que houve a alteração na substância da coisa após aproveitados os frutos e uso da coisa
   - Ademais, no quase-usufruto o usufrutuário adquire a sua propriedade, sem o que não poderia consumi-la ou aliená-la devolvendo coisa da mesma espécie

8.4. Usufruto de florestas e minas
-> § 2o do art. 1.392: "Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração"
-> O problema surge caso silente o título
   - Silvio Rodrigues: não seria crível admitir o total exaurimento da floresta ou mina; todavia, a sua vedação faria com que o usufruto perdesse seu sentido
      ~ O meio-termo se encontra na permissão de uma utilização razoável da coisa, de acordo com o espírito da lei, a que "possibilita ao usufrutuário uma utilização da coisa em ritmo idêntico ao que se vinha fazendo anteriormente"
      ~ Caso indisponíveis os elementos para fixar o ante exposto, deve o juiz fixar a extensão do usufruto, de acordo com sua necessidade

8.5. Usufruto sobre universalidade ou quota-parte
-> § 3o do art. 1.392: "Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valão"
-> Universalidade, como antes exposto, compreende várias coisas singulares consideradas como um todo unitário
   - Quota parte representa parte ideal de um todo considerado

-> O dispositivo em tela aplica o ensinamento de Clóvis Beviláqua no sentido de que, "quando usufruto recai sobre uma universalidade, uma herança, por exemplo, ou sobre uma quota-parte dela, entende-se que abrange quaisquer vantagens que lhe advenham, que o usufruto não abrange somente as utilidades comuns e os frutos da coisa"
-> Ressalva-se a regra nos casos em que o usufruto se dá através de imóvel ou imóveis determinados (cabe a vantagem ao nu-proprietário)

9. Dos deveres do usufrutuário
9.1. Obrigações anteriores ao usufruto
-> Art. 1.400, CC, estabelece que constituem as obrigações anteriores ao usufruto:
   I - inventariar, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham;
      ~ Não se exige forma especial (apenas no caso de menores se dará em juízo)

   II - dar caução de lhes velar pela conservação e entregá-los findo o usufruto
      ~ Caução pode ser real (garantia real) ou fidejussória (garantia pessoal)
      ~ Só há obrigação de prestá-la, no entanto, se o nu-proprietário da coisa a exigir (sob pena deste correr sério risco de seu direito)
      ~ São dispensados o doador que se reserva do usufruto da coisa doada e os pais na administração dos bens dos filhos menores

-> A ausência de inventário não acarreta qualquer sanção, mas apenas a presunção de que o usufrutuário recebeu as coisas em bom estado
   - Todavia, a falta de caução, quando exigida, traz como consequência a perda do direito de administrar o usufruto, que passará ao nu-proprietário (art. 1.401)
      ~ Caso em que o usufruto não é perdido; o bem é administrado pelo nu-proprietário, e a este incumbe entregar ao usufrutuário os rendimentos do bem, deduzidas as despesas de administração

9.2. Obrigações simultâneas ao usufruto
-> As principais obrigações que incumbem ao usufrutuário durante o exercício do usufruto são:

a) Conservar a coisa: visa-se restituir a coisa no mesmo estado em que fora recebida
-> Não responde o usufrutuário pelo desgaste natural da coisa (art. 1.402), oriundas do exercício regular do usufruto

b) Fazer as reparações ordinárias
-> Exigidas para manutenção da coisa
-> Arts. 1.403 e 1.404 estabelecem oque os gastos ordinários e de custo módico correm por conta do usufrutuário
   - Os extraordinários, todavia, bem como os ordinários que não forem de custo módico, incumbem ao nu-proprietário
   - Custo módico é aquela que fica adstrito ao limite de 2/3 do líquido rendimento em um ano (§ 1o, art. 1.404)

-> Ao nu-proprietário, não se aplica nenhuma sanção se recusa a reparação da coisa a que está obrigado
   - Todavia, caso o usufrutuário a faça, pode cobrar daquele a importância despendida (art. 1.404, § 2o)

c) Pagar certas contribuições
-> Art. 1.403, II, que diz respeito às prestações e aos tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída
-> Cabe, por exemplo, as contribuições de seguro (art. 1.407), caso a coisa esteja efetivamente segurada
   - Ocorrendo o sinistro, não é o usufrutuário que recebe
      ~ Todavia, competirá ao usufrutuário o uso e gozo da indenização eventualmente paga no caso de sinistro (§ 2o do art. 1.407) (usufruto de título de crédito)

   - Se houver o seguro e o usufrutuário não honrar as prestações, responde por perdas em danos caso haja perda culposa da indenização

9.3. Obrigações posteriores ao usufruto
-> São obrigações posteriores ao usufruto as que incumbem ao usufrutuário em consequência da extinção do usufruto
-> Obrigação fundamental: restituir a coisa, voltando esta a posse plena do proprietário
   - Deve ser devolvida na mesma condição que fora recebida
   - Art. 1.408. Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o prédio; mas se a indenização do seguro for aplicada à reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto

-> Extinção do usufruto por perecimento (art. 1.408) (salvo o prédio estar segurado)
   - Também fica sub-rogada no ônus do usufruto a indenização paga, se o prédio for desapropriado, ou indenização paga por terceiro (art. 1.409)

10. Da extinção do usufruto
-> Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:
   I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
      ~ Renúncia deve ser levada a efeito em escritura pública, se o valor for superior ao estabelecido no art. 108 e se tratar de bens imóveis

   II - pelo termo de sua duração;
      ~ Ou implemento de condição resolutiva

   III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
   IV - pela cessação do motivo de que se origina;
   V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
      ~ Casos em que não é fungível e ressalvados os casos de seguro, desapropriação ou indenização por danos causados por terceiros

   VI - pela consolidação;
      ~  Quando na mesma pessoa se reúnem as qualidades de usufrutuário e nu-proprietário

   VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
      ~ Imprescindível é o ato culposo

   VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399)
      ~ Prescrição se dá em 10 anos, adotada a hipótese do art. 205 do Código Civil

Capítulo 10) Do uso
1. Conceito e características
-> Uso é considerado um usufruto restrito, porque ostenta as mesmas características de direito real, temporário e resultante do desmembramento da propriedade
   - Entretanto, distingue-se pelo fato de o usufrutuário poder auferir o uso e a fruição das coisas
   - Ao usuário não é concedida senão a utilização restrita aos limites das necessidades suas e de sua família

-> Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família
   § 1o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver
   § 2o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico

-> Nada mais é do que um usufruto limitado
   - Destina-se a assegurar ao beneficiário a utilização imediata de coisa alheia

-> Faculdade de o usuário temporariamente fruir a utilidade da coisa que grava
-> Direito moderno permite a percepção dos frutos (coisa diferente do direito romano)
   - Ao usuário concede-se apenas a faculdade de perceber uma certa porção de frutos, tantos quantos bastem para as suas necessidades e das pessoas de sua família

-> Ao contrário do usufruto, é indivisível, não podendo ser constituído por partes em uma mesma coisa
   - Bem como incessível (nem seu exercício pode ceder-se), salvo nos casos em que o uso do proprietário importava em cessão (locação, arrendamento), mantendo o usuário a mesma modalidade

2. Objeto de uso
-> Podem ser imóveis ou móveis
   - Móvel não poderá ser fungível nem consumível (há divergência doutrinária)

3. Necessidades pessoais
-> Necessidades pessoais podem sofrer mudanças ao longo do uso
-> Excluem-se as necessidades do comércio e da indústria do beneficiário

4. Modos de extinção do uso: as mesmas do usufruto (art. 1.410)

Capítulo 11) Da habitação
1. Conceito
-> O instituo em apreço assegura ao seu titular o direito de morar e residir na casa alheia
   - Destinação específica: servir de moradia ao beneficiário e sua família
   - Não podem, assim, alugá-la ou emprestá-la (incessibilidade do direito e seu exercício)

-> Direito real temporário e personalíssimo
-> Objeto é necessariamente bem imóvel
-> Mister se faz o registro do respectivo título no Cartório de Registro de Imóveis

2. Regulamentação legal
-> Aplica-se as disposições do usufruto, no que não for contrário a sua natureza (art. 1.416)
-> Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família
-> Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la
   - Admissão da divisibilidade do direito de maneira expressa

-> Modos de extinção: art. 1.410

Capítulo 12) Direito do promitente comprador
1. Conceito e características
-> Promessa irretratável de compra e venda consiste no contrato pelo qual o promitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador determinado preço, pelo preço, condições e modos convencionados, outorgando-lhe a escritura definitiva quando houver o adimplemento da obrigação
   - O promissário comprador, por sua vez, obriga-se a pagar o preço e cumprir todas as condições estipuladas na avença (facultada a ação de adjudicação compulsória se necessária)

-> Aproxima-se do contrato preliminar, mas não o é verdadeiramente, uma vez que é inevitável a nova declaração de vontade do compromitente para a efetiva consolidação da propriedade face o compromissário
   - Contratos compromissórios: obrigação de dar
   - Contratos preliminares: obrigação de fazer, qual seja, a de celebrar o contrato definitivo

-> Não fora consolidado os atributos do domínio face o compromissário
   - Fala-se em direito real porque o adquirente tem a utilização da coisa e pode dispor do direito mediante cessão
   - Desfruta, ainda, da sequela; pode também opor-se à ação de terceiros que coloquem obstáculos ao exercício do direito

-> Uma vez registrado, impedido fica o compromitente de alienar o bem (direito de sequela, podendo reivindicar o imóvel)
-> Direito real novo

2. Evolução do direito de compra e venda no direito brasileiro
-> CC/16: permitia o arrependimento
-> CC/2002: dedicou um título ao direito do promitente comprador
   - Não pode ter sido pactuado o direito de arrependimento
   - Deve ser devidamente registrado

3. A disciplina do direito do promitente comprador no CC/2002
-> Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
   - Pode ser instrumento público ou particular
   - Para a irretratabilidade, basta ausência de pactuação sobre direito de arrependimento
   - Outorga uxória é indispensável ao promitente vendedor

-> Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
   - Direito de sequela
   - Pode estar em poder do promitente vendedor ou de terceiros
   - Direito de adjudicar decorreria do registro da promessa de compra e venda e da inexistência de cláusula de arrependimento
      ~ STJ, súmula 239: "A pretensão de adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrita assim aos contraentes, não podendo prejudicar os direitos de terceiros que entrementes hajam adquirido o imóvel e obtido o devido registro, em seu nome, no ofício imobiliário"
      ~ O registro, nesse caso, cessaria sua utilidade em proteção frente a terceiros (Orlando Gomes, Carlos Roberto Gonçalves), sendo ato de precaução

-> Promessa é direito cessível, devendo ser levado a registro para oponibilidade erga omnes
-> Na falta de pagamentos do compromissário, pode o compromitente pleitear resolução contratual e reintegração de posse
   - Deve o compromissário ser constituído em mora, notificando-o judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis
   - É direito do compromissário receber as parcelas pagas, e até mesmo pleitear resolução, mesmo que inadimplente (STJ)