El mítico hilo de los pisos en GReader :)

Shared by jherran

No aprenderemos en la puta vida.

La distancia entre oferta y demanda de viviendas se ensanchó un poco más en 2009. O dicho en términos más directos: el stock de viviendas sin vender continúa creciendo de forma importante en medio de la mayor crisis del ladrillo a lo largo de más de medio siglo. Los datos los dio ayer el Ministerio de Fomento, y reflejan que el año pasado se concedieron 387.075 certificaciones de fin de obra.
etiquetas: crisis, desempleo

» noticia original: http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/fuego-espana-construyo-doble-viviendas-vendidas-20100226.html


Comments (73)
@alexvega - ¿Desde cuando el exceso de oferta es malo? Feb 27, 2010
Antonio - Desde que no conlleva un descenso del precio? :P Feb 27, 2010
@alexvega - ¿Ah no? Que yo sepa lleva bajando ya casi 3 años, no te entiendo Feb 27, 2010
Christian Supiot - El exceso de oferta en la construcción no es malo. El problema es que el constructor no cambia su mentalidad de vendedor. Es incapaz de reconvertirse en alquilador. Feb 27, 2010
@alexvega - No me preocupa que no la cambie. Se la van a cambiar los bancos que le han prestado el dinero. Feb 27, 2010
Luis Rodriguez - Pero han bajado lo suficiente para el exceso de oferta que hay, o los precios siguen todavía por encima de su valor real? Yo creo que pasa lo segundo... Feb 27, 2010
Alberto Pérez Romero - El propblema es de qué hablamos como valor real. Con el "boom" se empezaron a disparar los precios de los pisos, pero después subió el cemento, el hormigón, los ladrilos, el aluminio, el acero, la cristalería, la solería, el mármol, etc, etc.

O sea, si, estña en el valor que ha pagado el constructor. Pero no en lo que debería costar eso. Feb 27, 2010
@alexvega - El valor "real" es, y la media a la que volverán, es 1996 + IPC Feb 27, 2010
Alberto Pérez Romero - a lo mejor me he explicado mal. Eso es el valor "real", lo que debería ser. Pero yo hablo del valor de la construcción, el valor de la inversión. Que también ha sufrido inflación. Feb 27, 2010
@alexvega - el precio de coste? el precio de coste también ha sido inflado, bajará en parte en materiales y mayormente en suelo Feb 27, 2010
Alberto Pérez Romero - claro, pero mientras hay una enorme cantidad de pisos hechos de los que no se querrán deshacer tan barato. Hasta que, como tu dices, sean intervenidos y tal... pero mientras aguantarán todo lo posible. Feb 27, 2010
@alexvega - Eso, se conoce como 'claudicar'. Ese día llegará tarde o temprano. Pero vamos, cuando las cajas no puedan seguir engañando al BCE y el día que desaparezcan las ayudas a la compra de vivienda (31 diciembre 2010), sumado a 2% más de IVA a partir de verano nos dan una idea de dónde andarán los tiros. Feb 27, 2010
Luis Rodriguez - Alex, entonces pese a que a finales de año se acaben las ayudas, tú recomiendas esperar algo más para comprar, no? Feb 27, 2010
Angel Alonso - Hay que esperar siempre que sea necesario. Puedes esperar? Espera. No puedes hacerlo? Compra. Cada uno tiene sus prioridades y un nivel económico distinto.

Hay gente a la que el precio actual le parece de ganga, y quieren la vivienda para vivir y no especular, y no le importa que vaya a bajar su valor en el mercado en los próximos X años.

Yo, esperaría. Feb 27, 2010
@alexvega - Ahora, y hasta dentro de dos años yo elegiría la opción de alquiler básicamente porque es un mercado volátil. Va a bajar, y va a bajar mucho, pero no se sabe si en 2 años próximos perderá un 35% más (Madrid, Bcn, Donosti -- Cifras mayores fuera de grandes ciudades) y luego 'meseta' o se pondrá a bajar un 5% anual durante 10 años, ambas opciones me parecen posibles.

A día de hoy, es mejor ir ahorrando dinero y alquilar. Si en algún momento os decidís a comprar un piso todo el dinero que podáis poner por adelantado mejorará las condiciones del préstamo por el restante y hará ver "lo jodido que es ganar el dinero" en vez de los créditos al 100-120% que nunca volverán Feb 27, 2010
@alexvega - Doy esas fechas porque ya he repetido por aquí varias veces que si a alguien le suben el IVA del piso y le quitan las ayudas esto repercutirá en el precio del piso, que subirá netamente y tendrá que ser rebajado para equilibrar el valor anterior

Si le voy a comprar a alguien un piso de 100.000€ en 2009 se me quedan 116.000 con IVA y le resto unos 9.000€ en ayudas durante los 15 años de la hipoteca, total son 105.000

El mismo proceso en 2011 serán 100.000 + 18.000 de IVA y sin deducciones, con lo que el vendedor tendrá que bajar 13.000€ el precio si quiere que yo se lo pueda comprar Feb 27, 2010
@alexvega - Se me olvidaba sacar el tema de las tablas mágicas de la ley.

La hipoteca máxima recomendada por los economistas es de tres veces tu/vuestro sueldo íntegro neto anual a pagar en hasta 15 años de préstamo para que no se vuele en intereses.

¿El piso que quieres está en esos márgenes? compra. ¿No lo está? Compra en una zona más barata o consigue otro curro.

En España en 2007 la media se fue a casi 9 años de sueldo íntegro y las hipotecas a 35 años eran la norma... 9/3 = 3 y 35/15 = 2.3 --- para que os hagáis una idea rápida de hasta dónde deberían irse los precios para que sean sanos para la sociedad Feb 27, 2010
Luis Rodriguez - Mi pregunta iba precisamente porque ahora estamos de alquiler, y aunque todavía nos planteamos seguir un poco más así, si más adelante queremos tener otro peque, la casa se quedará pequeña y podríamos plantearnos comprar...

Gracias por los datos! (aunque eso de que lo idea es sólo el triple del sueldo neto anual, joer qué poco dinero! :D). Mar 1, 2010
you - A mí también me ha matado eso del triple... de verdad creéis que bajarán tanto? :S

Nosotros ahora estamos empezando a buscar (estamos de alquiler), pero así se desanima una :(Edit | Delete Mar 1, 2010
Angel Alonso - Es lo que deben bajar para que no sea una locura comprar.

Hipotecarse a más dinero significan más años para poder pagar, lo que son más intereses y más dinero. Hipotecarse a 40 años teniendo 25-30 es una locura, terminar de pagar despues de jubilarte. Yo no veo diferencia entre eso y un alquiler.

El triple de un salario neto de 30000€ anuales no llega a 100000€. Y el problema es que entre la juventud es raro encontrar a alguien que gane tanto (son más de 2000€ netos sin prorratas!)

Cuando mi padre compró su casa mantenia con un solo salario a una familia de 4 miembros. Terminó de pagar la casa muy rápido, y siguió manteniendo a toda la familia solo con su sueldo. Yo cobro más que mi padre en esa época (incluso sumando IPC) y no se me pasaría por la cabeza mantener con mi sueldo una familia. Hasta ese nivel que tenían mis padres tiene que bajar para que no sea una locura hipotecarse. Mar 1, 2010
Luis Rodriguez - Bueno, la diferencia está en que si tu casero no quiere renovarte pasados los primeros 5 años, te toca buscarte otra casa, mientras que si la casa es tuya, no tienes estos problemas :D Mar 1, 2010
you - Por eso mismo, con los sueldos actuales y los precios actuales, me parece difícil que se lleguen a cumplir esos supuestos ideales.

No pensaba hipotecarme más allá de la jubilación (mi tope está en 30 años - cumpliré 29 este año), pero me voy haciendo a la idea de que llegaré a ese tope... y eso si encuentro un piso a un precio "decente" (aunque el 3x que decíais es imposible actualmente).

No sé, me cuesta creer que puedan llegar a bajar tanto en 2 años.Edit | Delete Mar 1, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Tenemos diferentes conceptos de "si la casa es tuya". Si estás en una hipoteca la casa no es tuya, a fines prácticos. Puedes vivir en ella mientras la pagues, como un alquiler (pueden no querer renovarte igual que puedes querer irte a otro sitio, es una distinción que no es tal).

En una hipoteca no puedes cambiarte tan fácilmente a otra donde pagues menos, que es la contraparte a que te puedan renovar (y con la misma, baja, posibilidad de que suceda).

La diferencia entre alquiler e hipoteca es mucho menos clara de lo que la gente insiste. Es una diferencia que solo existe a largo plazo y que en el inter implica simplemente diferentes características.

No es casualidad que la obsesión de compra de inmuebles de España se considera una aberración cultural en el resto del mundo, pero es explicable y también es fácil ver como es algo que una vez que empieza se alimenta a sí mismo.

Una hipoteca no es para todos. No es para gente que se mueve mucho, no es para gente que cambia de ciudad o país con relativa frecuencia, no es para gente que cambia de casa a una donde pague más de alquiler a cambio de mejores condiciones cada cinco años, etc.

La diferencia posible viene a largo plazo, donde haber tenido menos flexibilidad durante tres cuartas partes de tu vida te significa no tener que pagar una mensualidad por vivir donde vives; es una diferencia a la que cada quien le da un peso diferente.

En mi caso siquiera considerar una hipoteca de más de 15 años es de locos (y 15 años ya roza lo ridículo, pero es manejable). Una hipoteca donde la pagas ya habiéndote jubilado o donde la terminan de pagar tus hijos cuando has muerto? La gente no está haciendo bien las cuentas, vamos. Mar 1, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Cristina: Para como están las cosas estos días te conviene más alquilar y separar lo que puedas a un fondo destinado al alquiler de tu jubilación. Mar 1, 2010
you - eduo, es lo que me jode. Yo no tengo pensado moverme de ciudad ni de país, las mudanzas (y todo lo que conlleva adaptarse a un piso) me dan pereza... yo sí veo diferencia entre compra y alquiler, en un caso llega un momento en el que dejas de pagar y la casa sí es tuya, en el otro pagas siempre (obviamente con las ventajas que comentas de poder moverte, pero ya digo que no es mi idea)... claro que si la hipoteca es corta la balanza se inclina más hacia esa opción, y con una hipoteca de 30 años es para pensárselo... y en ello estoy, hecha un lío.Edit | Delete Mar 1, 2010
Angel Alonso - Es lo que opino yo. Si terminas de pagar cuando te quedan 20 anos de esperanza de vida, no merece la pena.

El alquiler es mas flexible en cuanto a que es mas barato y que si tu familia crece te puedes ir a un piso mas grande en dos meses y sin complicaciones. Mar 1, 2010
@alexvega - > Si estás en una hipoteca la casa no es tuya, a fines prácticos. Puedes vivir en ella mientras la pagues.

Hipotecados del mundo. Echadle un ojo a la letra pequeña de vuestra hipoteca. Si el valor real del piso baja por debajo del valor de la hipoteca que os queda por pagar, el banco, aunque paguéis religiosamente, puede pediros:

a) nuevos avales para compensar una posible morosidad futura
b) condiciones más agresivas (seguramente aumento de intereses)

¿Para qué? Por si un día dejáis de pagar y se tiene que comer el piso, no perder dinero. Lo de "El piso es del banco" es tan real, legal, escriturado y firmado por ambas partes (que muchas veces ni leen el contrato), que no os podéis ni imaginar.

Comento este caso porque se me olvidó citarlo antes. Si compras un piso ahora y resulta que en 2 años hay un declive del precio generalizado fuerte (claudicación sería seria del 30-35%) los bancos van a empezar a usar uso hacer uso de esta cláusula. Como están haciendo ya algunas Cajas en Levante y periferia de Madrid y BCN que son donde más están bajando los pisos.

Recordad que un piso de varias plantas el coste con calidades alta está en torno a los 750-900€ m^2 (más precio de suelo). Todo lo que paguéis por encima se lo están llevando limpio.

Y POR FAVOR, POR FAVOR, si os hipotecáis, sed conscientes de que la masificación de impuestos que vais a empezar a pagar año a año a comunidad de propietarios, ayuntamiento, comunidad autónoma y estado central (aparte de seguros, etc). Que muchos no lo calculan (y sobretodo en Madrid capital, que van a seguir aumentando los dos próximos años a fuerte ritmo debido al endeudamiento excesivo del ayuntamiento) Mar 1, 2010
you - En estos momentos echo de menos permalinks en GReader ;)Edit | Delete Mar 1, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Alex: Yo he intentado simplificar. Podría haberme metido como cuando te quedas sin curro y cuando más chungo es encontrar curro es cuando, probablemente, tengas que pagar aún más por la hipoteca si no la has hecho bien pero es que el resumen es ese: La casa no es del que saca la hipoteca. Es del banco hasta que el último pago de esa hipoteca se cubra a satisfacción del banco y sus cláusulas. Mar 1, 2010
@alexvega - Efectivamente. Si estás de alquiler y no puedes seguir pagándolo te vas a otro más barato (bien por más pequeño o bien por más lejano hasta que puedas permitirte otra cosa). Pero si te quedas en paro con una deuda gigante tienes poco margen de maniobra. Mar 1, 2010
Alejandro Miguelez - Entonces, la ventaja del alquiler radica en afrontar desde mejores condiciones que uno vaya a peor. Es una filosofía de vida descorazonadora cuanto menos. Mar 2, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Sabes que no es así. El ejemplo sale porque estamos hablando de los riesgos actuales.

La ventaja del alquiler también radica en que si tus condiciones mejoran puede mejorar tu vivienda inmediatamente. Funciona en ambos sentidos.

No son comentarios sobre filosofía de vida sino sobre conveniencia de inversión a largo plazo versus comodidad inmediata. Mar 2, 2010
Alejandro Miguelez - Puede que lo sepa, no te digo que no, pero tampoco es algo que tenga muy claro :P
De todas formas, comodidad inmediata versus filosofía de vida, no es algo que si nos pusiesemos a sacar punta deban ser incompatibles.
De toute façons mi comentario lo que intentaba era ponerse en la piel de aquellos que a pesar de los pesares siempre considerarán alquilar como perder el dinero, y desde una mentalidad así no se si plantear el alquiler el menor de los males/o la mejor de las salidas cuando van mal las cosas, es un argumento de peso para cambiar la mentalidad de los españoles. Al que está jodido ahora, en este instante de poco le sirve ya, y al que tiene que decidirse y tiene dinero y esperanzas, dudo que deje de querer comprarse su zulo a precio de oro. Yo de todas formas soy un predicador del alquiler., aunque soy poco convincente con piso comprado, pagado, y sin hipoteca(papa soltó la pasta). Mar 2, 2010
Angel Alonso - Yo llevo desde que me fui de casa de mis padres de alquiler, y llegaré a los 30 sin comprar, a no ser que se alineen los astros y pueda soltar el fajo de billetes en la mesa.

Muchos están jodidos por pensar en la vivienda como inversión, el esto nunca baja, cuando tenga más dinero la vendo y con lo que gane me compro otra... Y esos me atrevería a decir, que lo merecen. Mar 2, 2010
Jordi Soler - Os coméis mucho el coco, la verdad: al final el dinero viene y se va, y lo que te queda es lo que has vivido. Yo compré en el 2000 y a día de hoy aún ganaría si vendiera. ¿Me importa mucho? No. ¿Lo compré como inversión? No, pero gracias a ese piso me han dado financiaciones para tirar para adelante mi negocio, así que tampoco me quejo del rendimiento que me ha dado. ¿Si me va mal ahora y me tengo que ir de alquiler me corto las venas por la pasta perdida o el piso embargado? Tampoco. Mientras lo he tenido lo he disfrutado, me ha dado cosas durante estos años y ahora si tengo que pasar a otra filosofía pues me adapto y punto. ¿Le haría ascos al alquiler en estos momentos? Qué va, y además cambiaría de ambiente de tanto en tanto, haciendo mi vida más excitante... ;) Al final sólo son cuatro paredes, por mucho lujo y mucho barrio pijo que le metas, y lo importante de la vida está en otras cosas: el Google Reader, por ejemplo. :) Mar 2, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Te has comprado un piso a tocateja? Si es así no es lo mismo.

Si has sacado una hipoteca y no la has pagado aún entonces no te has comprado un piso.

No es que nadie se coma el coco. Hacerlo en el 2000 podría haber sido una buena idea y hacerlo ahora es una idea estúpida. Tu ejemplo solo demuestra que aunque no te hayas comido el coco has tomado una decisión que te convino, que es lo que quiere hacer el resto. Mar 2, 2010
Jordi Soler - Efectivamente, aún no es mío. Confío en que antes de la tumba... :)

Yo sólo digo que hacer números en exceso y sopesar constantemente los pros y los contras al final es la mejor manera de no hacer nada. La cosa yo la veo así: ¿tienes pasta para una entrada y el banco te financia el piso que te gusta? Si es que sí, tira p'alante y no mires atrás. Si por lo que sea tú eres de los que se acojonan a la que no puedes llegar a los plazos, te angustia la posibilidad de que te embarguen el piso y al final estarás tan nervioso y deprimido por aferrarte a tu piso que las vas a pasar canutas durante treinta y pico años pues pasa de todo y vete al alquiler. En cambio, si te la resbalan los burofaxes, los intereses y si no te importa refinanciar en caso de que no te dé para las cuotas, pues líate la manta a la cabeza, aunque sea una idea estúpida.

Al final lo único que cuenta es ser feliz. Y si tú lo eres con ese piso, pues tira que te vas. Y si eres feliz porque te estás cepillando a la vecina del tercero mientras el del juzgado llama a tu puerta para notificarte el deshaucio, pues eso que te llevas a la tumba, macho.

Como se puede ver, soy un sujeto impulsivo, irreflexivo e irracional. Pero es que es eso o me cortaría las venas tres veces al día... Mar 2, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Yo es que no entiendo qué relación hay entre que te guste un piso y te vayas a vivir a él conque decidas sacarte una hipoteca (o, peor, que no decidas sino que te "lances").

Es esa idea de comprarlo sobre alquilarlo la que no comprendo que sea prioritaria. Mar 2, 2010
@alexvega - Jordi Soler, no es anti-compra ni pro-alquiler, es pro-sensatez económica. En 2000 los precios estaban a un 50% de ahora y 60% de lo que se pusieron en 2007.

Por otro lado, varias cosas:

"Si por lo que sea tú eres de los que se acojonan a la que no puedes llegar a los plazos"

Es que tú no decides eso, la vida da muchas vueltas. Si tu jefe te zumba y el paro no te da? Si te divorcias y tienes que asumir un 50% del valor para tu mujer? si quieres un hijo y te vienen tres? si te viene una crisis como la actual? — No simplifiquemos: "eres de los que no puedes llegar a los plazos" porque cualquiera puede pasarle eso. (a casi 3.000.000 de españoles en 2 años, por ejemplo).

"En cambio, si te la resbalan los burofaxes, los intereses y si no te importa refinanciar en caso de que no te dé para las cuotas"

Esa frase puede continuarse con: "O dar el 30% de tu salario bruto adulto en pagar un préstamo, el otro 30% en impuestos directos e indirectos y el 30% en comer y ponerles ropa a tus hijos y gasoil al coche."

¿Que queremos ser como la Europa de verdad?

Pues empecemos por ver qué les diferencia, gran parte es esto, no podemos ser un país de 90% de propietarios endeudados de por vida. Lo siento. Pero no. Mar 3, 2010
Jordi Soler - Sí, sí, cierto todo. Hoy día es una mala inversión al precio al que están los pisos, seguro. Pero ojitow, yo no sostengo que "comprar sobre alquilar" deba ser la decisión prioritaria, yo digo que hay a quien no le importa hipotecarse porque ve el tema como un legado para los hijos, o porque piensa que al tener algo de patrimonio lo tendrá más fácil a la hora de conseguir más préstamos del banco (sí, más préstamos). Porque al final, la única forma de acumular "cosas" (léase "riqueza") es ir comprando y endeudándose, y jugándosela a cada momento. Obviamente esto era más fácil hace unas décadas, pero es algo que todos los que tienen una mentalidad emprendedora han hecho a lo largo de su vida.

Otra cosa es que sea necesario acumular riqueza para ser feliz, claro. Como digo, el proceso es costoso y las vas a pasar putas por el camino seguro. Es decir, la felicidad completa no te la va a dar esta opción, más bien al contrario. Porque, como bien dices, Alex, lo de no llegar a los plazos nos ha pasado a todos (o nos va a pasar) los que tenemos alguna hipoteca, y más teniendo en cuenta cómo está actualmente el patio. Ante esta situación, te puedes acojonar, putearte y sufrir, o puedes echarle un par de narices e ir al banco y renegociar. Dependerá de cómo seas y de tu fortaleza psicológica, o de si eres capaz de ser feliz a pesar de esto porque tienes un objetivo final que más tarde o más temprano cumplirás (o cumplirán tus nietos, a saber).

Del mismo modo, si priorizas vivir tranquilo lo mejor de calle es el alquiler. A tomar por saco préstamos, bancos y estrés. Ojo, también hay quien escoge esta opción y con el tiempo le entra la depresión porque "no tiene nada que dejarle a sus hijos", o porque "toda la vida trabajando y ahora esta mierda de pensión no me da ni para cubrir el alquiler de un piso decente".

Al final, caminos perfectos no hay. Depende mucho de la suerte, de la aversión al riesgo de cada uno y de un sinfín de variables (divorcios, hijos con vicios caros, braguetazos, loterías, inversiones en bolsa afortunadas o desastrosas, aumentos de sueldo, promociones en la empresa, despidos, problemas de salud, etc...) imposibles de evaluar en el momento en que firmas una opción o la otra.

Yo lo que digo es: "haz lo que te pida el cuerpo". Luego ya veremos cómo afrontas los problemas que te vienen. Pero al final es una filosofía de vida, y cualquier decisión que tomes en tu periplo vital se verá sometida más o menos a una disyuntiva similar. Mar 3, 2010
Alejandro Miguelez - ¿Cómo evitar que ocurra otra burbuja justo en el momento en que se de el catacrash de bajada del 35% de los pisos? Mar 3, 2010
Jordi Soler - No puedes: es la psicología humana. La gente seguirá comprando aunque sea irracional, al igual que seguirán teniendo hijos aun cuando el ROI es claramente negativo. Y encima cuando crecen te dan por saco... Mar 3, 2010
Angel Alonso - La gente comprará CUANDO EL BANCO les conceda la hipoteca. No va a haber otra burbuja en los próximos años porque primero que vamos a tardar MUCHO en salir de esta. Y segundo, que ya no va a haber la misma pasada de mano para todo el mundo, ni tasaciones infladas, ni financiaciones del 120% ni locuras similares.

Lo del patrimonio para los hijos yo no lo veo. Mis padres tienen una casa, sí, pero ni pienso en que la vaya a heredar algún día (somos dos hermanos solo, además) pero ni se me plantea ni sacarle dinero en el futuro ni vivir en ella. Muchos km de por medio.

Yo, a no ser que cambien mucho las cosasa, no voy a tener hijos. Un problema menos. Mar 3, 2010
@alexvega - > "¿Cómo evitar que ocurra otra burbuja justo en el momento en que se de el catacrash de bajada del 35% de los pisos?"

Interesante pregunta. Con interesante respuesta.

Primero veamos: ¿Cómo se ha creado esta burbuja?

1. oleada de crédito baratísimo (en 5 años las hipotecas pasaron de 7% con la peseta/BdE a 1% con el euro/BCE) — Aprovechado por todo el mundo.

2. ingleses aprovechando el cambio euro/libra para comprar decenas de miles de pisos al año

3. Oleadas de inmigración de 600.000 nuevas personas al año (80% adultas) CADA AÑO, que necesitaban un piso desde 2000 a 2009.

4. La Generación del Baby Boom salió de la universidad, se casó y necesitaba piso

5. Intereses bajos, similar al punto 1, pero desde el punto de vista de los bancos: si antes con un crédito ganabas X, ahora ganabas X/7 ¡¡7 veces menos!! ¿Qué hicieron? Dar 7 veces más créditos. ¿A quién? A quién hiciera falta.

6. Mentalidad social de: "Los pisos nunca bajan" -- Efectivamente, mucha gente pensaba que los pisos nunca bajaban y que eran una rentabilidad segura. Ahora ya se sabe que bajan. Y que duele.

7. Mentalidad social de: "La hipoteca la paga la inflación" — Efectivamente, en los 80 y 90, cuando contratabas una hipoteca, a los 10 años te encontrabas con que ganabas (sin aumento de salarios, solo con IPC) casi 2 veces más.

8. Hedge Funds, pedían dinero prestado por ejemplo a... Japón (con los tipos al 0-0,25%) y lo invertían en Europa al 5% (dinero gratis, literalmente, dinero gratis) (Irlanda es el caso más grave de esto puesto que los tipos estuvieron al 7% -- por eso petó tan rápido, bueno, y por que una economía de 300.000 personas vs los 45 millones de españa da para lo que da)

9. No había stock vacío, todo lo que se construía, se vendía

——

Ahora:

¿Por qué no puede repetirse?

1. El crédito ahora es barato. Pero ya sabemos lo que duele apenas llega al 4% (hipotecas medias 300/400€ más caras al mes) -- Predicciones de tipos al 4% en 3 años. El pistoletazo de salida será cuando FR consolide su recuperación (ya no está en recesión) y Alemania lo haga (están a punto de salir). Una vez que salgan, necesitarán tipos altos. ¿Quién controla el BCE (vamos, la UE)? Pista: No es España.

2. Ingleses quemados. España ya no es el lugar barato donde ir. Las noticias de "Vecino de Manchester timado en Torremolinos por la burbuja inmobiliaria española" son el día a día. Y la libra se equilibró con el euro, ya no pueden comprar a casi la mitad de coste.

3. Lo siento, ya no vienen tanto inmigrante, las predicciones son de mitad de inmigración anual que hasta ahora, algunos incluso se van o se irán tras exprimir su prestación de desempleo. [ El Gobierno Rumano en 2009 hizo una llamada de emergencia: Necesitan 2.000.000 de adultos para trabajar en sus fábricas que se han ido a Italia, España y resto de Europa ]

4. Invierno demográfico, http://es.wikipedia.org/wiki/Archivo:Pir%C3%A1mide_de_poblaci%C3%B3n_de_Espa%C3%B1a_(2007).png ¿¿Véis ese pico de 30-34 años?? Hasta entonces la población que compraba casa, siempre iba en crecimiento, pero OH! Los que venimos detrás no somos tantos. Y 5 años después menos, y menos, y menos, y menos.

5. Los Bancos (más las cajas) han visto que esta técnica de dar dinero a cualquier tontaina que se lo pida les está acarreando mucha morosidad. Las condiciones para dar un crédito se endurecerán más.

6. Los pisos bajan. Y cuando bajan. Duele a quién tiene su dinero. Ya no veremos a gente de a pie (info de primera mano, ojo) comprar 10 pisos sobre plano, y antes de poner un duro o escriturar ya los tenían revendidos a un 5-10% más cada uno. (Dinero gratis, literalmente, dinero gratis).

7. Estamos en los albores de la deflación (recemos porque no venga una estanflación), los créditos adquiridos en el pasado se harán cada día más caros.

8. Los Hedge Funds ya no volverán a comprar decenas de miles de pisos, símplemente irán a otro sitio a tocar las pelotas, buscarán algún mercado débil pero al alza ¿Brasil? ¿Norte de África? ¿Mexico? y a continuar su bola. Pero nunca o casi nunca vuelven a quemar el bosque que quemaron.

9. Las estimaciones de pisos vacíos van desde 800.000 a 3.000.000 de viviendas vacías, lo más realista debe rondar el millon alto de viviendas vacías). Este 'stock' seguirá creciendo poco a poco:

* se sigue construyendo más de lo que absorbe el mercado
* pepito el endeudado dejará de pagar su segunda vivienda -> más stock
* wilson el endeudado dejará de pagar su primera vivienda y volverá a Ecuador -> más stock

--

Tochazo, espero que te responda tu curiosidad! Mar 3, 2010
Luis Rodriguez - Muy bien explicado, Alex, y muy clarito...

A ver si es verdad que los precios llegan a esos valores, porque entonces si podría plantearme comprar (con todo eso del triple de los sueldos brutos que comentabas :D).

Y eso, que ojalá todo esto se quedé en deflación y no estanflación, que sino, apañaos vamos. Mar 3, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Yo voto por un podcast de economia de este, con imagenes y cabreos. Mar 3, 2010
Alejandro Miguelez - Yo voto por programa de tv al estilo del loco de la NBC, con campanas, bates de beisbol, gong orientales, etc. Mar 3, 2010
you - Lo que se aprende en este post :SEdit | Delete Mar 3, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Ya van varios así. Cuesta ir preparándole el humor pero cuando finalmente lo logras es excelente. Estoy a punto de poner un post en el blog y todo con ello :) Mar 3, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Bump.

Cristina: Aqui lo tienes.
Alex: Si no haces un resumen tu que comparta yo directamente lo pongo yo en mi blog. Y en el vía voy a poner un error en el url. Mar 12, 2010
@alexvega - Joder. Hace meses, ya en 2009, prometí un megapost con gráficos. Si me das tiempo... Mar 12, 2010
Luis Rodriguez - Venga, Alex, no te hagas el remolón :D Mar 12, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Que coño tiempo? Hazlo ya y lo vas reposteando a medida que hay nuevas versiones. Aqui recompartimos :) Mar 12, 2010
Harad Sûl - ¿Había término para esto de resucitar posts/topics/threads antiguos en algún sitio de Internet? Si no, ya lo hay: bump. Mar 12, 2010
@alexvega - Sí, "Up" Mar 12, 2010
Pedro Jorge - Bump me gusta Mar 12, 2010
Adrián Moreno Peña - Se suele usar "bump" , sí. Mar 12, 2010
@alexvega - Disiento, yo he visto 'upear' y 'to up a post'. De hecho, declaro la guerra a bump Mar 12, 2010
Pedro Jorge - Qué curioso, que tú declares la guerra a "bump" me hace dar todo mi apoyo a "bump" :-) Mar 12, 2010
you - Gracias eduo.

Nunca había oído lo de bump (siempre había visto up), pero si la Wikipedia lo dice, es que ya existía: http://en.wikipedia.org/wiki/Bump_(Internet) :P (me gusta el backronym)

Al tema (por lo que me interesaba recuperar el post). Yo sigo luchando contra esa idea de "hay que comprar para tener algo tuyo ", pero está demasiado arraigada en nuestra cultura, cuesta mucho deshacerse de ella y defender esta postura ante compradores inconvencibles (el tema alquiler vs. compra es recurrente entre los amigos, ya que estamos todos en la misma situación :P). Que ahora vivo mejor de alquiler ya lo veo, como decía Jordi Soler se vive más tranquilo: por lo pronto, tengo unos ahorros (pocos :P) en el banco (en cuenta vivienda, para más inri... hace 4 años era una compradora inconvencible :P) que de hipotecarme se irían rápidamente en forma de entrada, mientras que ahora me sirven para ahorro, emergencias o incluso caprichos. Pero por otro lado, persiste la idea de que al cabo de 30 años (los de una hipoteca estúpida) seguirás pagando por el piso en el que vives mientras que de la otra manera ya sería tuyo.

Conclusión: me quiero comprar un piso (porque ni tengo la pretensión de moverme de ciudad, ni me gusta depender de una renovación de contrato cada 5 años, ni me gustan las mudanzas), pero no a cualquier precio. Si los precios bajaran y se diera la ecuación mágica de @alexvega de 3xsueldo a 15 años sería lo suyo, pero... bajarán?

Yo me reconozco absolutamente lega en economía, pero @alexvega decía que "El valor "real" es, y la media a la que volverán, es 1996 + IPC". Luego dice lo del 35% en 2 años o un 5% anual durante 10 años. Puedes explicar en qué se basa esa afirmación, o poner algún enlace? Porque yo me lo creo (no te conozco, pero por lo que dices creo que entiendes del tema), pero cuesta que los prohipoteca30años le den crédito.

Otra afirmación que me cuesta justificar es la de la noticia que inicia este compartido (y que no recordaba, por eso no conseguí encontrarlo :P), que sigue aumentando el stock y que seguirá haciéndolo. Lo de que el año pasado aumentó vale, está en la noticia... pero seguro que seguirán construyéndose pisos a este ritmo? Lo digo porque lo que yo veo a mi alrededor es muchas obras iniciadas, pero pocas acabadas. Si los bancos no dan dinero, los constructores tampoco tienen dinero (ni compradores para ese futuro piso), y si no lo tienen, cómo hacen los pisos?Edit | Delete Mar 12, 2010
@alexvega - > Si los precios bajaran y se diera la ecuación mágica de @alexvega de 3xsueldo a 15 años sería lo suyo, pero... bajarán?

Ni es mágica, ni es de alexvega, jaja. Es una recomendación de economistas y gobiernos. Busco cita y te paso. (en UK la ley no te deja hipotecarte por más de 5 años de sueldo íntegro ¿he puesto esto ya antes? Esta ley la pusieron en 2009 creo, post explosión de su burbuja, muy majo el gobierno, muy previsivo)

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> @alexvega decía que "El valor "real" es, y la media a la que volverán, es 1996 + IPC"

1996 se puede establecer como inicio de la burbuja (otros toman mediadosfinales de los 80 y otros 2000/2001). Añadiendo los sucesivos IPC anuales al precio pre-burbuja te encuentra la 'media' a la que deberían volver (a la que se encontraba en un mercado sin especular + aumento coste de vida).

Cómo funcionan las burbujas: http://www.moneyweek.com/investments/property/~/media/733B1CBD37D84E7DAEB4578168EA82BB.ashx?w=450&h=334&as=1 (todo tipo, todas las del siglo XX tienen ese aspecto)

Precios en España: http://img205.imageshack.us/img205/3057/tempj.jpg

La burbuja inmobiliaria Japonesa de los 80 comparada con la de USA que nos lleva 12-18 meses de ventaja: http://www.chartmechanic.com/rest/charts/demo/Japanese%20Real%20Estate%20Bubble.chart

Buscad 'Japanese Lost decade' en Google, tengo algunos artículos en un delicious antiguo sobre el tema, pero vamos, destrozó al país económicamente. Nikei a 40.000 entonces, y a 10.000 ahora.

¿Os habéis preguntado por qué es tan barato todo en Japón? Pues eso.

Junta los dos gráficos con tu mente.

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> Luego dice lo del 35% en 2 años o un 5% anual durante 10 años.

Son dos números de ejemplo para las dos corrientes mayoritarias:

1. Capitulación bancaria (derrumbe de precios repentino)
2. Aguante sostenido de los precios gracias a que el Gobierno mantiene el juego de bancos y cajas como hasta ahora.

Personalmente creo en el primer ejemplo. De 2011 a 13 la mayor parte de la caída.

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> pero seguro que seguirán construyéndose pisos a este ritmo?

Por ahora se inician menos, pero se siguen acabando muchísimas promociones que empezaron a construirse hasta 2008.

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A ver si te resuelvo alguna duda más. Mar 12, 2010
@alexvega - Lo del Nikei que comento arriba http://www.kipnotes.com/Japan%20-%201990s.jpg Mar 12, 2010
you - Muchas, muchas, muchas gracias. Guardo este post con estrellita para no volver a perderlo :)

No me suena que pusieras lo de UK, y me he releído todos los comentarios esta tarde :P, pero me parece interesante. Decía que la ecuación era mágica porque sí me veo hipotecada a 15 años si el valor de esa hipoteca es 3xsueldo, lo que ahora mismo veo imposible es encontrar una hipoteca de ese precio, porque los precios que estoy mirando se van casi al doble (lo que viene a caer en esos 30 años de hipoteca estúpida). De hecho, unos amigos acaban de hipotecarse calculo que por 5xsueldo, a 30 años.

Y todas mis dudas vienen por lo que decía Luisete muy al principio: y si me espero, y suben el IVA, y quitan las ayudas por hipoteca (y en mi caso, me toca devolver todo lo ganado con la cuenta vivienda)... y luego los pisos no bajan? Y como no entiendo el mercado me cuesta justificar esa bajada (las reacciones a mi alrededor son "eso es el cuento de la lechera, las reglas del juego han cambiado y no volverán a ser como antes").

Puedes explicarme lo de la "capitulación bancaria"? A qué se debería, por qué se predice?

Los gráficos son aclaradores (excepto el de España, que no lo entiendo: dice que la raya azul es el valor medio, pero en la negra pone lo de los 750€/m2... la azul son los pisos construidos? :S), pero en el de USA vs. Japón, si USA va 12 meses adelantada y el pico está en 2006, y Japón tardó unos 9 años en recuperar el "index 100" (que entiendo que es el precio medio :S), entonces USA llegaría en 2015 y nosotros en 2016... y la subida de USA en 2010 a qué se debe?Edit | Delete Mar 12, 2010
@alexvega - > y si me espero, y suben el IVA, y quitan las ayudas por hipoteca (y en mi caso, me toca devolver todo lo ganado con la cuenta vivienda)... y luego los pisos no bajan?

El IVA os lo suben en junio y la deducción en diciembre. Cuidadín. En cuando a la cuenta vivienda ¿no es algo que deberías haber pagado igualmente? Quiero decir, ni ganas ni pierdes, sin cuenta vivienda hubieras pagado esos impuestos.

Veamos.

Ahora hay dos grandes grupos de gente con posibilidades genuinas de comprar (mirar el post de los 9 puntos de arriba). Simplificando mucho:

1) gente como tú: que se ve en una imperativa, si me permites: "imaginaria", de comprar
2) gente como yo: con todo el tiempo del mundo

¿crees que hay dos millones de personas dispuestas a comprar antes de la eliminación de deducciones y aumento de impuestos del día de la capitulación (31-dic-2010) y absorver el stock?

Claro que no! Entonces, veamos: ¿Qué crees que pasará con toda la gente del grupo 'como tú' una vez pasado el día 31-dic-2010? Que se pasan, automáticamente, al grupo 'como yo'.

¿¿¿¿¿POR QUÉ LOS HIJOS DE PUTA DEL GOBIERNO VAN A QUITAR LAS DEDUCCIONES????? POR QUÉ??!??!?!? </dramatización>

Para arañar lo que puedan. Una vivienda en propiedad significa muchos impuestos asegurados durante muchos años (o toda la vida). Para un estado en déficit, gente así viene de perlas.

Veréis, se avecina un Bull-trap, de hecho, está aquí hace un par de meses, por lo que tengo visto, en el precio de la vivienda.

Un bull trap no es más que una trampa, un escalón ficticio en un valor a la baja, que fingiendo una leve recuperación, consigue arañar compradores para aumentar el precio de algo que los que controlan el mercado venden, para luego, ellos mismos, recomprar más barato al tiempo. Y por ende, conseguir beneficio (Dinero gratis).

Podéis ver el bull trap en el gráfico de Japan-USA de antes, escenificado en ese ligero repunte en los precios que está en USA, y en la gráfica de cómo funcionan las burbujas (marcado como 'bull trap'). (Bear = mercado a la baja, Bull = mercado al alza, mirad lo que tienen en la puerta de la bolsa de Frankfurt: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/0/0f/Bull_and_Bear_3.jpg)

¿Cuanta gente conoces que piensa: "Uf, ahora que los pisos donde yo quiero cuestan 15.000€ menos! Ahora sí que compro!" ? Yo a un puñado.

Esa es la gente que cae en el bull trap. Creen que es un mercado al alza de nuevo ¿¿Cómo va a ser al alza un mercado en un país en recesión con 3 millones de parados más que hace 2 años y un invierno demográfico por delante?? Es de cajón.

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> Puedes explicarme lo de la "capitulación bancaria"

Claro. Los bancos tienen dos papeles ahora mismo:

1) han dado mucho dinero a constructores y promotores para construir pisos (que piden préstamos como tú y como yo, pero por decenas de millones de euros, para construir pisos). Como esta gente no venden los pisos, pues no pueden pagar sus préstamos, el banco se queda con los pisos a cambio.

2) los bancos ya no prestan el dinero a cualquiera como antes, y eso que los tipos están bajos, pero no se arriesgan, tienen morosidad creciente trimestre a trimestre. (¿¿Y todo ese dinero que les están dando desde el BCE para que presten a las familias?? Lo están devolviendo "todo", sin prestarlo, al BCE)

Ahora: ¿Qué pasa con los pisos que tienen los bancos? Pues que cuentan en sus 'finanzas' como X miles de millones de euros, según ellos.

Imaginemos que el Banco Santander dice que tiene 50.000 pisos en propiedad a un valor medio de 200.000€, llega Botín y dice a sus accionistas: "Eh, tsss, tú! Que tengo aquí 10.000.000.000€ en bienes inmobiliarios, como molamos!!" como si fuera, yo que sé, lingotes de oro. Los accionistas aplauden, todo el mundo eyacula en la sala de juntas y para casa.

¿¿Qué pasa?? Que la vida no es tan fácil. El Banco de España les obliga a tener el 10% del valor de los pisos en dinero contante y sonante en sus cuentas, esto es: 1.000.000.000€

A partir de los 24 meses (creo que son 24 meses, a lo mejor son 12) de tener esos pisos en propiedad, la obligación es del 20%: 2.000.000.000€

Y el BdE ha amenazado con subirlo al 30%: 3.000.000.000€

ENTTTTTTTTTTTONCES:

1. Si los bancos cada día tienen morosidad al alza de gente que no paga sus préstamos
2. Se encuentran con que se están 'comiendo' decenas de miles de viviendas tasadas a un precio burbujeado
3. tienen que mantener esos millones inmovilizados en sus arcas
4. no consiguen gente para dar nuevos préstamos.

¿¿qué soluciones tienen??

1. Decir que los pisos que tienen "en cartera" valen menos de lo que valen, re-tasándolos a la mitad (créeme, ellos saben lo que valen de verdad) para así tener que tener menos dinero inmovilizado.

2. Vender los pisos rebajados ANTES que el resto de bancos (TODOS, en peor situación que el Santander, especialmente algunas cajas en riesgo extremo: Caixa Catalunya, Cajasur, etc), hagan lo mismo y se inicie una carrera para deshacerse de los cientos de miles de pisos que entre cajas y bancos.

El punto 1 lleva al punto 2, así que a efectos, es lo mismo.

La carrera de bajar precios ("tonto el último") para deshacerse de stocks, es lo que se conoce como Capitulación bancaria (ver gráfico de 'cómo funcionan las burbujas).

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SÓLO es necesario que UN banco de estos cuatro capitule, para que el mercado se venga abajo: Caja Madrid, La Caixa, Banesto, BBVA, Santander (ordenados sin preferencia alguna, y sí, cuento cuatro porque Banesto es del Santander en un, yoquesé: ¿90%?)

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¿Qué beneficio sacan los bancos de una capitulación masiva? Pues dos:

1. ya comenté antes: reducir drásticamente el dinero que tienen que mantener quieto, para usarlo en lo que ellos necesiten, como invertir en otros mercados.

2. capitular antes que constructoras, promotoras y gente de la calle. Los bancos son maquinaria cojonuda cuando necesitan: Pueden coordinar ventas de decenas de miles de inmuebles en un trimestre, si quieren.

Es decir, en una capitulación total (la que seguiría a la bancaria) serían los que menos perderían.

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> excepto el de España, que no lo entiendo: dice que la raya azul es el valor medio, pero en la negra pone lo de los 750€/m2... la azul son los pisos construidos? :S

En ese gráfico el valor en azul representa el precio medio de venta del m^2 durante ese tiempo, no la "media" (que es lo que está en negro) y a la que se ajustará igual que se ajustó en............. tachán! 1996.

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> pero en el de USA vs. Japón, si USA va 12 meses adelantada y el pico está en 2006, y Japón tardó unos 9 años en recuperar el "index 100"

El index 100 es un valor comparativo para equiparar valores. No le prestes atención. (Es como decir: mira, esta casa valía 40.000.000 de yenes y esta otra 200.000$, que a efectos económicos en ambos países eran equivalentes)

> entonces USA llegaría en 2015 y nosotros en 2016...

Como te pongo antes, no tiene ningún sentido llegar al 'index 100', si no a la media, que es es el valor que los precios tendrían si no hubiera ocurrido una burbuja (el valor en negro el el gráfico de España)

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> y la subida de USA en 2010 a qué se debe?

Bull trap :-)


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Voy a cenar. Taluego! Mar 12, 2010
Eduo Gutierrez de O. - Hay algo que también tiene UK que si estuviese en España el asunto sería peor. Allí en una hipoteca en caso de impago lo único que el banco puede reposesionar es el inmueble hipotecado pero en España las cláusulas incluyen, además, "todos los valores muebles o inmuebles actuales o futuros".

O sea, la mínima protección que en otros países significa que como mucho pierdes el piso en España significa que puedes perder el piso para el que tienes la hipoteca y el coche y la mitad del piso que heredó tu mujer y de paso los ahorros de las cuentas de banco, hasta cubrir el total de la deuda. 12:05 AM
@alexvega - El límite de embargos es el total de tu sueldo menos el SMI, vamos, que te joden vivo de por vida. 12:08 AM
you - Lo de ganado de la cuenta vivienda iba en cursiva precisamente por eso, porque no es dinero ganado sino "que he dejado de pagar en forma de impuestos", pero al fin y al cabo es dinero que "me ahorraría" en la compra de una vivienda (y que "dejo de ahorrarme" si no la compro este año). La duda venía porque este año (especialmente hasta junio, antes de que venga el primer palo: subida del IVA) esos 3 factores influyen en un "ahorro" en la compra de un piso (con un precio desorbitado, sí), y si dejamos pasar este año no tendremos ese "ahorro", por lo que si los pisos no bajan estaremos "peor". Pero ahora entiendo lo que comentas del bull trap (curioso lo de Frankfurt!). Entiendo que te parezca de cajón, pero el tema es que los que no entendemos vemos todo esto como una caja negra, sobre la que sólo cabe pensar "y si?": "y si no bajan?". Por eso vienen bien esas explicaciones ;)

Ok. Ahora ya he entendido todo lo demás. Si me saltan más dudas ya volveré :PEdit | Delete 12:33 AM
Eduo Gutierrez de O. - No se cuanto sea de la cuenta vivienda pero si es la cantidad típica en estas cosas no deberías ni considerarlo un factor porque, en proporción a la decisión, no lo es. Cualquier ahorro de menos del 10% del valor ni es ahorro ni es nada, a fines prácticos. Es pura ilusión. 12:44 AM
you - No lo considero un factor decisivo (el IVA tampoco lo es, es un 2% lo que suben, no?), pero todo suma. Pero eso sí lo tengo claro: si tengo que ahogarme para no "perder" ese dinero, prefiero "perderlo".Edit | Delete 12:49 AM
Luis Rodriguez - Este hilo es la caña... :D

Y sin saber mucho de economía ni de trampas para toros, cuando los periódicos hace unos días que el mercado inmobiliario estaba repuntando por fin, lo comenté con Lau_chan, que me parecía un truco por parte de los bancos, del Gobierno, y de todo el que quiera que la economía mejore para convencer a la gente de que se ha acabado la rebaja y que o compra ahora o luego será más caro otra vez.

Y no me lo creía.

Será que había leído el hilo éste, claro :D 9:21 AM
you - Más preguntas :)

"2. Aguante sostenido de los precios gracias a que el Gobierno mantiene el juego de bancos y cajas como hasta ahora."

Qué debería pasar para que se mantenga este juego? (qué juego, exactamente?) Qué factores influyen? Existe algún escenario posible en el que los precios se mantengan y no bajen, durante, digamos 5 años?Edit | Delete 2:42 PM
@alexvega - > Qué debería pasar para que se mantenga este juego?

1. Que el BCE siga ingresando dinero limpio y neto a los bancos (Trichet ha dicho que hay que cortar el grifo ya)

2. Que el estado español siga sin intervenir cajas y solo las amenace para poder seguir diciendo "el estado español no ha rescatado bancos" (que es mentira, porque está obligando a cajas a fusionarse a cambio de dinero público)

3. Que los bancos alemanes y franceses (que prestan dinero a los bancos españoles) perdonen mágicamente una deuda de 700.000.000.000€

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> qué juego, exactamente?

Decir que los cientos de miles de pisos que los bancos tienen en cartera valen lo que ellos dicen que valen y que por ende los bancos puedan seguir diciendo que ganan dinero cuando en realidad lo están perdiendo

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> Qué factores influyen?

Lo que diga Sarkozy, Trichet y Merkel. Fin. Cuando estás endeudado, no tienes ningún margen de maniobra (Salvo hacer un default, y Zapatero no es Felipe II)

Sarkozy y Merkel pueden pedir al BCE que necesitan tipos altos para mejorar sus economías. Y el verbo pedir es una forma de hablar, Francia y Alemania dicen y hacen.

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> Existe algún escenario posible en el que los precios se mantengan y no bajen, durante, digamos 5 años?

No. Lo más leve que se ha publicado son descensos del 7-10% anuales durante los próximos 4 años, en un informe del BBVA de hace 6 meses (que estoy buscando) 3:44 PM
Eduo Gutierrez de O. - Lo más triste de todo es que las medidas que tendrían que haberse tomado, por parte del gobierno, eran pocas y simples. Pero hubiesen sido extremadamente impopulares por las mismas razones que la mayoría de lo que hay en este hilo no es parte de conversaciones usuales sobre hipotecas: Porque al explicarlo parece como si te estuviesen ocultando algo. 10:40 PM