lauzon

Gentemann c. Hypothèques CIBC inc.

2017 QCRDL 40963


RÉGIE DU LOGEMENT

BUREAU DE SAINT-JÉRÔME


No dossier :

353023 28 20170828 G

No demande :

2317795


Date :

13 décembre 2017

Régisseur :

Daniel Gilbert, juge administratif


RAINER GENTEMANN


Locataire - Partie demanderesse

c.

HYPOTHÈQUES CIBC INC.


Créancier hypothécaire - Partie défenderesse

et

JEAN-PIERRE LALIBERTÉ


Locateur - Partie intéressée


D É C I S I O N


La demande et les faits

[1]      Le 28 août 2017, le locataire demande l’émission d’une ordonnance d’exécution en nature enjoignant le créancier hypothécaire, à titre de défendeur, d’exécuter ses obligations et de respecter le bail, notamment quant à la fourniture de meubles et de divers services.
[2]      Le 13 octobre 2017, le locataire modifie sa demande initiale afin de réclamer des dommages-intérêts au créancier hypothécaire au montant de 4 609,85 $. Une annexe est jointe à la modification produite par le locataire dans laquelle ce dernier donne les détails de sa réclamation, excluant les frais d’ouverture de dossier à la Régie du logement et les frais d’envoi qui sont plutôt des frais judiciaires :
« •         Cable, internet Cogeco

Rental of hot water tank September and October

$130.00 X 2 months =                                                                          260.00 $

•         Heating oil bill                                                                                      404.85

•         Redaction and sending of response E mails and

Documentation 12 Hrs X $20 =                                                            220.00

•         Reading and deciphering lawyers and property

Manager’s e mails and explanations from la Régie

Du logement. 2 Hrs X $20 =                                                                  40.00


•         Estimated time to file demand

and appear for hearing               3 hrs X $20.00 =                                   60.00

•         Dining room table, chairs, and dishware.

Living room furniture and decoration.                                                   1,200.00

•         Purchase of Whirpool washer dryer                                                        500.00

•         Purchase of Bosch oven                                                                       500.00

•         Purchase of LG 33’’ refrigerator                                                              925.00

Prices for all three items include transport and

Installation.

•         Compensation for weekly and sometimes daily

aggravation that has led to anxiety attacks and severe lower back

pain. An appointment with my family doctor was taken on

September 3. Doctor Lebel prescribed calming medication which I

have taken to relieve my anxiety, calm my tense back muscles and

insomnia.

Total amount demanded:                                                                     500.00

Total claimed by Rainer Gentemann from the CIBC:                             4 609,85 $ »

(reproduit tel quel)

[3]      Le locataire soumet un bail intervenu le 12 juin 2015 concernant une chambre située dans la maison unifamiliale du locateur au loyer mensuel de 500 $. La location comprend l’accès à des parties communes meublées de la maison, notamment la cuisine, le salon et la salle de lavage. Le locateur doit aussi fournir à ses frais divers services au locataire dont l’électricité, le chauffage, la télé par câblodistribution, l’internet sans fil, le déneigement et l’entretien du terrain. Le bail initial d’une durée de 12 mois, soit du 1er août 2015 au 31 juillet 2016, est reconduit pour des termes supplémentaires de 12 mois jusqu’au 31 juillet 2018, toujours au loyer mensuel de 500 $.
[4]      Il est à noter que le créancier hypothécaire conteste le bail et demande son annulation dans le cadre d’une autre demande déposée à la Régie du logement[1]. Le créancier hypothécaire avait demandé la réunion de la présente demande du locataire avec la sienne en annulation de bail. Cependant, l’avocat du créancier hypothécaire avise le Tribunal qu’il ne demande plus la réunion des dossiers des parties puisqu’il désire d’abord modifier sa propre demande qui sera présentée à une date ultérieure. En conséquence, le créancier hypothécaire se désiste de sa demande de réunion qui est devenue sans objet.
[5]      Aux fins de la contestation de la présente demande du locataire, le créancier hypothécaire n’entend pas contester la validité du bail sans l’admettre pour autant, et ce, sous réserve de ses prétentions quant à la nullité ou l’illégalité du bail intervenu entre le locataire et le locateur.
[6]      Le 26 mai 2014, une hypothèque au montant de 428 000 $, consentie par le locateur au créancier hypothécaire, est publiée au registre foncier. Cette hypothèque grève la maison unifamiliale où le locataire loue une chambre.
[7]      Le 15 novembre 2016, le créancier hypothécaire signifie au locateur un avis de retrait de percevoir les loyers provenant de l’immeuble visé par l’hypothèque consentie par le locateur. À cette occasion, le locateur a déclaré à l’huissier chargé de la signification de l’avis de retrait que le logement n’était pas loué. Le locateur affirme à l’audience qu’il faisait alors référence à un logement dont l’adresse civique est le 1385, appartement A, rue du Faubourg à Sainte-Adèle, accessible par une porte indépendante et situé à l’arrière de l’immeuble. Il ne mentionne pas cependant le bail intervenu avec le locataire concernant une chambre située au rez-de-chaussée de l’immeuble. En conséquence, le créancier hypothécaire ne publie pas à ce moment au registre foncier l’avis de retrait de percevoir les loyers.
[8]      Le 21 novembre 2016, un préavis d’exercice d’un recours en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice concernant l’immeuble où se situe le logement est publié au registre foncier.
[9]      Le 5 juillet 2017, un jugement de la Cour supérieure est rendu par lequel notamment il est ordonné au locateur de délaisser l’immeuble où se situe le logement afin qu’il soit vendu sous contrôle de justice. En exécution de ce jugement ou en vertu d’autres garanties, le créancier hypothécaire a procédé à l’expulsion du locateur et à la saisie de ses biens meubles. À cette occasion, le créancier hypothécaire ou son mandataire, Immeubles Veranova, a appris l’existence du bail du locataire, de sorte que le 1er septembre 2017, un avis de retrait de percevoir les loyers a été publié au registre foncier après signification au locataire.
[10]   Ainsi, depuis le 1er septembre 2017, le locataire doit verser le loyer mensuel au créancier hypothécaire alors qu’il ne bénéficie plus, depuis l’été 2017, de certains biens et services dont la fourniture est pourtant stipulée au bail signé en 2015. Il demande donc au Tribunal d’ordonner au créancier hypothécaire de fournir les biens et services stipulés au bail et de le condamner aux dommages-intérêts réclamés. Le locataire soumet que le créancier hypothécaire doit respecter les obligations stipulées au bail puisqu’il perçoit maintenant le loyer mensuel et ainsi agit en lieu et place du locateur.
[11]   En défense à la demande du locataire, le créancier hypothécaire s’en remet à la preuve administrée par le locataire et dépose seulement une preuve documentaire. L’avocat du créancier hypothécaire entend cependant soulever l’absence de fondement en droit de la demande et des réclamations du locataire.
[12]   Le locateur, pour sa part, intervient brièvement afin de soutenir la demande du locataire.
Analyse et décision

[13]   Les questions en jeu sont les suivantes :
1)     Le créancier hypothécaire qui perçoit le loyer d’un logement doit-il assumer les obligations du locateur découlant du bail ou de la loi?

2)     Subsidiairement, le créancier hypothécaire doit-il rembourser au locataire les dépenses encourues pour l’entretien ou la conservation de l’immeuble où se situe le logement?

[14]   La Cour supérieure, sous la plume de l’honorable John Bishop, tranche la question dans un jugement du 13 juin 1995 dans l’affaire Banque Nationale de Paris c. Cour du Québec[2]. La Cour supérieure était alors saisie d’une situation de fait identique à celle des parties en l’instance. Ainsi, en révision judiciaire d’un jugement de la Cour du Québec qui confirmait une décision de la Régie du logement où l’on avait conclu que la créancière hypothécaire, Banque nationale de Paris, est « locateur au sens de la Loi sur la Régie (du logement) » parce qu’elle administre l’immeuble, le juge Bishop conclut plutôt :
« BNP n’est ni le « locateur » ni « l’une des parties » aux baux des locataires. Par conséquent, toute compétence de la Régie en vertu de l’article 1863 (du Code civil du Québec) est conditionnelle; elle ne peut pas l’excéder en ordonnant à une tierce personne qui n’a pas assumé les obligations du locateur en vertu des baux des locataires d’exécuter ces obligations. »

[15]   Il faut souligner que la décision de la Régie du logement, visée par le recours en révision judiciaire en Cour supérieure, ordonnait à la créancière hypothécaire, Banque nationale de Paris, d’exécuter certaines obligations incombant au locateur en vertu de la loi. Or, le jugement du juge Bishop conclut qu’en rendant telles ordonnances, la Régie du logement a outrepassé sa compétence puisque la créancière hypothécaire n’assume pas les obligations du locateur lorsqu’elle perçoit le loyer en lieu et place du locateur en exécution d’un avis de retrait de percevoir les loyers dûment signifié et publié au registre foncier.
[16]   Ce principe a été suivi à de multiples reprises depuis à la Régie du logement[3] et aussi à la Cour du Québec, siégeant en appel d’une décision de la Régie du logement[4].
[17]   La contestation du créancier hypothécaire est fondée et la demande du locataire est donc rejetée.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[18]   REJETTE la demande du locataire qui en assume les frais.


Daniel Gilbert


Présence(s) :

le locataire

le mandataire du créancier hypothécaire

Me Olivier Poulette, avocat du créancier hypothécaire

le locateur

Date de l’audience :

25 octobre 2017


[1] Dossier 361728.

[2] [1995] R.J.Q. 2144 (C.S.)

[3] Notamment McDonald-Williams c. Lauzon, 2010 QCRDL 18682 et Young c. Hudon, 2016 QCRDL 17337.

[4] Barakat c. Trust National, 1996 CanLII 4269 (QC CQ), 1996 CanLII 4269 (QCCQ).