Taloyhtiöissä muhii poikkeuksellinen pommi: Asukkaat voivat joutua maksamaan naapuriensa lainoja
Uusien asuntojen hinnasta maksetaan tyypillisesti jo 70 prosenttia yhteisellä lainalla. Pahimmillaan se voi rapauttaa luottamusta suomalaiseen asunto-osakeyhtiöjärjestelmään.
Tilaajille

(KUVA: MATTI PIKKUJÄMSÄ)
Tuomas Niskakangas HS
Julkaistu: 23.9. 2:00


UUSIEN asuntojen omistajat saattavat joutua vakaviin ongelmiin suurten taloyhtiölainojen takia. Jos muut osakkaat eivät hoida omia osuuksiaan taloyhtiölainasta, velka jää yhtiön vastuulle.

Taloyhtiölainojen nopea kasvu on lisännyt suomalaisten velkaantumista ilman että muutos näkyy asuntolainatilastoissa. Ilmiöstä on puhuttu paljon pari vuotta, mutta vähemmälle huomiolle on jäänyt, että taloyhtiölainat voivat tuoda yksittäisten asunnonomistajien maksuongelmat koko taloyhtiön ja sen kaikkien osakkaiden ongelmiksi.

Suuret taloyhtiölainat ovat vakiintuneet 2010-luvulla tavaksi rakentaa ja myydä uusia asuntoja. Ilmiön huomaa seuraamalla uudiskohteiden myynti-ilmoituksia.

Uusien asuntojen myyntihinta oli vuonna 2018 tyypillisesti enää noin 30 prosenttia asunnon koko hinnasta. Loput asunnon hinnasta, usein 70 prosenttia, maksetaan taloyhtiön yhteisellä lainalla. Taloyhtiölainojen määrä on kasvanut merkittävästi muutamassa vuodessa.


YHTIÖLAINOJA lyhentää taloyhtiö, joka kerää rahat asunnonomistajien maksamilla rahoitusvastikkeilla tai pääomavastikkeilla. Ongelmatapauksissa taloyhtiö vie perintään lyhennykset laiminlyöneen osakkaan maksut. Lopulta se voi ottaa asunnon haltuunsa.

Tilanne siis poikkeaa tavallisen asuntolainan maksuvaikeuksista. Jos tällaisen asunnon omistaja ei lyhennä velkaansa, se jää pankin huoleksi.

Taloyhtiölainojen maksuongelmat muuttuvat pankin murheeksi vasta siinä vaiheessa, kun taloyhtiökään ei pysty maksamaan pankille yhtiölainan lyhennyksiä. Tällainen tilanne voisi syntyä, jos jostain syystä monta erillistä asukasta tai yksi useita asuntoja samasta yhtiöstä omistava sijoittaja laiminlöisi rahoitusvastikkeensa.

Näin ongelmat voivat kärjistyä (juttu jatkuu sarjakuvan alla):


(KUVA: MATTI PIKKUJÄMSÄ)





(KUVA: MATTI PIKKUJÄMSÄ)

TALOYHTIÖLAINOISTA ei ole toistaiseksi syntynyt paljon ongelmatapauksia. Se ei ole yllätys, sillä asuntomarkkinat ja työllisyys ovat kehittyneet suotuisasti sinä aikana, kun taloyhtiölainat ovat kasvaneet.

HS:n haastattelemien asiantuntijoiden mukaan seuraava taantuma – milloin ikinä se tuleekaan – toimii testinä suurten taloyhtiölainojen riskeille. Pahimmat ongelmat aiheuttaisi lama, jossa työttömyyden kasvu koettelisi ihmisten maksukykyä ja samalla asuntojen arvot ja myyntimahdollisuudet heikkenisivät.

PAHIMMASSA tapauksessa maksamattomat rahoitusvastikkeet voisivat ajaa taloyhtiön maksukyvyttömyyteen ja jopa konkurssiin. Silloin pankki saattaisi ottaa lainan vakuutena olevan asuintalon haltuunsa ja myydä sen.

Asuntonsa menettäisivät myös ne taloyhtiön osakkaat, jotka ovat hoitaneet oman asuntonsa maksut asianmukaisesti tai jopa maksaneet oman osuutensa taloyhtiölainasta kokonaan pois.

Asiantuntijoiden mukaan tällainen tapahtuma on mahdollinen, mutta vain äärimmäisessä tilanteessa.

”Se on katastrofiskenaario”, kuvaa Finanssivalvonnan instituutiovalvonnan osastopäällikkö Samu Kurri.

Paljon todennäköisempiä ovat pienemmät ongelmat. Taloyhtiöiden hallitusten ja osakkaiden syliin voi kaatua maksujen laiminlyöntejä, jotka olisivat ennen jääneet pankkien kontolle.

Jos osakas jättää rahoitusvastikkeensa maksamatta, taloyhtiö alkaa periä sitä. Jos perintä ei johda tuloksiin, voidaan kutsua koolle yhtiökokous tekemään haltuunottopäätös. Sen jälkeen asunto voidaan yrittää panna vuokralle ja kuitata vastikkeet vuokrasta.

KIINTEISTÖASIOIHIN erikoistuneen asianajotoimisto Heikkilä & Co:n asianajaja Timo Heikkilä sanoo, että prosessin eteneminen riippuu paljon maksunsa laiminlyöneen osakkaan yhteistyöhalukkuudesta.

”Siinä voi mennä kuukausia, jopa vuosia. Sen aikaa vastikkeet jäävät tulematta, vaikka olisivat myöhemmin sitten perittävänä.”

Jos maksunsa laiminlyövä osakas on useita asuntoja omistava sijoittaja tai maksunsa laiminlyöviä osakkaita on samanaikaisesti useita, taloyhtiön budjetti voi pettää. Osakkaiden pitää panna peliin omaa rahaansa tai kääntyä pankin puoleen.

Pankki saattaa olla valmis tai haluton lisäämään omaa riskiään. Se voi esimerkiksi hyväksyä pelkkien korkojen maksamisen jonkin aikaa.

Pankin ja taloyhtiön välisestä rahoitussopimuksesta riippuu se, miten pankki voi toimia missäkin tilanteessa. Ratkaisu riippuu myös talouden suhdanteesta ja taloyhtiön tilanteesta. Vakuuksien realisointi on yleensä pankille viimeinen vaihtoehto.

SUURET taloyhtiölainat lisäävät siis tavallisten, asiansa hyvin hoitavien asunnonomistajien riskiä. Miksi ne on otettu käyttöön?

Vastaus on helppo: ne hyödyttävät asuntosijoittajia ja rakennusyhtiöitä.

Asuntosijoittajat saavat taloyhtiölainojen kautta käyttöönsä velkavipua ja verohyötyä.

Velkavipu syntyy, kun sijoittaja joutuu laittamaan omaa pääomaansa sijoitusasunnon hankkimiseen vain noin 30 prosenttia asunnon arvosta. Taloyhtiön laina kattaa loput. Se on usein ehdoiltaan edullisempaa kuin asuntosijoittajien omissa nimissään hankkima laina.

Veroetu syntyy siitä, että taloyhtiön velanlyhennyksiin maksettavat rahoitusvastikkeet voi vähentää kokonaisuudessaan verotuksessa. Omasta lainasta sijoittaja voisi vähentää vain korot.

SUURI osa Suomen viime vuosien uudisasuntojen rakennusbuumista on rahoitettu sijoittajien varoilla.


Skanska Kotien myynti- ja markkinointijohtajan Marja Kuosman mukaan sijoittajien into investoida asuntorakentamiseen on pienen hiipumisen jälkeen osoittanut taas viriämisen merkkejä. Suurin osa asunnoista menee kuitenkin kuluttajille.

Skanska on yksi edelläkävijöistä isojen taloyhtiölainojen käytössä. Sen malliksi on vakiintunut, että noin 30 prosenttia asuntojen hinnasta maksetaan ostettaessa ja 70 prosenttia jää velaksi yhtiöön.

Uudiskohteiden kirjanpitokäytäntö mahdollistaa sijoittajien verovähennyksen. Tämä merkitään yhtiöjärjestykseen asti.

”Se on sijoittajille tärkeä asia”, Kuosma sanoo.

Rakennusyhtiöiden mukaan asuntoja on helpompi myydä myös yksityisasiakkaille, kun myyntihinta painetaan alas taloyhtiön lainalla.

”Tämä auttaa asiakkaita pääsemään sisään uuteen asuntoon. Siihen pääsee kiinni pienemmällä omalla pääomalla. Jos taloyhtiölainaa ei ole ollenkaan, omarahoitusosuuden pitäisi olla niin iso, että kuinka moni sen saa kasaan?”

Kuosman mukaan käytäntö on asiakkaille monipuolinen, koska asiakas voi jättää taloyhtiölainan itselleen osittain tai kokonaan tai ottaa henkilökohtaista pankkilainaa.

TALOYHTIÖLAINASSA korko on kaikille sama. Se on onni niille, joiden oman lainan korko olisi kalliimpi, kuten riskillä pelaaville sijoittajille.

Nordean liiketoimintajohtaja Iiro Korander sanoo, että pankki tarkastelee lainaa antaessaan taloyhtiön omistajien rakennetta.

”Jos asuntoja on paljon sijoittajilla, riski on suurempi. Se vaikuttaa meillä taloyhtiölainan hintaan”, Korander sanoo.

”Se on enemmän sijoittamisen rahoittamista kuin asumisen rahoittamista.”

Oman lainaosuuden maksaminen pois voi olla järkevää, jos ihminen saa omaa asuntolainaa paremmilla ehdoilla kuin taloyhtiö. Se ei kuitenkaan poista osakkaan riskiä muiden taloyhtiön osakkaiden maksuongelmista.

KILPAILU- ja kuluttajaviraston tutkimuspäällikkö Anu Raijas sanoo, että kuluttajansuojan kannalta yhtiölainat ovat ongelmallisempia kuin henkilökohtaiset perinteisestä pankista haettavat lainat.

Yksi syy on se, että yhtiölainat aloitetaan tyypillisesti lyhennysvapailla vuosilla. Lainanlyhennykset siis iskevät ihmisten talouteen vasta parin vuoden asumisen jälkeen.

”Se markkinoidaan edullisena asuntona eikä aina anneta riittävästi informaatiota siitä, mikä on todellinen kustannus jonkin ajan kuluttua”, Raijas toteaa.

Skanskan Kuosma sanoo, että velkaosuudet, lyhennysvapaat ja rahoitusvastikkeet käydään asunnon ostajien kanssa tarkasti läpi ja ne on esitetty hinnastossa.

”Yritämme olla mahdollisimman avoimia ja läpinäkyviä tässä.”

TALOYHTIÖLAINOJEN paisuminen on herättänyt huolta Suomen Pankissa, Finanssivalvonnassa ja valtiovarainministeriössä.

Viimeksi niistä varoitti Suomen Pankin pääjohtaja Olli Rehn viime viikolla.

Ensisijainen huoli on se, että taloyhtiölainat ovat lisänneet suomalaisten kuluttajien velkaantumista eivätkä he välttämättä ymmärrä sitä täysin.

Tänä ja ensi vuonna yhä useamman suomalaisen talouteen ilmestyy uusi kuukausittainen kuluerä, kun lyhennysvapaat vuodet loppuvat. Yhtiölainan lyhennyksiin perittävät rahoitusvastikkeet ovat pienessäkin asunnossa satoja euroja ja suuremmissa helposti yli tuhat euroa.

Myös yhteisvastuuseen liittyvät riskit nousivat esiin jo vuonna 2017 valtiovarainministeriön julkaisemassa Rakennusalan suhdanneryhmän katsauksessa.

”Koska yhtiölainasta vastaavat kaikki yhtiön osakkaat, maksuvaikeuksiin ajautuvien lainaosuudet saattavat kaatua muiden osakkaiden maksettaviksi vuokrakysynnän nopeasti heikentyessä tai asuntojen hintojen laskiessa”, raportissa todettiin.

Työryhmä päätyi siihen, että riskit ovat suuret pienemmillä paikkakunnilla, joilla asuntoja rakennetaan tarpeeseen nähden paljon. Suomen Pankin ja Kiinteistönvälitysalan keskusliiton tuoreiden tilastojen mukaan taloyhtiölainat ovat prosenttimääräisesti suurimpia Oulussa ja Tampereella.


MIKÄ sitten voisi käynnistää ongelmat?

Taloyhtiölainojen maksuhäiriöt laukaiseva kriisi voisi periaatteessa olla luonteeltaan maailmanlaajuinen finanssikriisi tai hyvin paikallinen kriisi – esimerkiksi sellainen, jonka Salo kävi läpi Nokian työpaikkojen lähdettyä kaupungista, paljon ennen kuin suurilla taloyhtiölainoilla rahoitetut uudiskohteet yleistyivät.

Nordean Korander arvioi, että todennäköisin uhka liittyisi laajaan talouskriisiin, jossa yleinen talouskehitys ja samalla asuntojen kysyntä heikkenisivät.

”Silloin yksityisille omistajille voisi tulla ongelmia työpaikan menettämisen kautta ja sijoittajilla rahoituksen saatavuus voisi sulaa alta.”

JO KAKSI vuotta sitten valtiovarainministeriön raportissa todettiin, että taloyhtiölainojen ”riskit on kartoitettava ja saatava hallintaan”.

Finanssivalvonta ohjeisti viime vuonna pankkeja ottamaan taloyhtiölainat tarkemmin huomioon henkilökohtaisia lainoja myöntäessään. Kaikki pankit eivät olleet riittävästi huomioineet sitä, miten taloyhtiölainat voivat rasittaa ihmisten maksukykyä.

Jos ostaja pystyy maksamaan omasta taskustaan asuntonsa 30 prosentin myyntihinnan, hän ei tarvitse pankkia lainkaan. Silloin kukaan ei tarkasta, miten ostajan tulot riittävät 70 prosentin suuruisen yhtiölainaosuuden hoitamiseen.

Sääntelyn lisäämistä on pohtinut valtiovarainministeriön ylijohtaja Leena Mörttisen johtama työryhmä, jonka esitysten piti alun perin valmistua viime keväänä. Aikataulu venyi, ja nyt esityksiä odotetaan julkistettavaksi syyskuun aikana.

Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Jouni Vihmo muistuttaa, että rakentaminen on vähenemässä tänä ja ensi vuonna. Sääntelystä ei saisi Vihmon mukaan tehdä liian tiukkaa, ja mahdollisten tiukennusten ajankohtaa kannattaisi laskevassa suhdanteessa harkita tarkkaan.

”Liian tiukka sääntely voisi karkottaa sijoittajat uudiskohteista. Se hidastaisi rakentamista ja talouskasvua.”

YMPÄRISTÖMINISTERIÖN entinen ylijohtaja Martti Lujanen on huolissaan taloyhtiölainojen paisumisesta. Hän pelkää, että maksuongelmiin syyttömät taloyhtiön osakkaat voivat joutua kärsimään ja peruskorjausten rahoitus saattaa vaikeutua.

Lujanen seurasi vuosikausia työkseen suomalaisten asuntoasioita. Asunto-osakeyhtiö on hänen mukaansa järjestelmänä toimiva – ja tärkeä.

”Ensinnäkin asunto-osakeyhtiö on ihmisten koti. Lisäksi se on meidän talousjärjestelmämme kulmakivi.”

Lujanen on tutkinut runsaasti sitä, miten kerrostalojen omistusasuminen on järjestetty maailmalla. Laajimmalle on levinnyt järjestelmä, jossa myös kerrostaloasunnot ostetaan kiinteistöinä. Ihminen siis ostaa asuntonsa seinien sisäpuolisen alueen.

Näissä ulkomaisissa järjestelmissä yhteisiä tiloja, kuten rappukäytäviä, hoidetaan esimerkiksi yhdistyksen kautta. Monissa maissa yhteiset tilat jäävät kuitenkin usein retuperälle.

SUOMESSA asuntokaupan kohteena ovat asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat asumaan yhtiön omistamassa asunnossa. Suomen järjestelmässä on suuria etuja, mutta maailmalla sitä on vieroksuttu.

Yksi syy on se, että asunto-osakeyhtiössä asukkaat ovat talokohtaisten lainojen takia toisistaan riippuvaisempia kuin muissa maissa.

”Asunto-osakeyhtiö on niin arvokas asia, että sitä ei saa lähteä perusteettomasti horjuttamaan”, Lujanen sanoo taloyhtiölainojen kasvattamisesta.

”Ei romahdusta ole välttämättä tulossa. Mutta sellainen ajattelu on vaarallista, jossa täytyy tulla romahdus ennen kuin mietitään, olisiko pitänyt tehdä jotain.”